优惠政策进入倒计时 高房价持续考验政策调控

　　近期，不少城市楼市一扫入秋以来的平静，突遇成交的“高峰期”。其中一重要原因，是去年实施的部分优惠政策即将到期，供需双方此时“抢抓机遇”。

　　不过，短期起落背后，房地产市场的基本面没有改变。“高温不退”的房价、旺盛的投资性需求以及挥之不去的通胀预期等因素，将继续对楼市施压，持续考验政府的调控能力。

　　部分地区楼市“突遇”成交高峰

　　近期，部分重点城市的楼市迅速摆脱秋季以来的下滑，戏剧性地迎来一个成交高峰。比如，公开数据显示，10月前半个月，杭州商品房日均销售在110套、120套，但进入10月下旬以来，便逐日上升，直至突破200套。南京商品住宅日均成交量在10月中旬曾下探至200套左右，但进入下旬便速升至500套、600套。

　　在上海，每日商品房销售在10月中旬前后还在700多套的水平徘徊，至20日开外便提升并保持在1000多套的高位。易居中国的统计数据显示，10月19日-25日这一周，上海商品住宅成交量一扫阴霾，大幅上涨51.44%，达到51.37万平方米，一下子回到今年6月本轮楼市最高点时的水平，其中松江、宝山等郊区楼市成交量更是迎来超过100%的涨幅。

　　二手房市场情况相似。记者从上海多家房产中介了解到，最近业务员们“忙碌多了”，房东把以前过高的挂牌价降下来，犹豫不决的买家也加入购房大军。中原地产闵行区一门店的业务员介绍，由于房东和买家的积极性都有提高，近一周来房源的成交周期已从9月底、10月初的一周缩短到三四天，一些短期的投资客购房更显活跃。

　　价格方面，10月19日-25日这一周上海商品住宅平均成交价格为16404元／平方米，环比下滑1.35%。不少重点城市也呈现出“量升、价微跌”的态势。

　　“优惠政策”到期前“抢抓机遇”？

　　“没几天时间了，买房动作要快，卖房也要抓紧时间！”近日，中原地产上海七宝店的业务员万正伟这样反复“提醒”房东和看房者。因为，始于去年的一系列“优惠措施”中，部分政策将于年底到期。

　　去年12月20日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》为楼市带来多种利好，比如明确“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策”；此外，还减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。上述政策暂定执行至今年12月31日。

　　在此基础上，各地政府还可以有“自选动作”。比如，上海出台14条相关优惠政策，其中“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”“购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%”等不少政策也是至今年12月31日到期。是否延续，有关部门尚未表态。

　　如在上海购买一套80平方米、总价100万的普通住房，如享受上述优惠政策，买方共需缴纳契税、印花税、交易费10000元；如果优惠取消，则总计缴税费15700元。如果转让一套购入满3年、面积为85平方米、总价100万的非普通住房，根据上述优惠，卖方共需缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等20000元；一旦政策取消，所缴税费激增至78000元。数千、数万的价差，牵动着供、求双方的神经。物业服务机构世邦魏理仕住宅部董事陈炜认为，一旦优惠政策取消，将对“首次置业者”产生较大影响。

　　短期起落背后：高房价持续考验政府调控

　　中国楼市受政策影响大。上述优惠政策年底到期后是否会延续，已引发了市场足够多的猜想。但必须看到，短期价、量起起落落的背后，楼市的基本面没有改变。比如，今年上海商品住宅全年成交量预计在2500万平方米左右，但新增供应量将只有约1300万平方米。有效供应量不足的问题日益突出。全国方面，今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4%，而房地产开发投资同比增幅只有17.7%；如果房地产的投资不能及时顶上，明后年的供应形势将更为严峻。

　　虽然，上述一系列政策的初衷并非为了救“房价”，但今年以来楼市交易复苏的同时，房价也快速攀升，部分城市房价接近乃至超过历史最高点。房价偏高已成为社会共识，尤其是在部分大城市，房价已高度脱离普通居民的承受力。然时至今日，看不到房价合理回调的迹象。

　　此外，部分城市投资性需求依然旺盛、通胀及银行加息等诸般预期挥之不去。在上述多种因素的作用下，房价依然存在高位上行的可能，楼市调整的压力或将继续加大。房地产市场的严峻形势将对政府的调控能力形成持续考验。（记者叶锋、邓华宁） (来源：新华网)