揭开“地王”迷局(图)

　　10月25日拍摄的暂被用作收费停车场和轨道交通工地的黄浦区163地块。

　　上海规划和国土资源网近日发布相关公告称，黄浦区163街坊地块将再次挂牌出让，用途为商业、办公、金融保险等综合用地，地块面积1.37093公顷。该地块曾在2007年拍卖中创下国内土地单价之最，又在2008年遭开发商退地。新华社发

　　11月4日，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块，只用了15分钟就以11.9亿元的天价被厦门国企——象屿置业夺得，264%的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平，14024元/平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。

　　近期，“地王”现象在北京、广州、上海、杭州等城市不断上演，土地价格被不断刷新。被笼统冠为“地王”的地块究竟是怎样的土地？为什么有些开发商2007年拍出的“地王”已超过约定动工期限，至今仍未动工，现在还不断拍出“新地王”？“地王”频出的背后，开发商打着什么算盘？如何节约集约利用土地，防止土地闲置，尽快形成商品房供应量？本报记者对这些问题展开了深入调查。

　　制造泡沫——

　　被放大的“地王”效应

　　“地王”信息的释放，无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买“地王”周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。

　　但凡地王一出，周边的开发商或多或少会借着地王造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。

　　2007年9月，万科击退20余家当地开发商，以27.2亿元购得福州一地块，创下福州单幅地块价格最高纪录。据报道，当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米。

　　今年6月，经过50轮激烈竞投，广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地，高出底价2亿多元。这块仅仅6000多平方米、面积不足一个足球场大的土地，被媒体冠为“珠江新城新地王”，成为今年珠江新城房价上涨的助推器之一。新“地王”刚诞生，已有楼盘迅速推出80多套新房，另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5%，而城建地产在“地王”周边推出的豪宅销售也火了起来。

　　“这是一个被放大的"地王"现象。仅用少量保证金拍下这块地，就能在市场上掀起那么大的风浪，多少有些讽刺味道。”中国土地勘察规划院地价所所长赵松说。“"地王"信息的释放，无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买"地王"周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。”

　　记者查阅一些“地王”的资料发现，有些所谓“地王”，单价并不高，只是面积大、总价高；有的面积小，单价稍高、总价低，和周边楼盘比，地价成本并不算高，但是也被一些人蓄意炒作为“地王”。在上半年疯狂的楼市中，不少开发商甚至“变相高价捂盘”，“抱团”等待新地王。