北京中信城廉价掌控资金近10亿 开盘屡屡被延迟

　　一处千余套房源的楼盘，尚未获得预售许可，但已“锁定”约10亿元资金近三个月；一家关联银行，在飞速上升的房贷业务面前，急需“招揽”存款以应对存贷比超标的风险；一家正在谋求上市的房地产企业，为最大化挖掘“土地价值”，也加入了“捂盘囤房”的行列。

　　从8月上旬售出第一张价值30万元的VIP金卡后，中信地产旗下位于北京南二环内的中信城二期至今没有取得预售证，但在该项目排号的客户已累计近5000名，其中，有部分VIP金卡的价值是10万元。按这一规模估算，中信地产“廉价掌控”的资金接近10亿元；而其导演的这出“延期开盘大戏”现在仍在继续。

　　“8月份我排号办卡时，中信城销售人员说9月份开盘，后来推到10月份，现在看，11月份也开不了盘。我交的30万元仅仅按照活期存款计算利息，但这段时间，房价却在飞涨。”在中信城办理VIP金卡的李玲(化名)已放弃了购房计划。

　　中国人民大学法学院教授刘俊海对中国证券报记者表示，今年以来楼市销售火爆，绝大多数楼盘在取得预售证前，便开始内部认筹，并收取一定数额的“诚意金”，这种做法本身就违反《城市商品房预售管理办法》。如果某些项目收取的金额特别巨大，且占用资金遥遥无期，无疑就与“变相揽储”具有相似特点。

　　开盘屡屡延迟

　　11月16日，中国证券报记者在中信城二期的工地上看到，一个深约十米的大坑内已浇筑了水泥，但钢筋和塔吊还没到位。两台挖掘机停放在工地的西北侧，机身上还残留着白雪，偌大的现场空空荡荡没有施工的迹象。

　　售楼处内，七八位售楼人员正在闲聊。中国证券报记者以购房人身份询问开盘信息时，销售员态度冷淡地表示，“二期已经没房了，排号早就排完了。”

　　早在8月初，中信城便打出广告称即将推出二期产品，推广名为“沁园”，计划开盘五栋楼座，共计住宅1200多套。产品户型涵盖了65平方米的一居到220平方米的四居。当时，中信城项目一期尾房的销售均价为21800元/平方米。

　　“我是8月12日办的VIP金卡，将30万元存到了中信城指定的银行，获得一个购房号。当时，销售人员说，办卡排号选房即将结束，二期五栋楼座预计9月份开盘。但后来，中信城又推出了10万元的金卡，截止时间推迟到9月20日，为了买到房子，我又办了两张10万元的VIP金卡。3个号花了50万元。”在金融街工作的杨益(化名)对中国证券报记者坦言。

　　9月底，中信城向排号客户解释，由于国庆原因，项目二期推迟到“十一”长假结束后，随即开盘日期又推至10月底。但进入11月，中信城二期仍没有开盘的意向。当杨益向售楼负责人询问时，得到的答案是“目前，项目还有手续没有办下来。”

　　但此时，中信地产“放出风来”，中信城二期均价预计28000元/平方米；其中，1号楼33000元/平方米-35000元/平方米，2号楼29000元/平方米-32000元/平方米，3号楼27000元/平方米-29000元/平方米。四号楼五号楼暂时不开。

　　按照预售管理办法，“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；开户银行出具证明投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并确定施工进度和竣工日期”就可以申请预售许可证。业内的标准即所谓的“出地面”。

　　今年以来，房地产市场快速升温，库存大量消化使得开发商纷纷控制销售节奏，捂盘现象愈演愈烈，部分项目甚至已经封顶还不申请预售。“从交订金排号到正式开盘的时间长达二三个月，其间销售均价不断上涨，不少楼盘采取"多次开盘，当日售罄"的营销方式制造热销局面。”一位地产人士指出，而捂盘的目的，就是可以“随行就市”不断上调价格。

　　廉价掌控资金

　　据中信城销售人员介绍，目前，中信城二期已排出号近5000个号，其中，30万元级别的VIP号近2000名；这一数据没有得到中信地产方面的确认。但二期项目第一批开盘销售的房源仅有数百套。

　　像杨益那样，以一家三口之名办理三个认购号，存款50万元的客户不在少数。照此估算，目前，中信地产以认购中信城二期房源为名，为银行等“招揽”的存款接近10亿元之巨。而这些资金仅仅以活期利率支付利率。

　　“近期，股市行情很好，新股很多，我曾经向中信城提出，取出部分存款用以打新股，但销售人员明确表示不行。中信城要求，账户日存款额必须保证足额。而这三笔50万元的存款，最后连资产证明都不能出具，否则将取消排号资格。”杨益表示。开发商的强势可见一斑。

　　同样排号的李玲坦言，“由于排号客户太多，几百套房源显然不能满足客户都买到房，但3个月资金的机会成本和时间价值，也无法补偿。更严重的是，8月份，房价还没有现在高，价格涨起来了，其他的楼盘也没法选了。”

　　一位银行业专家指出，今年货币政策宽松，多数银行都争抢放贷做大信贷规模。下半年开始，不少中小银行的存贷比都已经超标。

　　央行为防止银行过度扩张，规定商业银行最高的存贷比例为75%。但这家银行三季度存贷比高达83%，已经超越“红线”。就在9月、10月间，这家银行开始“搞活动”奖励客户储蓄，其中包括送加油卡、送代金券甚至派送现金等手段。巧合的是，这一期间，中信城一再拖延开盘时间。

　　北京市住建委有关负责人曾明确表示，未取得预售许可证的楼盘不得收取诚意金，已经办理预售许可证的项目，可以适当办理VIP卡收取诚意金。但发放VIP卡的数量应该在房源数量的三倍以下，否则将被查处。

　　一位地产资深人士指出，“目前，在北京楼市，诚意金的数量通常在5000元到2万元之间，交纳诚意金的购房人如果摇号未中，可以从开发企业那里拿回这笔钱。但像中信城那样，要求存款数十万元，且办理了三个月还未获得预售证的情况，确实比较少见。”

　　百亿授信落空

　　作为中信城的开发商，中信地产今年扩张势头很猛，今年将跻身“房企百亿俱乐部”。目前总资产规模已达到近500亿元人民币，净资产规模58亿元人民币，年开工住宅面积近300万平方米，土地储备面积近2000万平方米。但据权威人士透露，中信地产近期一笔百亿元的银行授信申请被拒绝。

　　据了解，集团客户的盘子越大，财务、人事关系就越复杂，贷款如果流入集团内部就很难监控，这是该授信银行解释中信地产授信被否的原因。另外，该银行把“中信旅游地产”作为内部资料特别进行了研究，认为其开发的“旅游地产投资过于密集，且地块偏僻，回报周期长，因此风险太大。

　　事实上，上市融资尚无进展，原有银行的巨额授信又被否决，中信地产面临较大资金压力。有媒体报道称，2009年，中信地产已先后暂停了成都中信光达和四川绵阳项目，缓建了天津保山西道等20余个项目，同时加快北京中信城、深圳红树湾、东莞香樟林、深圳湾上六座等项目的建设和销售。

　　另外，9月底，中信地产又将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司的全部股权和100279.73万元债权，以130829.73万元的挂牌价格寻找买家，其中股权挂牌价格为30550万元。

　　一线城市房价租金背离 出租房至少需要40年回本

　　在以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之“船高”。美联物业统计显示，目前北京地区的房屋租售比已经达到1：495，部分商品房的租售比甚至超过1：600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房价租金持续背离

　　“房屋租售比”这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。

　　有关数据显示，北京地区房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平。去年基本维持在1：335左右。今年上半年，北京二手房租售比首次突破1：400，部分区域达到1：420，而目前该指标已经接近1：500，部分地区已经达到1：600。

　　虽然不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准，但是这一指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。

　　我爱我家市场研究中心数据表明，10月份北京市月租金均价为2504元/套，环比下降了0.40%，较去年同期的2532元/套下降了1.11%。城八区的租赁成交总量占全市成交的81.76%，其租赁均价达到了2599元/套，环比微增了0.58%。高端租赁市场的交易均价为5177元/套，环比上涨3.58%，较去年微涨0.66%。普通民宅租赁价格环比微跌了0.74%。

　　第一太平戴维斯的统计也显示，相对于房屋销售价格节节攀高，上海和广州的租金水平几乎保持不变。上海第三季度平均租金环比上升了0.2%，达到每月158.3元/平方米；豪华公寓租金为每月252.3元/平方米，上升了0.4%。广州三季度公寓市场租金为每月153元/平方米，环比微降1.6%；高端别墅租金为每月136.3元/平方米，环比微降1.2%。

　　投资需求大量入市

　　美联物业市场部总监张大伟表示，和国外在购房及租房方面的理念不同，买房在我国成为生活的必须，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，从指标的变化趋势可以看出，投资需求的大量入市使得房价上涨速度过快，已经和租金水平严重背离。目前我国一线城市的房价不断走高，投资者已经逐步取代刚性需求者入市。

　　美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。市场已经表现为投资性需求占据主体。

　　某房地产中介机构人士向中国证券报记者透露，近期二手房市场上转租为售的现象逐渐增多，部分业主看中了目前的市场契机开始积极入市。“由于租金水平一直不高，只相当于抵消了贷款的部分，因此大部分卖房人还是看中了房价上涨所带来的投资收益。”该人士表示。

　　张大伟认为，房价快速增长所带来的短期投资需求已经在市场上占据了很大比例，这给楼市后期走势带来较大不确定性。虽然传统观念上看有一套房子的确非常重要，但是在当前房价高企的情况下，选择租赁住房也不失为理性之举。