美国房市难言复苏 “两房”巨亏再求援

　　在被政府托管一年多后，美国两个最主要的房屋贷款机构——“房利美”和“房地美”第三季度再次曝出巨额亏损。房利美更是第四次向政府申请救助资金，以确保能够维持正常经营。在目前的情况下，美国政府除了伸手相救，看来也没有什么更好的选择。因为他们比谁都清楚，这两个“病人”要是倒下了，后果难以承担。

　　“两房”的重病何时能够痊愈没有人知道，而双方的困局则再次折射出一个事实：尽管经济出现复苏迹象，美国房屋贷款市场处境仍然艰难。

　　经营状况令人担忧

　　作为房贷行业的龙头老大，房利美的经营状况最令人担忧。11月初公布的季报显示，由于信贷亏损计提猛增，公司第三季度净亏损达189亿美元，环比增加24.34%。至此，房利美已经连续9个季度出现亏损，亏损总额高达1205亿美元，公司股价已经从2000年底将近90美元的水平跌至如今的1美元左右。此外，房利美还表示，公司的亏损状况仍将继续，而且，受到抵押贷款坏账及联邦政府一项防止止赎方案的影响，未来一年内公司的信贷亏损有可能进一步提高。

　　美国第二大住房贷款提供商——房地美公司第三季度的亏损额从去年同期的253亿美元收窄至50.1亿美元。但该公司信贷损失以及违约率在第三季度里持续上升，其中90天以上的贷款违约率上升至3.33%，相比去年同期的1.22%和第二季度的2.78%明显恶化。另外，房地美在过去一个季度新增坏账76亿美元，同比增长了46%。摩根士丹利抵押贷款研究部门副总裁贾耐基·劳指出：“房地美相关担保逐步注销的影响才刚刚开始体现。尽管其净资产出现了一定幅度的增值，但该公司要想顺利脱离政府保护还尚需时日。”

　　在谈到公司的经营状况时，房地美首席执行官霍德曼表示，公司的净资产价值出现一定幅度的增长主要是因为美国股市在过去一段时间持续走强，从而使得房地美所持有的股权资产也实现了增值。他同时表示，尽管美国住房市场的销量及价格均出现了回暖，但违约率的居高不下及失业率的一路攀升仍给美国住房市场带来不确定因素。失业率过高、住房没收率增长及库存过高将成为美国房地产市场在未来一段时间复苏的最大障碍，这些不利因素也将导致房屋价格走低，因此他预计公司在第四季度的坏账水平仍将维持在高位。

　　再度“伸手”政府求援

　　巨亏季报公布后，房利美第四次向政府申请救助资金，申请金额为150亿美元。该公司在声明中表示：“我们的未来充满相当大的不确定性，包括我们会不会继续存在……我们希望财政部在12月31日以前可以提拨这笔款项。”而房地美也表示，如果美国住房市场的情况持续低迷，公司会再次寻求政府的更多支持，以渡过难关。

　　有分析人士认为，在目前的情况下，“两房”能够维持经营仍依赖于政府救助。据统计，自2008年9月份以来，房利美已经从美国政府的“不良资产救助计划”中获得了449亿美元的救助，而房地美也得到了517亿美元的资金。

　　美国政府曾经承诺，最多可向“两房”分别提供2000亿美元的救助。对此，位于弗吉尼亚州的FBR资本市场公司分析师保罗·米勒认为：“在情况好转之前，"两房"可能不得不把所有的钱用尽，而这些还不一定够。”

　　为了主动寻求财务情况的改善方案，房利美出售对于公司自身来说已经几乎一文不值的低收入住房税收抵减额，并向已破产的证券公司雷曼兄弟索赔158亿美元。虽然高盛有意购买这部分税收抵减额，但这一交易却因“有可能影响到纳税人的利益”招致财政部的反对。受此影响，房利美被迫可能要对这笔高达52亿美元的资产进行减记，而这样也意味着公司需要更多资金支持其资产负债表。

　　房地美也在为其税收抵减额寻求买家，但与房利美不同的是，其目标是那些“至少10年内未在该市场进行投资”的非传统投资者。房地美表示，如果公司不能通过销售税收抵减额等方式兑现这部分收益，他们也可能考虑减记共计34亿美元的资产。

　　房贷市场举步维艰

　　房利美和房地美持有或担保着全美近3100万个家庭的住房贷款，总额约为5.5万亿美元，约占美国住房抵押贷款的一半，因此，这两家公司所面临的困境正是整个房贷市场的真实写照。

　　房地产市场三年的暴跌导致美国全国的房屋价值缩水28%左右。太平洋投资管理公司预计，房价的下跌状况很可能会持续到明年年中。此外，根据数据公司RealtyTrac的最新统计，在今年的前9个月里，受失业率不断增加等因素的影响，房贷市场资金拖欠、止赎拍卖或银行没收房屋资产的案例高达260万起，比一年前增加了22%。

　　库存比例的提高以及止赎案例的进一步增加都将对房价产生巨大压力。美国抵押贷款银行家协会公布的数据显示，目前市场上待售房屋的数量高达390万套，还有许多房屋的贷款违约期已经超过了90天，这都意味着止赎的情况还会继续增加。

　　另外，不良贷款的不断增加也继续困扰着各大房贷公司。以房利美为例，截至9月30日，其担保的不良贷款金额高达1639亿美元，而拥有的不良贷款金额为342亿美元，分别比一个季度前增加了13.7%和30%。

　　对于整个房屋抵押贷款行业所面临的困境，美联储银行业监管部门副主管格林利近日指出：“在经历了两年的大幅经济下滑后，许多资产支持的贷款质量都出现下降，且仍在恶化。”格林利认为，美国银行体系远未恢复健康，住房贷款损失和止赎案件数量可能继续上升，许多机构都将面临切实的巨额信贷损失，愈合过程还只停留在初步阶段。

　　除了住房贷款方面的问题以外，目前让监管者感到担忧的另一个关键问题是商业房地产市场。房地产价格下降和住房市场的其他问题可能导致商业房地产投资组合变质，从而导致更多银行破产。格林利称，房地产投资损失将持续压制银行收益，尤其是将业务重心放在商业房地产领域的小型区域性银行。商业房地产市场现房价格较高位时大幅下降，且仍可能进一步走低，这些情况将对持有大量房地产贷款的大型区域和社区银行造成严重影响。

　　谈到房地产市场的复苏前景，房利美首席执行官迈克尔·威廉姆斯表示：“房屋市场的复苏之路将会非常崎岖，投资者应该对此保持警觉和谨慎。” (来源：中国证券报)