江苏常州市探索政府加市场 解决保障房资金缺口

　　近日，住房和城乡建设部副部长齐骥在江苏调研公共租赁房建设时表示，“住房保障制度要可持续发展，需要探索将政府的公平和市场的效率相结合。”

　　当保障性住房建设进入快车道时，政府的保障能力是否可持续，现有的住房保障体系能否良性运转，“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房问题解决路径能否实现？

　　增加政府掌握的公共租赁房源，实行经济适用房货币补贴、建立住房保障投融资体系，常州求解住房保障的一系列尝试，或能为各地提供一些借鉴。

　　建设公共租赁房，有望与廉租房“打通”

　　今年8月1日，江苏省常州市在全国率先出台公共租赁房管理办法。常州市市长王伟成认为，这一制度推出后，住房保障体系已经“成龙配套”，廉租房、公共租赁房、经济适用房制度，从政策体系上已经对住房困难家庭实现“全覆盖”。

　　管理办法规定，常州公共租赁房的保障对象主要有两种，一是低收入住房困难家庭，即家庭人均年收入低于上年市区人均可支配收入80%的无房户；二是新就业人员，即毕业不满5年、已与用人单位签订劳动合同，并在本市市区没有房产的大学毕业生。

　　低廉的租金和稳定的住所是公共租赁房最大的吸引力。目前常州公共租赁房租金仅为市场价格的30%左右，低收入家庭每月为3.5元/平方米，新就业人员为每月4.5元/平方米。据常州市房管局局长朱建文介绍，今后即使上调租金标准，也不会超过市场租金的50%。目前建设中的6个项目，也都位于市区内大型居住区附近。

　　朱建文说，“住房保障要实现"全覆盖"，政府手中掌握一定规模的房源十分重要”，因此，当务之急是扩大公共租赁房的建设规模。据介绍，常州市第一批公共租赁房集中建设的4个项目近期同时开工，加上此前政府定向建设集中收购的2个项目，6个项目总建筑面积约20万平方米，总投资近8亿元，可提供约4000套房源。

　　“目前常州的廉租房实物配租只有800多套，无法满足需求。将来公共租赁房达到一定规模时，完全可以和廉租房"打通"。租一样的房子，不同的对象交不同的租金。”朱建文表示。

　　暂停经济适用房建设，推行货币补贴

　　在增加租赁房源实物建设的同时，常州于今年初暂停经济适用房的实物建设，代之以每户8万元的货币补贴，帮助符合经济适用房保障条件的家庭到市场上购买商品房。这一政策实施大半年来，大受欢迎。目前已受理申请6134户，是往年实物经济适用房全年申请量的5倍，申请家庭已签约购房3813户。

　　据介绍，常州商品房价格比较稳定，经济适用房和商品房价格相差约1000元，按照3口之家保障到80平方米的标准，8万元恰好能抹平“差价”。同时，保障对象可以根据自己的生活习惯和个性化需求选择购买商品房，避免了过去由于经济适用房地段不合适屡屡发生的“弃购”。

　　更具吸引力的是，保障对象购房满5年后若要上市交易，只要向政府退还8万元补贴款即可。对低收入家庭而言，“有限产权”部分也获得了财产性收入。

　　通过货币补贴，常州市将提前完成该市2007—2011年住房保障规划中提出的经济适用房保障任务。而一般经济适用房的建设周期就需要3年左右。货币补贴大大缩短了这一进程。

　　“今年初常州房地产市场成交低迷，价格稳中有降，这样的情况下，货币补贴的效果好，客观上也促进了楼市存量房消化。”朱建文说，“住房保障方式应该和住房市场灵活结合，以后市场形势出现变化，我们还会及时作出调整。”

　　建立房投公司融资30亿元，保证保障房建设资金

　　无论是大规模的实物建设，还是每户8万元的货币补贴，都需要政府拿出真金白银。资金始终是保障房建设的大问题。

　　根据常州市的保障规划，要实现廉租房和经济适用房的“应保尽保”，并筹集6000套左右公共租赁房源的目标，两年内共需投入住房保障资金30亿元左右。而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右。

　　今年年初，常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司(以下简称“房投公司”)，作为保障房建设的投融资平台，政府向房投公司注入3000亩土地资源，落实了30多亿元融资额度，目前已实际到账27.9亿元，一举解决了今后几年的保障资金。

　　据朱建文介绍，房投公司融资的还款渠道主要有7条，包括土地出让净收益的10%，每年约10亿元；公积金增值收益部分，每年约两三千万元；财政专户投入每年1亿元左右等，“还贷没有问题”。

　　由于房投公司资产质量较高，还款渠道多元而稳定，金融机构纷纷给予融资支持。房投公司已经具备了可持续的投资能力，能够在较长时期内对住房保障稳定投入。

　　朱建文介绍：“当公租房达到万套左右的规模，房投公司就有足够的资产争取试点产业信托基金，资金实力会进一步增强，甚至可以参与商品房市场，赚钱来回补保障房的投入。” (来源：人民日报)