优惠新政或终新旧房市反应不一 业界仍看好楼市

　　11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示：鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在今年年底到期终止。11月5日，招商银行下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%。

　　首套住房贷款利率七折，二手房交易契税、营业税减免，公积金贷款利率优惠……2008年10月，国家出台了一系列房地产救市政策。目前，这些优惠政策的执行有效期有些已接近尾声，它们能否继续执行成为人们关注的热点。无论优惠政策继续或者终止，将给省城楼市及购房者心理带来怎样的变化?对此，本报记者对市场和业界进行了探访，结果显示，省城楼市对政策反应滞后性明显，业界仍然看好明年楼市走向。

　　银行悄然收紧贷款政策

　　10月10日，“十一”长假结束后的第一周，市民刘爱民先生在省城杏花岭区购买了一套140平方米的住房。之前，刘爱民还以爱人的名义按揭过一套70平方米的住房，购房贷款仅剩两年就能还清。

　　“刘先生，您得先把旧房的贷款还清，才能享受我行首贷七折利率优惠。”10月17日，负责给刘爱民办理贷款手续的某商业银行工作人员给他致电称，总行已经收紧个贷优惠政策，对客户申请房贷尤其是申请二套房贷的审查非常严格，刘先生如不还清70平方米旧房贷款，140平方米的新房贷款利息将按第二套房贷利率政策还款。

　　据知情人士透露，今年6月19日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，强调了二套房贷必须首付四成以上、利率1.1倍以上的放贷标准。并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽。此前，部分银行为拓展个贷业务，放贷标准是“外紧内松”，部分银行对首套房贷资格审查对象以个人为单位，今年下半年开始收紧为家庭。

　　据了解，银行一方面是为了保证放贷安全，另一方面去年贷款优惠政策影响了各家银行的收益，各家银行都迫不及待地想提高利率。“按二套房贷款利率政策，我这套140平方米的新房贷款40万元、20年还清的话，比首套房贷每月得多支出700元的利息。我决定还是先把旧房贷款还清，再办新房贷款。”刘爱民最终选择了提前还清70平方米的旧房贷款。

　　与此同时，有些商业银行已经提高了房贷利率：11月5日招商银行下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%。同时，民生银行在国内部分地区也将首套房优惠利率上调为八五折。优惠政策变动后，仅以40万元、20年期商业贷款为例，如果采用等额本息方式还款，按照七折计算，每月需付按揭贷款2457元，而按照八折，则是2585元。

　　已购二手房市民急于过户

　　“我买了次新房，钥匙虽然拿到了手，可是房主最近总有事儿，迟迟没办过户手续。再等下去，就得多交上万元的营业税。”10月份在中介公司的搭桥下，市民徐女士在南内环街附近购买了一套二手房。徐女士在看房过程中，中介公司顾问一再向她介绍，今年年底二手房营业税优惠政策到期，如果那时再买房子，房价会涨，而且相关缴费额度远高于现在，不如趁早出手。

　　据徐女士称，最近许多中介公司仍在给她介绍二手房源，这些业务员无一例外地拿二手房优惠税费政策快要到期来引导购房者买房。“购房者买了房现在急着过户很正常，但是因为优惠政策取消而突击买房的事情，我想多数人还是较为谨慎的。”徐女士称。

　　太原我爱我家房地产经纪公司的工作人员介绍，虽然许多客户很关注二手房交易税费优惠政策的延续和取消，尤其是徐女士这样的已购房者急于过户。而因为政策取消就急着买房的客户还为数不多，整个二手房成交量目前还未出现明显增加。“无论二手房税费优惠政策取消与否，对于自住型购房来说显得不很重要，广大二手房客户更为关注的是房子的总价、户型和地理位置。在这个基础上能够减免部分税费当然更好。”这位工作人员称，二手房税费优惠政策取消与否，对用于投资、出售次新房的业主影响更大。

　　天缘地产总经理刘月珍表示，二手房交易税费优惠政策出台之后，对省城的二手房交易起到一定拉动作用。这个政策执行时间即将到期，影响了部分二手房交易者的购买情绪。另一家房产中介公司的负责人称，办理过户比市场实际交易要晚一些，再过半个月，交易税费优惠政策对二手房市场的影响反应会更加明显。

　　 开发商不担心影响销售

　　“您现在买房办贷款可以享受七折利率优惠政策，不过现在所剩的优质户型并不多。如果您不急着用房的话，不妨考虑我们明年推出的新户型。”时隔一年，今秋售楼工作人员不慌不忙的态度与去年售楼处不断催促看房人交钱的态度大相径庭。

　　眼下，购买新建商品房的消费者在省城正规楼盘售楼处进行置业咨询时，置业顾问主动积极地向客户介绍房贷优惠利率政策，也会向客户推荐明年将亮相的新产品。楼盘销售代理张先生分析称，去年国家陆续出台的一系列购房优惠政策给百姓购房带来实惠，这些政策也解决了开发商的资金链难题。“不仅是省城，全国各地开发商在今年的回款状况不错，手头儿资金充裕，尤其是有地的公司，不需要急着销售，有些楼盘还刻意放慢了销售速度和产品供应量，期待明年省城楼市的继续上扬。”张先生称，去年年底，省城南北两个大盘都曾传出资金链紧张的消息。但近日，太原富力城房地产开发有限公司于10月底以1.76亿元的总价竞得晋安东街5号约300亩土地。11月5日，恒大地产总公司在香港联交所挂牌。

　　据了解，省城南北两个大盘的今年前三季度的销售任务已完成，工作人员已经开始着手新产品的销售策划。而其它表现不错的中小楼盘近期鲜有力度明显的促销活动，整个楼市较去年同期显得稳定冷静。“开发商手中有资金，再加上省城市场依旧需求量强大，能不能卖出去房子已不是开发商最着急的事儿。眼下开发商更关注的是明年能否持续开发、新盘如何营销策划。”张先生称。

　　而近期仍在选房的部分消费者非常担心贷款优惠政策的取消。刘春哲、古宁两位准购房者接受记者采访时表示，如果贷款利率上浮，他们将选择向亲朋筹借购房资金，“按目前的优惠利率政策，40万元的本金贷款30年利息总额达30多万元，贷款20年利息总额近19万元。如果利率优惠政策幅度降低或取消，购房者负担会更重。”古宁称。

　　楼市走势 业界说法不一

　　优惠政策如果取消，对省城楼市将会有怎样的影响？业界人士表达了不同观点。《山西房地产》编辑刘睿认为，去年政府在银行贷款以及税费方面的优惠政策是让利消费者刺激消费的一种行为。上半年，省城房地产市场价涨量升，楼市有些虚火。明年，全国楼市将进入调整期，省城楼市也会受影响。“市场暂时先降降温，更利于市场合理运行。”刘睿认为，想购房的消费者不妨先等等，一方面是明年省城楼市好产品供应量更多；另一方面在市场调整期间，消费者的主动性会更强。

　　房产经纪公司的王先生认为，省城购房者基本用于自住，投资投机性购房者少，再加上省城房地产市场运作不成熟，对政策敏感性不强。即使优惠政策取消会影响交易量，但省城反应肯定不及一级市场强烈，房价下降的可能性不大。“省城购房者贷款购房的比例较低，房贷优惠政策是否取消，对新房销售市场影响不明显。”王先生说。

　　王先生认为，优惠政策如果取消，受影响最大的是经济拮据的普通购房者，毕竟每月多支付数百元按揭贷款，或者承担上万元的二手房交易税费不轻松。他建议，无论买二手房还是新房，资金有限的消费者要多考虑自身需求，无需刻意等待市场变化，看准了就买。（本报记者戎紫冰）

　　链接：2008年购房优惠政策

　　1、2008年10月22日，财政部发文，规定从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。

　　2、2008年10月22日，央行出台“首套房贷款利率七折、首付20%”的政策。在此之前，相关政策要求首次购房最低付款比例为30%，贷款利率优惠下限为15%。

　　3、2008年12月20日，国办131号文件再推两项重磅优惠政策，一是明确了改善型住房的相关政策。二是减免营业税，个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 (来源：山西晚报)