商品房质量问题频发住房安全堪忧 房屋验收备案制弊端凸显

　　2009年，中国商品房似乎在一夜之间“百病缠身”———上海的“楼脆脆”轰然倒塌；北京的“壁炉门”致人死亡；重庆有商品房要靠木棒支撑；浙江的“毛竹门”让人心惊胆寒……

　　究其原因，做了15年房地产专职律师的冯正元认为，一切都是验收备案制的错。他称，备案制导致商品房质量完全由开发商一方说了算，而一些开发商在利益驱使下，早把关乎民众财产甚至生命的质量安全抛至九霄云外。

　　监督无法发现毛竹？

　　最近引起民众广泛关注的一起商品房质量纠纷，恐怕要属浙江义乌的“毛竹门”事件了。11月3日，有媒体报道称，义乌丹桂苑小区一业主重新装修阳台时，敲开水泥表层，赫然发现毛竹。

　　报道此事的《都市快报》记者孙自鸣用震惊来形容自己的所见所闻。他告诉《法制日报》记者，丹桂苑在义乌属于中高端住宅，2008年上市时均价为每平方米13000元，没想到如此贵的房子还出现这样的问题。“有业主发现毛竹后，很多业主纷纷敲开了自家的阳台，情况都一样；除此之外，小区有一批房子的横梁多处出现裂痕等问题。”

　　“施工方给我们的解释是，毛竹是用来做抗裂措施的。但抗裂措施目前常规用的材料是钢丝网片。”义乌市建筑工程质量监督站(以下简称“质监站”)吴站长11月9日接受《法制日报》记者采访时说，现在业主代表和开发商正在协商确定鉴定机构，质监站将在得出结论后对该事件进行处理。

　　吴站长表示，质监站之前并不知道丹桂苑小区在施工中使用了毛竹：“该小区是验收备案制实施后的项目，只要建设、施工、监理等5方责任主体出具合格报告，就可以在建设部门备案后交付使用；质监站会对项目进行监督抽查，但项目即便被抽查到，也是检查项目的关键部位和基础主体，阳台不在检查之列。”

　　备案了就算合格了？

　　备案后商品房就能交付使用了，这正是德恒律师事务所律师冯正元所担忧的：“备案后的商品房就算合格了吗？如果不是，备案后商品房怎能交付使用？如果是，连接不断的房屋质量问题说明了什么？"楼脆脆"的建设、施工、监理等5方责任主体都已签字盖章验收合格，也能通过备案，为何却弱不禁风？”

　　据介绍，我国现行商品房备案制是在2000年实施的，当年颁布了《建设工程质量管理条例》后，建设部门出台了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，商品房验收由原先的核准制改为备案制。

　　重庆大学建筑法研究所所长宋宗宇向记者解释了两种验收制度的不同：将原来土建、规划、电梯、消防等8项验收缩减为竣工验收报告、电梯等4项验收；实行告知性备案制度，建设行政管理机关不作实质性审查。

　　冯正元认为备案制实际上就是验收工程资料而非验收工程质量，“法律程序上是合格的但质量未必合格。”他指出，验收是商品房交付使用前的最后一道屏障，相当于食品等待上市、电器准备出厂，如此重要环节，备案制实难胜任。

　　建设部门推卸责任？

　　宋宗宇认为，核准制改为备案制已成为当前工程质量监管领域最大的制度性缺陷，是导致近年来商品房质量问题频发的主要原因之一。他解释说，备案制使得政府作用缺位，工程质量交由并非最终用户的建设方(或开发商)组织勘察、设计、施工、监理单位自验自评，“经济人”本质属性决定了上述5方只会从自身利益出发考虑问题，在实践中降低工程质量标准就不足为奇了。

　　“改为备案制后，建设部门对验收材料作备案登记，一般不会主动干预工程施工过程中的质量问题，而将监管任务交给了同样属于企业性质的监理公司；建设部门这种超然于外的做法，忽视了建设工程作为特设商品，与广大民众的生命安全息息相关的重大问题。”宋宗宇说。

　　“这是建设部门在推卸责任。”冯正元对此毫不避讳，“核准制时，建设部门要到施工现场进行监督、跟踪检查、出具意见，最终核发竣工验收证明，建设部门对工程质量问题是要承担责任的。而备案制后，建设部门处罚权依旧，甚至扩大了，却不需要承担责任了。”

　　冯正元表示把工程质量交给建设、施工、监理等5方责任主体把关太不靠谱，“谁掌握钱谁做主，5方责任主体实则为开发商一体；质量安全依靠开发商的诚信和良心决定，能不出问题嘛。”

　　一名不愿具名的建设部门工作人员11月9日接受《法制日报》记者采访时强调：备案制是市场调节的必然结果。在他看来，任何验收制度都不可能保证房屋质量万无一失，关键是要明确各方责任，一旦出现问题，依靠法律解决。

　　同济大学法学院教授杨心明也认为验收制度的改革方向是正确的，是市场经济下政府职能转变的结果和反腐败的需要。“核准制导致权力过于集中，出现了很多腐败问题，一些开发商并未关注工程质量而将精力投入到向建设部门的公关上；我们现在提倡小政府大社会，政府不该大包大揽，而应当做好一个仲裁者的角色，否则将导致机构过于庞大；再说，核准制向备案制转变是大趋势，这不仅仅是建设领域的问题，因为核准制会涉及大量行政诉讼和国家赔偿，政府没有理由也没有能力为此买单。”

　　备案制度何去何从？

　　虽然支持备案制，但杨心明称目前的备案制还难以保障商品房质量安全，因为配套措施没能跟上。他建议：实施强制保险，由保险公司来辅助和监督开发商；建设部门应设立监督工程质量的专家库，专家库实行流动性管理，使得监督者与被监督者产生距离感，“背靠背”的监督检查有利于反腐败；一个城市不能只有一家质监站，缺少竞争就容易权力寻租。“总不能一项制度有一些瑕疵，就要改回老路上去。”

　　可宋宗宇认为改回老路未尝不可，“在食品、公共卫生、建筑工程等关系民众根本利益的领域，政府不能放任不管。”他提议恢复核准制，深入研究实施细则，规范操作流程。同时，他希望政府加强对建设工程的过程监管，变事后补救为事前预防，变结果评价为过程评价等。

　　“备案制必须改！备案制对建设部门和开发商都有利，建设部门减轻了责任，开发商可以自主决定工程质量，而惟独对广大终端购买者不利。”冯正元口气异常坚定，他认为恢复核准制后建设部门应该发“两证”以允许商品房交付使用，一是验收合格证，二是交付使用许可证。“既然建设部门对工程开工、商品房预售都审查很严格，必须取得许可证，为何不能给更为重要的环节———质量安全发个交付使用许可证呢？”

　　冯正元呼吁重新对工程质量竣工验收进行立法，制定一部能够有力保障民众生命财产安全的法规，将核准制、上述“两证”以法律形式予以确认。“这样的法规制定起来并不难，何不参照一下《建设工程消防监督管理规定》呢。”