开发商疯狂囤地不盖房 风险转嫁银行股民

　　随着北京等一线城市库存房相继跌破警戒线，开发商大量囤地不建也被指为“房荒”的罪魁。SOHO中国董事长潘石屹昨日在接受采访时表示，中国1/3的开发商只倒土地从不盖房，囤地是中国房价暴涨的重要原因。记者发现，开发商肆无忌惮囤地是因为银行信贷和股市“撑腰”，资产泡沫虽不断膨胀，但开发商自身承担的风险却越来越小，风险全部转嫁给了股民和银行。图为挖好地桩、但闲置3年未建的工体四号地块。

　　数据显示，三季度末，全国排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米，其中恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米居第二、第三，万科以2450万平方米居第九。按今年前三季度的销售业绩算，这些房企的土地储备最长可供其开发40年，最少的也可供其开发6年。如果按去年这类“淡季”的销售业绩算，这些房企的土地储备最长可供其开发上百年。

　　那么，开发商如何靠地赚钱？明天地产业务总监贾玉鹏表示，目前单纯靠倒卖土地赚钱的开发商已经很少了。倒卖土地在土地招拍挂制度(2004年“8·31”大限)实施前相当盛行，当时许多开发商靠与政府的关系，通过协议出让低价拿到土地，然后疯狂倒卖。之后的两年，以前低价拿了地的开发商也还在倒卖，但这个过程在地价疯涨的2007年已基本结束。

　　“2007年后，倒卖土地已经很少。因为此时的地价已到达高点，通过招拍挂拿地都拼得头破血流，倒卖很难再转手获利。”贾玉鹏表示。

　　而现在，开发商是靠囤地赚钱，而钱来自银行和股市两边。

　　民生银行信贷部一位负责人告诉记者，据央行规定，土地储备贷款采取抵押方式应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，期限不超过两年。一般商业银行在对开发商采取抵押方式获取土地储备贷款上，贷款抵押率都很低，最高也不过50%，而且均采取总对总授信(银行信贷总部对开发商总部直接进行贷款，并不接受各项目分公司的土地储备抵押贷款)，但“也有例外的情况”，所谓例外，便是那些手握天量开工面积与土地储备的大开发商。如果一个开发商手中握有销售价值100亿元的开工面积，那么在接下来拿地的时候最多便可以获得50亿元的贷款。按照70%的比例换算，这个开发商便可以在土地市场拿下70亿元的土地。而20亿元左右的自筹资金，则可以由前一个项目销售来获得。

　　而开发商这20亿元的销售收入均来自购房者，购房者的钱又有很大一部分来自银行，这样算下来，整个房地产领域内，银行的资金要占80%以上，这就是为什么在2008年楼市低迷时，开发商们敢称“要死肯定是银行先死，开发商后死”。

　　国土部资源网分析师王永先表示，尽管看上去从拿地到项目建设再到销售收入，开发商严重依赖银行贷款，但银行在为开发商提供资金的同时，自己也收获了丰厚的利润。“毕竟在房价上涨行情里，房贷是非常优质的产品。但是银行为了自己的利益，在贷款审批中难免存在监管不严，最终导致银行背负极高的金融风险，成为房地产开发商的傀儡。”此外，当前各地的财政收入大量来自卖地，所以，基本上绝大部分地方政府都不会排斥高地价，也不会直击抢地、囤地，对两年不开发即收回土地的规定也只是睁只眼闭只眼。

　　此外，近几个月，有家上市公司发布公告称，要增发几十亿元用于买地，实际上他们买了更多的地以后，又能到资本市场融到更多资金，这时囤地成为最大的资产，圈到的钱进一步用于高价买地、囤地。

　　正因为囤地获利远超盖房，如北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文所言，“开发商囤地的风险远比建房卖房的要小得多。开发商赚的并不是盖房的钱，而是土地增值”，所以开发商也以各种借口搪塞不开工、让土地继续晒太阳长草。贾玉鹏向记者举例：开发商有各种规避当前政策的小伎俩，比如以该土地有拆迁户、高压线、珍贵树木等各式“问题”来解释不能开工，或者通过小面积开发、甚至只挖一个坑的方式来规避政策、变相囤地。(记者齐琳 潘建) (来源：北京商报)