房价阶段性调整：房价长期看涨楼市长期看好

　　钟博士最近抛出这样的观点：“只有当城市化超过70%、银行发钞速度迅速放缓,人口增长见顶,这3个因素同时出现,才会导致房地产市场出现下跌的态势,而目前相当长的一段时间里,中国还不会出现以上三种情况,因此在五到八年的时间里,中国15个主要大中城市的房价还会出现上涨的态势,涨幅有望翻番,像北京四环路以里的房子,很有可能涨到每平方米4万元。”引得一片唏嘘声。按照常理推断，博士最近的研究应该正在接近真相，而我们知道“真相是丑陋而特色”的，因此生气而放了狠话。其实，楼市在很多时候都不符合专家、学者的公式，而是相当的“中国特色”。

　　自打“金融教授”打赌输掉，并登报向“人民”道歉后，钟博士的观点连同他智慧的“亮头”，开始崭露“头角”，并一直吸引着无数企业家、学者、以及各种人的目光，并在一定程度上照亮了很多人的“钱程”。无论是“博鳌”还是“地产峰会”，不论是有无技术含量，都少不了钟博士的身影。正所谓：以头为镜，可正衣冠；以“头”为镜，可知得失。(声明：只是为了活跃气氛，促进阅读，笔者很敬重钟博士，绝没有恶意，切勿断章取意！)

　　言归正传，看房价走势，判楼市大势：

　　要看走势，先看房价由什么决定？

　　直接因素无非就是“供需比”，这是“亘古不变”而放眼年龄不大、胃口不小的楼市，却不大灵验的规律，暂且说是由这对直接矛盾博弈的结果决定吧。

　　其次是间接因素，也就是政策因素。大致包括财政政策、货币政策。前者就是政府主导的投资、减免税收等，08年至今4万亿的刺激计划和减免税费就是主要内容；后者主要是两率，也就是存款准备金率、利率，再加上公开市场业务等内容。08年9月以后，五次调低利率，并一再调低存款准备金率，就是现实中看到的。

　　但是纵观我国房地产从起步到如今，短短几十年的光景，从大的角度看，每一次的的周期性爬升，都伴随着改革步伐的加快。而从特区试点到全国性的市场化为主，从来都被牢牢掌握在政府的手中，因此，房价说到底是“市长说了算”。据说任老兄在问出这个问题后，某市长差点噎住了，到底“姜是老的辣”啊！但噎归噎，市长该怎么在土地出让上捞钱，还照做不误，不过也难怪，土地、资金这两大核心资源，全部被政府垄断或主导的市场，再加上多如牛毛的税费盘剥，岂有市场说了算的道理，岂有放着银子而不捞一把的理由？！

　　用一句话总结就是：房地产市场的实质是“市场化经济，计划运行”。

　　对于这个观点，你可能不信，那就拿还处在其中的这波周期性调整来看，4万亿和救市组合拳打出去，社会流动性空前的泛滥了，开发商底气足了、购房者购房负担减轻了、通胀预期也强烈了，对比08年的颓势，真可谓“冰火两重天”，难道这是楼市自身调节和博弈的结果？这波房价的快速反弹，难道主要是由于供给不平衡？如果真是这样，前三季度，成都楼市累积新增供应1500万平米，加上年初的800万存量，而前三季度总共笑话1000多万平米，按照这个供需比，房价无论如何是该稳定或者跌的呀，但事实是截止09年10月，单月均价已经远超历史最高点：2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。略高于平常年份的涨幅(当然，对于那些涨了价但没有售出多少的，并没有统计在内)。07年12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。如今，在09年的10月份，市区一手房均价已经突破6300元/平方米。这房价那是按照市场经济规律来运行吗？分明是随着政策的指挥棒，准确高低驰骋嘛。

　　但是为什么政策会有这么大的能量？这跟我们的“特色”土地制度、开发商资金来源主要来自银行，以及市场信心受政策影响极大有关系。首先，房地产企业的资金中直接和间接的加起来，银行资金总共占到60%~~70%，甚至更高，典型的就是上半年的信贷宽松时期，银行的低息贷款以及动辄几十亿、上百亿的授信。另外，我们国家的居民储蓄存款已经达到20多万亿，只要这种“适度宽松”信贷政策持续，通胀预期就会让老百姓自动从银行释放出天量资金，进而引发连锁反应。

　　再说土地制度，那是相当的“全民所有”，国家不但一手垄断，而且搞的“招拍挂”，也就是“钱多者得之”的出让制度，所到之处地王频频出现，进而让市场预期呈激进形态发展……

　　不管听没听明白，不管写没写明白，确实不想再废话了，点到为止吧。

　　再结合我上篇和上上篇文章主要谈及的，2010年的政策及楼市自身矛盾如何变化的大势分析，房价未来不会“大拐”也就近似自圆其说了。

　　另外，成都的“3+1”模式，也决定了成都房价的稳定上行，原因已经重复过很多回了，有兴趣自己点开前面的文章看吧《成都3+1模式引关注》

　　分析了这么多，都是为了这句“总的来说”：全国的房价目前是处于一个阶段性调整期，这是很正常的一种修整行为。具体到成都，由于背景特殊，阶段性休整的时间会滞后到明年一季度。但无论全国还是成都，在经济基本面没有完全恢复之前，都是处在一个上扬状态，但阶段性的小微调也是免不了的。这就为下一篇论述的入市与否问题，提供了理论基础。（张宇良） (来源：四川在线)