社科院发布住房绿皮书：明年商品房价格不会降

　　今天上午，中国社科院召开《住房绿皮书》发布会暨2009-2010年住房形势与政策研讨会。绿皮书预测，2010年，中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强，住房资产与物业市场为先扬后抑、价稳量增。

　　根据社科院的预测，明年一季度房价会保持平稳，第二季度开始上涨，到了第三、第四季度将出现下降，不过明年全年的总体形势相对平稳。

　　发布会上，国家统计局总经济师姚景源称，北京房价高得离谱，把三代人一生的积蓄都用来买房了。

　　房价·预测

　　明年住房 量升价格稳定

　　绿皮书预测，2010年全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一。中国经济将持续复苏，住房投资作用也将进一步增强；城市化规模呈现高峰，住房资产与物业市场先扬后抑、价稳量增；住宅用地市场交易量增加，交易价格上升；住房金融市场温和上行，波动增长。

　　绿皮书对今年第4季度至2010年第4季度各季度住房市场情况分别作了预测。

　　绿皮书指出，2009年第4季度住房市场在有效需求下降、观望气氛增强、开发企业促销积极性低、年底季节性信贷紧缩、二套房贷政策从紧等因素的综合作用下，可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。

　　而到2010年可能呈现春暖秋凉、价稳量增的整体态势。

　　2009年第4季度-2010年第4季度住房市场预测时间 销售面积 销售价格

　　2009年第4季度 下降 缓降2010年第1季度 缓降 平稳2010年第2季度 上升 上涨2010年第3季度稳定或下降稳定或下降2010年第4季度 稳定或下降 下降2010年总体形势 上升 相对平稳

　　开发商短期内不会大幅促销

　　绿皮书指出，对于2009年第4季度至2010年第4季度预测主要有4个方面的依据。

　　从供给方面看，开发企业资金面决定短期内供给变动。

　　由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。

　　从消费需求方面看，近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费等措施又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。

　　投机 造成现阶段价格波动

　　另外，从投机需求方面看，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。

　　其中，通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。

　　此外，从投资方面看，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。

　　专家PK

　　明年房价与交易量齐跌

　　对于绿皮书中提出的价稳量增，中国社科院工业经济研究所研究员曹建海并不赞同，甚至持截然相反的观点。曹建海接受本报记者专访时表示，明年的住房市场将是量价齐跌。

　　“全国的房价明年将开始回落，北京是全国房价中典型的代表，也将回落。”他说。

　　曹建海表示，房屋交易量很难超过今年，尤其是二手房的交易量。对于房屋价格，明年将开始逐步回落。房价继续上涨而导致量增是不可能的，只有价格回落一个相当大的幅度，量才能够大幅度增加。

　　谈及具体原因，曹建海分析，今年的房价上涨，主要是投机资金增多，即在宽松货币政策下的大规模信贷投放增多，特别是银行大面积推出的住房贷款，这是房价上涨的最大推手。

　　房价上涨速度明显，很多家庭由于担心通货膨胀引起货币缩水，纷纷拿出储蓄购买住房，这也是今年房价上涨的重要推力。而对于房价的回落，曹建海分析了具体的原因。首先是信贷微调和收紧二套房政策对房地产投机打击非常大；另外全国城市房地产供过于求的现象非常严重。

　　2008年以来北京住宅销量和均价

　　数据来源：亚豪机构

　　时间 商品住宅销售套数 开盘均价(元/m2)

　　2008年1月 6930 13691

　　2008年2月 2872 18625

　　2008年3月 7742 13702

　　2008年4月 6048 15389

　　2008年5月 7870 16162

　　2008年6月 9138 15634

　　2008年7月 6226 13051

　　2008年1-7月：价格惯性上涨，销量开始萎缩

　　时间 商品住宅销售套数 开盘均价(元/m2)

　　2008年8月 4738 13584

　　2008年9月 11285 14310

　　2008年10月 9368 13651

　　2008年11月 14072 14408

　　2008年12月 13608 13711

　　2008年8-12月：价格稳定，销量上升

　　时间 商品住宅销售套数 开盘均价(元/m2)

　　2009年1月 7200 14145

　　2009年2月 8282 12585

　　2009年1-2月：销量下降，价格跌速放缓

　　时间 商品住宅销售套数 开盘均价(元/m2)

　　2009年3月 15061 11066

　　2009年4月 18533 12171

　　2009年5月 17126 13925

　　2009年6月 17272 14621

　　2009年3-6月：销量增长，价格上涨

　　时间 商品住宅销售套数 开盘均价(元/m2)

　　2009年7月 17056 14597

　　2009年8月 14105 16165

　　2009年9月 14247 16406

　　2009年10月 14021 16388

　　2009年7-10月：销量回落调整，价格继续上涨

　　房价·政策

　　抑制投机 鼓励消费

　　绿皮书提出了明年的政策原则：定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策搭配，时空结合；长短结合，标本兼治。

　　绿皮书的课题主持人、团队的核心倪鹏飞博士介绍，我们还细化调控，其中之一是供给管理，针对开发商采取不同的管理办法，针对不同的需求者采取不同的办法，需求者包括四个方面，抑制投机，规范投资，鼓励消费，扩大保障。

　　从空间上来看，目前投机和投资主要集中在一线城市和部分二线城市，所以将来控制投机或抑制投资的重点要放在这些城市。

　　专家PK

　　六个家庭支持一个家庭买房子

　　国家统计局总经济师姚景源在发布会上表示，不要单纯地把价格回升就叫做通货膨胀，消费者也千万不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰属于上套。

　　姚景源在会上发言时指出，房地产行业非常重要，它拉动了50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，可以一直拉动到窗帘、纺织品。

　　对于房地产行业的问题，姚景源表示要理性看待。姚景源说，“价格的事有诸多原因，其中有一个原因，不能用市场说明，像北京高得离谱了。”

　　姚景源表示，买房人第一不是支付货币的人，比如两个小青年买房，双方父母掏钱，爷爷奶奶掏钱，是6个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。这在经济学叫第三者买单，相当于公款消费。

　　这个问题很严峻，它实际是把三代人一生的积蓄都用来买房了，而且这些人都是老年人。

　　谈及宏观经济运行，姚景源表示，价格现在没有通货膨胀。

　　房价·解决

　　扩大保障性住房建设规模对于如何解决长期以来的住房问题，绿皮书提出了具体的对策建议措施。包括扩大保障性住房建设规模；

　　建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系；建立住房再生产各环节、商品性和保障性结合的住房体系。

　　要实现价格基本稳定，投资开发与销售量稳步增长，小户型、保障房比例大幅提升。

　　专家PK

　　保障性住房目前不能满足需求对于应扩大保障性住房建设规模的观点，曹建海表示认同。

　　他表示，保障性住房要占到30%以上才能够满足需求，从而抑制房价的上涨，但目前保障性住房远远不能够满足人们的需求，所以也是导致房价上涨的原因之一。

　　“最近一两年才开始重视保障性住房建设，但是数量还是有限，很多人排不少号，即使排上了也要等很长时间，这样一来迫使更多的人去购买商品房。”亚豪机构以及协成机构负责人今天接受记者采访时表达了同样的看法。

　　他们认为，目前飙高的房价除了热钱流向楼市投资外，还有重要的原因就是刚性需求大量涌向商品房。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士称，商品房土地出售是目前政府财政收入的主要来源，但是如果盖保障性住房则收益没有那么多，这也是目前保障性专门用地和投资比较少的主要原因。(记者王永生 张媛) (来源：法制晚报)