成都郫县小产权房遍地开花 谁是幕后推手？

　　逛完房交会后，成都市区的高房价让刘敬决定前往郫县古城镇的“情人岛·伯爵庄园别墅”(以下简称情人岛)去碰碰运气。

　　古城镇位于郫县沙西线上，情人岛项目地址就在古城镇的附近。听完售楼小姐的介绍后，刘敬买房的梦想再一次破灭了。这里只能办理乡镇产权，即小产权。

　　10月10日，记者以买房者的身份来到了情人岛。据售楼小姐介绍，情人岛全部打造的是纯独栋别墅。提到房屋产权，售楼小姐称只能两年后办理，而一位叫罗伟的营销经理却毫不讳言地说：“我们这是小产权房，当地很多政府官员都在我们这里买了别墅，你们还有什么不放心的？”

　　临走时，罗伟还透露，该项目是以灾后重建的指标拿到手的。

　　记者就情人岛建小产权房和修建别墅，致电古城镇负责此项目的人大杨副主席。杨否认了记者暗访的一切，称以协议为证，打造的是观光农业项目。尔后，杨副主席又变了说法，把责任转嫁给了开发商，他说：“开发商利用土地做什么项目，那是开发商自己的行为，与政府无关。”

　　为什么郫县小产权由地下走向了明处？古城镇开发的唯一商品房沙西明珠项目经理杜伯甫一语道破天机：“近两年郫县的小产权房，大都打着"新居工程"的旗号进行违法建设。”

　　遍地开花的“新居工程”

　　据成都市政府办工作人员介绍，成都市目前有175个新居工程，为“小产权”提供了强力支撑。“198”区域农村新型社区建设是指在成都中心城区198平方公里的规划非建设用地区域内，规划编制建设用地和生态用地，“198”区域控规经市规委会审定后不再调整，各区县负责执行，市规划局负责监督。”

　　新居工程的钱从何而来？“水乡中南海”楼盘一销售人员告诉记者：“这个楼盘是枫茂置业有限公司投资了几千万和三道堰镇政府联合开发的，一切都有政策保证。枫茂置业有限公司投资建设经营所得利润和镇政府分成。”

　　“他们普遍的做法是，建筑商先造一批房子用于农民安置，根据协议拿到相应的补偿地皮建商品房。”一村民对记者说。

　　“东方威尼斯”已销售1500多户，其中安置农民多少户？销售人员不愿意透露。“水乡中南海”的销售人员明确地告诉记者，基本上1楼和2楼是用来安置农民的。一位不愿意透露姓名的村民说：“不少新居工程实际操作中，可能对外销售的房屋占开发量高达80%，或者更多。由于利润丰厚，基层政府肯定与建筑商有一个协议，将部分收益返还集体经济，用于农民保障与乡镇建设。”

　　 谁是小产权房的幕后推手

　　成都小产权房现象之所以引起全国关注，更重要的原因是2007年7月，成都市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》，成都市人民政府在2008年出台了1号和18号文件。但有专家认为，成都市人民政府的1号和18号文件都是针对合法取得宅基地的新居工程的房屋，而并不是以新居工程为名的商业开发。

　　《办法》规定依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。同时，给予了集体建设用地以城镇建设用地几乎相等的地位，明确指出集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。土地使用者可申请办理土地使用权登记。

　　《办法》和文件的出发点都是好的，是在推进和加快城乡统筹一体化，集中和多出一些土地来，使之更加合理的利用。可是，这个合理利用被一些人钻了空子。

　　据有关人士透露，镇政府、街道办事处乃至村委会，是亲手策划“乡产权”开发的主体，这种“类房地产开发”产生的利益回报，基层政府可以拿出一部分给农民分红，剩余的用于投资乡镇建设。由此，小产权房的销售在如今成都楼市回暖的状态下又一次火暴起来。“水乡庭院”、“云溪山房”、“水乡颐苑”、“东方威尼斯”、“水乡中南海”等楼盘不但像正规的楼盘一样有沙盘、楼书、户型图，还都在成都市中心设有销售点、免费专车接送。但是记者在销售现场发现，没有看到有关房屋销售的任何手续。

　　“土地财神”的游戏

　　无论是新居工程还是小产权开发，最终的目的从理论上说都是为了促进城乡统筹，最为核心的部分是要让农民获益。但事实上呢，并非如此。

　　50多岁的老刘，是三道堰镇八步桥村的农民。虽然已经搬进了新居，但靠摆一个小烟摊维持着生计，显得十分清苦。他告诉记者，他想把一套140多平方米的房子卖了。他说，现在三道堰镇这么多卖楼的，看样子房子是不好卖。

　　另一方面，在三道堰镇和古城镇的任何一家小产权房售楼中心，售楼小姐都毫不讳言地告诉记者，尽可放心买，绝对有政策保证。

　　记者问售楼小姐：”既然有政策保证为什么不可以贷款呢，让银行贷款进行按揭吗？”售楼小姐明确说：“要一次性付款。这一次性可以分期：签合同时付50%，房屋封顶时付40%，交钥匙时付10%。”但记者了解到，购买房屋不是签的购房合同，而是安置协议。有开发商的，也有镇政府安置项目部的。

　　有人给记者算了一笔账，以“水乡庭院”楼盘为例，占地20亩，建筑249套房子，总面积为两万平方米。从目前的卖价来看，是1800元/平方米，总收入为3600万元，保守的获利是35%，开发商至少可以获利1000万元。

　　“水乡庭院”、“云溪山房”、“水乡颐苑”、“东方威尼斯”、“水乡中南海”、“水上芙蓉”等10多个楼盘，他们称是新居工程，是政府项目，但没有一家是通过招投标拿到的。按照有关规定，政府项目超过200万元投资的都必须进行招投标。

　　新居工程用地的路径是：政府征用农村土地，将集体所有的土地变成宅基地，再给开发商，或者和政府联合做。

　　“水乡庭院”楼盘一位工作人员对记者说：“政府在地震灾区买了几十亩宅基地，总的保持三道堰镇的土地红线不变，这样我们的房子就可以卖了。”

　　(本报记者 袁荣田 高 飞) (来源：民主与法制时报)