业内：经济基本面回升 楼市救市政策转向仍过早

　　近年关，各项或明或暗的“救市政策”，进入倒计时，是寿终正寝还是继续存在，成了一个充满争议的话题。事实上，回首此轮政策的出台背景、调控的目标、以及完成情况这三个方面，再结合转向的必要性和迫切性，调控政策是否转向，立等看见：

　　一、此轮调控的背景，原因

　　之所以重提此轮调控的背景，完全是为了重申调控目标，再结合调控目标在当下完成的情况，推测出救市政策的准确“死亡时间”，从而为大、小决策提供依据。　这轮扩张性的调控，或者说是鼓励消费型的调控，是处在一个楼市泡沫的顶峰时期，处在一个内忧外患时期(全球性金融危机)，处在一个经济是“硬着陆”还是“软着陆”的特殊时期(楼市泡沫)。因此才有了2008年的一系列组合拳：

　　1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。　这是典型的收紧型政策，旨在通过土地、货币等政策来促进楼市自身的调整。

　　而从下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。从这里开始，调控基调猛然掉头，转而实行扩张性调控政策，这是典型的、隐形的救市。

　　二、调控目标完成的情况如何？

　　一定要注意的是，调控政策市否转向，看的是整体经济基本面，而不单单是楼市或者股市，抑或车市，虽然这“三市”都在经济中占据着无可代替的单位，但并不代表是“全部”、是整体。就业、投资增长、消费、CPI、PPI等等综合因素，才是政策大转向与否的关键。因为，作为最高决策者，必须考虑整体经济基本面的回复情况，再大的局部也只能是“部分”。因此，只要整体经济基本面没有恢复到满意状态，调控政策就只能是在做修正，类似“二房收紧”、信贷量放缓等，转向时机还欠火候。

　　另外，看一下几方面的事实：

　　第一是经济增速持续回升，经济主体信心加强。初步预计，三季度我国GDP保持持续增长，增长速度要好于前两季度。三季度规模以上工业增加值同比增长12.4%，增速比一季度和二季度分别提高7.3和3.3个百分点。其中重工业增速超过轻工业的差距在扩大，预示着经济增长速度将进一步提升，但仍然有很长的路要走。

　　第二是国内需求稳步走高，出口持续改善。三季度固定资产投资同比增长33.2%，如果剔除投资品价格持续下降的影响，实际增长高达41.4%，成为拉动当前经济增长的主导因素。从消费来看，三季度社会消费品零售总额实际增长17%，比去年同期加快了2.9个百分点。投资增速一头独大，消费恢复来日方长，“三驾马车”依然不能形成合力。(消费、出口、投资称之为拉动经济增长的“三驾马车”)

　　第三是房地产等支柱产业回暖迅速，房地产投资和交易快速攀升。初步统计，三季度房地产开发投资同比增速为27%，前三季度新增1.06万亿个人消费贷款中，有接近80%是住房贷款。前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

　　相比前两季度，房地产投资在第三季度，出现了强劲的复苏迹象，但房地产是一个周期性长的行业，要想持续稳定的复苏，则必须要求政策具有连续性，贸然转向只会前功尽弃！更何况，房地产肩负着拉动整体经济复苏、带动就业、拉升消费信心的重任，决策层在决定政策转向的时机上，一定会慎重再三。

　　 三、调控政策有无退出的必要性？

　　笔者的回答肯定是“有”！此轮救市政策，简单概括就是：扩张性极强的财政政策、激进的信贷政策、或明或暗的配套政策。比如货币政策，今年前三季度,新增人民币贷款8.67万亿元,同比多增5.19万亿元，也就是同比增长149%。比如财政政策，不但减免税、费，大大减轻了购房负担，而且实行了极具扩张性的支出政策，4万亿的规模占比GDP的比例，再我们国家是12%，远超美国小布什和奥巴马两届政府的10%，以及欧盟的5%，这还是在一个并没有发生金融危机的国家，可见，政府的在这这方面的救市力度有多大，决心有多大！

　　必须申明的是，这种总体激进的调控政策只能在特殊的经济时期才能使用，因为激进政策带来的副作用，在不加控制的情况下，会抵消救市的成效，到头来只会空欢喜一场。房价用了三个季度就赶超了历史最高点，已经是需要修正的时候了。而修正的最好方式，就是就是政策有序退出。

　　四、调控政策有没有整体退出的迫切性？

　　并不是笔者认为没有这个迫切性，而是因为与同“需要政策具有连续性”相比，迫切性这个矛盾只能趋于其后。

　　从房价的角度讲，三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%，也就是说，房价的整体攀升并不是很激进。

　　以成都为例，从04到06年的2004-2006年期间，价格上涨幅度相对稳定，涨幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。略高于平常年份的涨幅(当然，对于那些涨了价但没有售出多少的，并没有统计在内)。07年12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。

　　如今，在09年的10月份，市区一手房均价已经突破6300元/平方米，看似上涨幅度很大，但剔除正常年份的上涨幅度，还有今年流动性达到了历史性的泛滥，这个房价水平有水分，笔者认为挤掉20%，才应该是真实的上涨幅度。统观成都这样的二线标杆城市，在区域经济中的地位，以及城市升级，城市化等等因素，房价不论在基数上，还是在上涨幅度上，都还是健康和相对理性的，因此，但从房价的角度讲，政策转向的迫切性并不大，相反的是，需要政策稳定的力量倒是很强大。

　　从土地市场看，今年第一季度，全国35个重点城市地价总体水平为3189元／平方米，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37个百分点，而105个主要监测城市地价总体水平同比下降1.23%。到了第二季度，全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%，但比一季度下降的幅度缩小了0.35个百分点。而到了今年第三季度，全国105个主要城市地价才实现正增长，据国土资源部27日公布的“全国主要城市地价状况分析报告”显示，今年三季度末，35个重点监测城市(各省会、自治区首府城市、直辖市和计划单列市，不含拉萨市)综合地价水平为3345元／平方米，同比增长0.36%，环比增长2.49%。　也就是说，与08年相比，可以说地价基本是理性的，虽然有很多地王，甚至“王中王”出现。政策的大转向，永远以整体为依据，以经济基本面为参考，即使局部出现过热，招来的也只是微调，不会是大转向。

　　综合以上资料，可以得出目前经济基本面已经见底回升，总体健康，但局部或结构性过热，这说的是基本事实。与之相应的政策，也只能是小修小补，至少在年底之前，针对楼市的救市政策，不会突然转向。

　　完成了上面的分析，也就为畅想2010年的楼市局势，提供了一定依据，至于2010年的楼市大势如何，且听笔者下回胡侃……

　　（张宇良） (来源：四川在线)