交钱排号开发商打了法律擦边球

　　买过房或打算买房的人都不陌生，不少开发商倾向于先收取一定数额的费用，来积累客户，以减少未来的开发风险。这在地产界业内被称为VIP排号或者内部认购。

　　但将于明年1月1日实施的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》规定，收取VIP排号费的，要罚没收入。

　　VIP排号为何能成为行业潜规则？VIP排号为何屡禁不止？围绕这些问题，记者进行了调查。

　　交钱排号才能买房

　　11月7日，交了1万元VIP排号费拿到收据后，郑州市民田先生觉得有点担心。

　　田先生看中的楼盘名称是蓝堡湾，在郑州是大名鼎鼎，这是郑州自实行土地招拍挂制度以来的第一个地王，2008年12月以来，包括《南方周末》在内的媒体曝出该楼盘有非法融资黑洞后，这个楼盘的知名度更是直线上升。

　　不过，这个楼盘位于花园路与东风路交会处，属于郑州的黄金地段，周边教育、生活配套设施完善，而且，这里的房价，也让田先生心动。他说，2008年年初，蓝堡湾开盘初，定下了高达8600元的均价，如今，新接盘的开发商，定的均价是7000元左右。在这个地段，这样的价格，还是可以接受的。令田先生不满的是，交了1万元，只是排了个号，没有定下哪栋楼、哪套房，到时1万元会作为购房款。

　　炒房客利用VIP号赚钱

　　河南王牌企划有限公司董事长上官同君，1997年就开始从事房产营销代理。他回忆说，1995年，国家实行商品房预售制度后，VIP排号的行为就开始相伴而生。

　　谈到VIP排号，郑州市民赵女士是爱恨交加。她说，2007年年初，郑州房价开始疯涨时，一些炒房客，见楼盘有VIP排号就买，不少人从中发了笔财，看到别人赚钱，手头有些闲钱的赵女士也动心了，在楼盘未开盘时，用1万元或两万元排一个VIP号，等上几个月，卖出时至少可以加5000元。

　　不过2007年年中，赵女士走了麦城，她在蓝堡湾旁边的楼盘——思达国际数码公寓花两万元买了号，成了VIP贵宾，可一年后，控股蓝堡湾与思达国际数码公寓的开发商被曝出非法融资的丑闻，赵女士手中的靓号成了烫手山芋。号炒不成，那就买房吧。

　　VIP排号为何成行业惯例

　　上官同君介绍说，VIP排号是地产界的惯例，其做法是在未取得预售许可证前，开发企业先收取一定数额的费用，来积累客户，减少未来的开发风险。VIP排号费用大致在1万元到两万元之间。

　　在河南财经学院教授刘社看来，VIP排号对开发商有益，能变相抬高房价，所以会成为行业潜规则。

　　刘社说，一般情况下，只有在VIP排号人数达到楼盘户数的2到3倍时，才有可能会开盘。而开发商在开盘前借VIP排号的方式试探市场，聚集人气，人为地造成物以稀为贵的假象，并且从这些排号的人填写的相关调查表中，对楼盘的初步价位进行大概把握，看看客户能承受什么样的房价。如果均价4000元的房价还有许多人来认购，开发商就会在开盘时将均价调整到4200元。随着VIP排号人数的不断增加，最后的定价往往会比最初的预期高出很多。所以，参与的购房者得到的不是实惠。在目前大部分VIP排号中，开发商只明确了购房者有获得优惠折扣的权利，并不确定单价。

　　三部委通知无法禁止VIP排号

　　对开发商有益、变相抬高房价的VIP排号，有关部门曾出台文件予以监管。公开资料显示，2006年7月11日，原建设部、国家发改委和国家工商总局联合发出通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。

　　2006年8月8日，三部委通知在郑州“硬着陆”。郑州市房地产管理局、郑州市工商行政管理局和郑州市物价局完全按照国家三部委的相关政策，出台了郑州市《关于开展整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知》，被称为“郑六条”。不过，开发商的VIP排号行为仍在大行其道。

　　VIP排号是不是非法融资？

　　针对VIP排号，房地产业资深律师、河南经东律师事务所主任律师成永分析说：“田先生的购房行为有风险，因为这1万元，开发商只是给了个号，这个号只是优先购买权，没有合同对价格和房屋具体位置加以规范，将来房价涨了，开发商退钱就行了，并且也没有明文规定，什么时候退钱，该不该付利息，将来一旦打官司，法院最多判还这1万元，再加上法定的银行利息。”

　　曾有法律界人士认为VIP排号是非法融资，依据是VIP排号具备变相融资功能。排号费少则三五千，多则一两万，购房者以现金方式支付，由开发商出具收据，开发商占用排号资金少则几百万元，多则几千万元，规避了国家财务制度对企业流动资金数额的约束，这实际上是开发商一种无偿占用消费者资金的“融资方式”，属于非法融资。

　　成永认为，非法融资的特征是非法占有、采用欺诈手段，如果开发商没有用于炒股票，而是专款专用于房产开发，就不构成诈骗或非法集资，VIP排号是开发商在打擦边球。

　　郑州人大立法整治VIP排号

　　为了能让自己借到更多的钱，有时开发商还会“演戏”。2008年4月下旬，上海一家楼盘开盘前，重现300人连夜排队的场面。媒体随后的调查却显示，其中80%以上都是民工在排队，疑为卖家的炒作行为。

　　上官同君说，在郑州，也有开发商花钱雇人排队，由此人为制造房子热卖，多少人疯抢一套房的“传奇”。

　　有意思的是，一直就有的VIP排号行为，自今年5月18日以来，在郑州却突然开始大量减少。原来，是法律开始出手了。5月18日这天，郑州市人大公布《郑州市城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），并通过媒体向社会公众征求意见。

　　《条例》剑指VIP排号规定：今后，未取得预售许可证预售商品房的，由房地产行政主管部门责令停止预售活动，退还已收款项，并可处以5万元以上10万元以下罚款。人大相关人士解释说，VIP排号就属于销售商品房行为。

　　9月25日，《条例》获准通过，于2010年1月1日起实施。不过，《条例》把“5万元以上10万元以下罚款”的条款，改为“已取得预付款收入的百分之一部分，进行罚没”。

　　成永律师说，现在还能看到开发商VIP排号的广告，因为法律还未开始实施，开发商要“爽”一把，最后打一下擦边球。

　　《条例》仍有不完善之处

　　《条例》出来后，曾引起开发企业不满。作为业内人士，河南省房地产商会常务副会长赵进京说，开发商的意见是，从市场经济角度讲，买卖双方认可的VIP排号，好比是现在不少年轻人的未婚同居，没有结婚证就住到一起，肯定不合适，也不受婚姻法保护。但如果这种同居行为，建立在双方自愿基础上，政府和其他机构也不宜干涉。

　　对于《条例》，成永认为仍有不完善之处，因为前面有个限制定语，未取得预售许可证前，VIP排号要罚没收入，而开发商拿到预售证后，仍然可以捂盘收VIP排号费。

　　据记者查阅资料，发现接盘蓝堡湾的开发商，已经有预售许可证，但仍然在进行VIP排号。（奚春山 袁晓强）