地价房价互相绑架 专家吁调整现行土地出让政策

　　日益高涨的土地价格一次性全部摊入房地产开发的成本，成为我国近年房价居高不下的重要原因之一。业内人士建议，解决居民住房难问题关键要在土地使用税征收、拍卖导向、土地供应量政策方面做出调整。

　　山西省房地产协会会长袁纶华说，房价畸高的最主要原因是高地价推动了高房价，高房价反过来又诱发高地价。他说，从多年的实践看，我国现行政策土地出让金一次性征收(即住宅用地使用权出让为70年、土地出让金应在签订土地使用权出让合同后60天内一次性支付)的方式存在三大弊端。一是导致地价一般占到房地产开发成本的20%至30%；二是房价总数非常庞大，以此作计税基数增大了交易成本；三是造成地方财政对土地收益和高房价下房地产交易税费的过度依赖，刺激政府养成“快卖地、多卖地、卖好地”的利益冲动。

　　因此，山西省房地产协会认为，应采用“费随房走”的模式，即开发建设期间土地使用费由开发企业交纳，业主入住以后由房屋的产权人交纳。

　　他们认为，这种方式的好处是：城镇政府有了稳定的土地收益，有利于土地的集约使用；庞大的土地出让金从房价中调出来，有益于调动住房消费；减轻了资金压力，开发企业参与项目开发建设投标时，可以把资金集中用于开发项目，楼盘的水平会提升；不同楼盘之间的开发建设成本有了可比性，土地增值税也有了较为清晰的依据；标准的主导权在政府手里，政府调控房地产市场；有利于降低金融机构的风险。

　　此外，针对我国现行土地拍卖“价高者得”的现状和由此产生的弊端，专家建议，应将拍卖导向由“价高者得”变为“方案好者得”。在此基础上，增加房地产开发土地的供应量。山西财经大学公共管理学院教务处处长马培生说，城镇政府出让土地使用权时，同时应该提出该种土地的控制性规划，面向社会进行开发建设招标。各房地产开发企业根据控制性规划编制框架性方案，参加土地的开发建设投标。