广州楼市活跃地王频现 业内人士认为泡沫将冲顶

专家认为,第四季度的成交量将继续下滑。信息时报记者 黄亦民 摄 （资料图片）

对于消费者而言，泡沫论、高房价让他们不敢逾越雷池半步；而即将到期的购房优惠政策，所产生的诱惑力又难以抗拒。信息时报记者黄亦民 摄

　　“2007历史”重演，广州楼市再次泡沫冲顶？

　　●楼价比2007年有过之而无不及 ●地王频现，地价一次次被刷新 ●一波又一波的投资客涌进楼市

　　专题策划 信息时报记者 徐凤

　　据国家统计局近日发布的数据显示，10月全国70个大中城市房价同比上涨3.9%，涨幅环比扩大1.1个百分点。其中广州涨幅最大，高达12.1%，这已是广州房价涨幅连续两个月独占全国鳌头。另据了解，近期广州的住宅用地竞投市场相当活跃，地王频现。

　　不少业内人士认为，房地产价格的持续飙升，使得本已存在的房地产泡沫越积越大，并有冲向顶端的危险，泡沫来势比2007年更猛烈，相关部门应及时调整当前中国房地产政策，特别是要取消部分短期性的房地产优惠政策。

　　1楼价飙升

　　直涨5000元 天河均价近2万

　　近两个月，广州楼价有“一涨不可收拾”之势，多个区域的楼价每平方米直涨5000元以上。

　　据阳光家缘网数据显示，9月广州十区的均价已接近万元大关，由8月的9314元/平方米上升至9777元/平方米。其中，老城区均价仍维持在1.1万~1.4万元/平方米，而近郊白云区也已由8月的8943元/平方米涨至9466元/平方米。当然，均价最高的仍是天河区，为14889元/平方米。

　　这股“涨势”到10月继续进一步加剧。据经纬研究提供的数据显示，广州10月的成交均价为11981元/平方米，比9月又上涨了2204元/平方米。广州十区均价全部是有升无降，10月还新增了两个“万元户”，且都上涨了5000元/平方米左右。其中，番禺区由9月的8941元/平方上涨至13435元/平方米；萝岗区由9月的6381元/平方米上涨至12394元/平方米。同时，天河区均价也已向“2万元”时代进军，达19052元/平方米，上涨了4163元/平方米。

　　其他城市：

　　深圳楼价飙升过2万/平

　　国家统计局数据显示，全国10月住宅销售价格同比升幅较大的城市分别为广州12.1%、金华11.0%、深圳8.9%。据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，3月开始，深圳新建商品住宅房就进入连续上涨期，到了7月，深圳一手楼成交均价达18609元/平方米，并于今年9月飙升至历史高位20940元/平方米。10月虽有微幅回落，但仍处于20234元/平方米的高位。

　　信息时报记者 张金娜

　　2地王频现

　　地价一次次被刷新 泡沫蔓延

　　前不久，经过数小时的激战，雅居乐以43.41亿元的高价赢得与碧桂园、保利等一众大鳄的竞争，成功取得广汕公路与广州大观路交汇处东南侧KXC-F8-1-1地块，让此曾被退回的“地王”再次成为市场的焦点。而在日前，广州亚运村也传出消息，未来预计将以高达165亿元的天价整体出让，未出售已成“地王”，也引起社会的极大关注。

　　“地王”，在2009年的下半年，再次成为了广州房地产业界的一个关键词。从海珠、天河等中心城区，到大学城、科学城、亚运村等新兴板块，近期所推出的地块无一不达到了区域地块出让的最高价格；荔湾区的荔港南湾南区剩余地块，更以超过20亿元、折合楼面地价1万元/平方米的价格，成为了今年二级土地市场的“非典型地王”。

　　除广州外，北京、上海、杭州等城市在今年下半年也频频上演“地王”大剧。不少业内人士表示，“地王”现象的频频出现，主要是因为这些大开发商今年前三季度均取得了理想的销售业绩，他们现在“不差钱”，但“缺地”，于是纷纷出手土地市场，造成了土地拍卖现场激战连连、地王频现。

　　是今年重新出现快速上涨的房价推动了地价的上升，还是“地王”的出现推涨了房价的回暖？这一“鸡”和“蛋”的逻辑关系，很难去探究清楚。但不可否认的是，“地王”的出现对房价的上涨必然起到重要的推动作用。

　　对于这一现象，日前出版的《人民日报》发表文章痛批，并表示“地王”就是制造泡沫。文章称，“地王”信息的释放，无论真假都影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买“地王”周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。但凡地王一出，周边的开发商或多或少会借着地王造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。文章指出，这样的泡沫“必然对经济造成伤害”。

　　其他城市：

　　上海一地块估值100亿

　　上海将在12月中旬推出黄浦区外滩金融聚集带一幅名为外滩国际金融服务中心（8-1）的商业商务用地，估值达90亿～100亿元，未推即成地王；

　　10月30日，中海以35亿元摘得沈阳市荷兰村130万平方米地块；11月13日，再以35亿元多拿下沈阳车辆厂近72万平方米地块；9月10日，中海地产以70.06亿元摘取上海长风6B、7C地块，比拍卖低价高出近20亿元；10月28日，中海地产经过两小时、275轮竞价，以38.2亿元拿下佛山千灯湖最后一块编号为“佛南(挂)2009-030”的地块；

　　10月底，保利地产以20.42亿元的总价成功竞得佛山东平新城的2009-002地块，溢价超过120%。

　　信息时报记者 李东元

　　3投资风潮

　　刚性需求却步 投资客撑半边天

　　随着楼价的持续飙升，刚性需求买家进一步“望房却步”，当前房地产的购买对象已出现较大变化，即由以消费为主导的市场转变为以投资为主导的市场。不少业内人士表示，这必将进一步促使房地产泡沫更大化。

　　从今年初以来，刚性需求买家逐渐淡出市场，而资金相对充裕的投资客却逐渐多了起来。就广州而言，不仅本地乃至珠三角的投资客加快了入市步伐；同时，来自香港等其他城市的投资客也相对多了起来。据广州某新开楼盘的销售人员向记者透露，一位来自香港的投资客一次性购买20套公寓，专门用来投资。据了解，该公寓位于广州中心城区，销售单价每平方米已达3万元以上。

　　同时，受优惠政策取消预期影响，短线投资者加速了入市步伐，尽管政策走势还存在着不确定性，但似乎更多的业内人士以及购房者都认为，交易环节税费优惠政策或许将在年后取消。

　　据知情人士透露，在刚刚过去的10月，广州部分板块的二手房交易相对活跃，交易量较9月同期增长了5%左右。其中，更不乏有一些买家为赶上税费优惠政策的“末班车”加速了购房脚步。

　　著名经济学家、中国社科院金融发展室主任易宪荣近日表示，当前房地产的购买对象已转变为以投资为主导的市场，如果政府的住房优惠政策去支撑一个以投资为主的市场，而不是去推动全体国民的住房福利水平亟待提高的市场，将对积累房地产泡沫产生很大的影响。

　　其他城市：

　　投资客无惧无畏冲进楼市

　　据报道称，今年7月，百名温州客集中到上海像买白菜一样买房，将开盘不到两个小时的康桥镇绿地东上海二期的六成房源一扫而空。在这样的背景下，深圳的投资者也开始无惧无畏地频繁现身，投资者比例日渐上升。

　　有消息称，近期北京楼市闪烁着越来越多投资客的身影，与此前一年多楼市波动时的投资客退潮或零星出手形成鲜明对比。方恒国际中心出现整购6层楼的现象，金泉广场有买家想买入10套房，金隅可乐的投资客占1/3以上等。

　　信息时报记者 徐凤

　　4成交下滑

　　十一表现惨淡

　　年底或降逾五成

　　在9月底至10月初大批新盘入市的刺激下，10月广州楼市成交量环比大涨25.4%，网签数据达8915套，止住了自8月以来一手住宅成交量连续下跌的趋势。然而，这得益于“金九银十”传统楼市旺季的“佳绩”，似乎并没有获得市场的认可，无论是研究机构还是消费者，均不看好今年四季度的总体成交情况。

　　与此同时，虽然在数据上10月的成绩单还算不错，但从楼市的真实反映中，我们可以看到，即便是十一黄金周，广州楼市的表现依然是惨不忍睹：10月1日～8日，广州楼市一手住宅总成交量992套，日均成交仅120余套单位，为近年来的最低谷；而进入11月后，广州楼市的单周成交量保持在2000套左右，虽然保持了下半年以来的平均水平，但与上半年的周均成交近3000套尚有不少差距。因此，在新盘近乎绝迹的最后一个半月，广州楼市要想出现大幅度的成交回暖几乎是不可能完成的任务。

　　而日前戴德梁行发布的一份研究报告更指出，“我司预期第四季度一手住宅价格将止升回稳，振荡幅度不超过5%。面对高企的楼价以及政策的宏观调控，理性的消费者开始持币观望。预计下季度一手住宅成交量将有所下降，约为165万平方米，环比下降53%。”这甚至可以说是近期对第四季度广州楼市预测最为悲观的一份报告。

　　而对于最后一个月，不少开发商策划人士均表示，唯一的希望就是“政策末班车”效应，消费者是否在一系列购房优惠政策即将到期之际选择入市，是今年最后一个月能否提高成交量的“最后稻草”，“不过，今年的销售任务基本没有什么压力了，就看看能否借此创收吧。”

　　信息时报记者 李东元

　　政策动向

　　宏观经济仍在做“俯卧撑”

　　在过去一年，在一系列促进消费政策的刺激下，国内的宏观经济环境呈现出快速复苏的现象。当中，房地产行业扮演着重要的角色。在“保8”任务已基本完成、刺激经济政策即将到期的2009年底，消费者纷纷把目光转向了明年的走向。

　　对此，中地行董事长徐建平表示，由于受到全球金融海啸的教训，现在政府在出台经济政策时更有经验，也更加慎重了，“包括粤15条在内的一系列促进住房消费，以及今年以来一直推行的宽松货币政策，或许会有收紧，但不会一刀切叫停。”

　　而对于通胀预期，徐建平表示，其实这在近期已有出现，但主要体现在结构性上，如近期备受争议的油价上涨就是其中之一。对于如何进行资金避险，他表示，目前部分消费者已把目光瞄向黄金、固定物业等保值性较强的投资物，都是不错的选择。“明年广州的房价我相信还将继续上涨，因此，消费者还是可进行相关的投资。”

　　而据最新一期《瞭望》周刊发表文章透露，即将于月底召开的中央经济工作会议，将成为明年宏观经济政策定调最权威的风向标。部分专家提出，明年经济工作的基调更多的是“稳增长”。其中，北京工商大学经济学院产业经济研究中心执行主任、经济学家周清杰认为，今年实现“保8”已没有悬念，但目前我国经济形势比较复杂，在学术界争议声不断。国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平提出，明年更多的是“稳增长”，这比“保增长”的提法更符合2010年的实际。他认为，如果连续几年投资过快增长，会带来通货膨胀的压力。

　　信息时报记者 李东元

　　政策调整信号若隐若现

　　近几个月，银监会将取消房贷优惠政策的消息不绝于耳，虽然银监会相关负责人表示，房贷优惠政策暂时没有变，但据记者了解，包括建行在内的各大银行已逐渐取消房贷七折优惠利率。同时，国土部于近日对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，业内人士认为，这可能是新一轮房地产业政策调整来临前的信号。

　　去年10月央行推出的7折优惠利率政策，是促使楼市高成交量的主要支撑力。而记者近日走访获悉，目前广州各大银行相继在收紧房贷利率7折优惠政策；仍未取消或收紧房贷利率优惠政策的部分银行也表示，将进一步细化房贷利率执行标准，逐步开始收紧房贷优惠政策。

　　资深房产专家赵卓文指出，虽然央行和银监局还没有正式下达收紧房贷的相关正式文件，但房贷优惠政策收紧在所难免。据金融网综合报道，目前银监会已要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策。资深房产专家韩世同认为，针对房贷优惠政策，央行的态度更具有权威性，但至今央行尚未表态。“但如果收紧房贷优惠利率，对遏制楼价继续攀升有一定的作用。”

　　国土部近日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

　　知名房产专家吴定金表示，设限单块土地出让面积，在一定程度上防范大开发商拿地垄断的同时，还能为解决开发商囤地问题提供另外一种新途径。

　　据了解，按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了囤地的可能。韩世同认为，目前楼价的持续飙升进一步助长了原本就存在的楼市泡沫，相关部门应该也意识到这种问题，收紧房贷、宗地面积设限或是新一轮楼市政策调整的信号。

　　信息时报记者 徐凤

　　记者手记

　　2007年泡沫

　　曾让楼市遭遇致命打击

　　房价再创新高、地王频频出现、成交量持续下跌……一系列的症状似乎正在暗示着，广州楼市再次回到泡沫时代。而仅仅还在半年多之前，这一市场还处于怎么样刺激成交、促使市场回暖的忧虑之中。时隔半年，沧海桑田！

　　回想2007年的同一时段，广州楼价在十一前后盘上高峰之后，由于政府出台了收紧二套房贷款的政策，导致市场迅速转向，写下了整整一年多时间“量价齐跌”的运行曲线。同时，由于在2007年十一之前，不少开发商盲目扩张、迅速拿地，最终导致了在楼市经历拐点之后的困境，开发商相继出现资金紧张、销售不畅、裁员、暂缓施工、降价等一系列“寒冬症状”。当时，某大集团由于遭遇金融市场及楼市的双重“寒冬”，不仅上市计划搁浅，同时更由于迅速扩张而导致资金链近乎崩裂的局面，被业界看成是一条即将倒下的“大鳄”。

　　与此同时，由于房价高企，而且对市场前景的严重信心不足，大量的投资者撤场、大批的消费者选择了观望，最终导致成交量持续下跌；广州房价也从当时最高峰的11500多元/平方米，跌至2008年底最低的8000元/平方米左右，除老城区楼盘保持相对的坚挺外，其他各区房价都有所下滑。其中，珠江新城板块的房价从1.8万元～2万元/平方米的幅度，跌至1.3万～1.5万元/平方米的水平，远郊楼盘也从6000元/平方米左右的水平，跌至4000元/平方米左右。

　　虽然当时的情况，未有如香港1997年楼市崩盘时那样造就大批的“负资产”阶层，但对开发商、对消费者的教训依然是深刻的，甚至让部分开发商过去十数年的努力几乎毁于一旦。

　　而今年上半年的理想成交，又让开发商忘乎所以起来。某楼盘营销负责人对记者表示，从最近几年的经验看，对于一个楼盘而言，遇到一个好时机尽量提价、尽快提价是老板的必然追求，只有这样才能达到利润的最大化，“多卖一套就多赚一点。等实在卖不动了，再想办法慢慢降价。”

　　信息时报记者 李东元

　　“泡沫论”时代，该不该买房？

　　□信息时报记者 李东元

　　在普通消费者心目中，对现阶段是否适合购房的问题，依然是彷徨的。泡沫论、高房价让他们不敢逾越雷池半步；而即将到期的购房优惠政策，所产生的诱惑力又难以抗拒……

　　“买”还是“不买”？这是一个难以回答的问题，唯有弄清楚市场的真实状况，消费者才可根据自己的情况做出符合自身利益的选择。

　　广州楼市泡沫情况如何？

　　对于近期“泡沫论”这一热点话题，著名经济学家、中国社科院金融发展室主任易宪荣近日表示，国际金融危机的爆发与扩散，导致中国房地产市场政策突然发生大逆转，房地产市场出现了难得一见的快速发展机会。由此，房地产市场已经展开的理性调整“戛然而止”，并导致中国房地产市场面临泡沫继续吹大的风险。

　　据北京大学刘民权教授的研究表明，截至2007年末，从房价收入比、房价租金比率、房地产投机比重等指标分析，中国房地产价格偏离了其长期均衡价格，房地产市场也早已积累了大量泡沫。易宪荣也认为，如果以2009年的相关统计数据分析，可以预计，目前中国房地产市场的泡沫累计程度肯定要比2007年时更大。

　　而日前著名地产评论人、地产营销策划专家谢逸枫也发表博客文章指出，“从房价上涨速度和趋势上看，首先，我们必须承认广州楼市有泡沫，但泡沫并不大，广州楼市还是比较健康的。其次，宏观调控政策出台后，广州楼市成交量减少，价格上涨，2007年下半年开始有效需求受到抑制，部分楼价虚高，而价格的虚高即表明楼市存在泡沫。”他列举了空置率高、房价运行区间不合理、需求被高房价透支等一系列证据，来证明广州楼市泡沫的存在。

　　对此，中地行董事长徐建平则表示出截然相反的结论。他表示，楼价上涨的问题并非仅广州有，这是一个全国性的现象。而广州作为一个大都会城市，楼价高一点是自然而然的事情。他甚至预测，明年广州的楼价还将继续上涨。

　　信息时报记者 李东元 徐凤

　　如何防止泡沫最大化？

　　房价快速上涨，带来的将是新一轮的调控。不少业内专家指出，房地产泡沫越积越大，应及时调整当前的房地产政策，特别要取消部分短期性的房地产优惠政策。

　　“当前中国房地产市场已面临较为明显的房地产泡沫，为了避免进一步吹大泡沫，应立即取消现行的极为优惠的部分房地产政策，使国内房地产市场能回归常态或回归理性，以此保证国内房地产市场的持续健康发展。”易宪荣表示。

　　“由于很多城市楼市尚未回暖，未来房地产刺激政策的退出将不会全国一刀切。”全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在焦点房地产网和中国不动产研究中心举办的论坛上作上述表示。

　　聂梅生分析，目前尽管诸多一线城市房价上涨压力较大，但从全国来看，部分地区房价仍在负增长，所以政策退出不会采取全国“一刀切”的模式，而是区别不同地区逐步退出。针对房贷利率七折优惠政策，她预计，各家银行对市场的判断将有所差异，“有的银行将延续七折优惠，有的银行则可能上调至八五折。”

　　同时聂梅生透露，前10个月，我国流入房地产市场的信贷总额达15282亿元，占贷款总量的16.7%。在大规模信贷刺激下，房地产刺激政策效果超过预期。总的趋势来看，房地产刺激政策将逐步调整退出，但时间表和力度应取决于经济稳定的程度和资产价格上升的压力。信息时报记者 徐凤

　　消费者现在适合买房吗？

　　面对目前一路狂飙的泡沫楼价，消费者最关心的是自己究竟该不该出手买房。

　　自住者：市区二手房值得考虑

　　对此，满堂红市场部研究经理周峰认为，广州市中心特别是老城区的物业目前既值得投资也值得自住。目前，老城区楼价稳中上升，8～10月均价为1.1万～1.4万元/平方米。“尽管价格高，但因为地段比较稀缺，半年后可能就又升值了。”

　　至于郊区的楼盘，目前整体均价已过万元，周峰认为暂时还不适合购买。”明年1~2月估计郊区楼盘价格会有所回调，像白云区的供应量很大，而且很多都是品牌开发商的大型楼盘，“这些开发商一般在年头的促销力度要比年尾的力度大。”

　　“从目前的广州楼市现状来看，仍然是买房的时机。”维森置业董事长张维伦表示，广州一手住宅销售均价的上一个顶点是1.2万元/平方米，而目前仅8000多元/平方米，“在我看来，目前不是讨论要不要买房，而是要讨论在哪里买房。对刚性需求买家来说，可考虑买市中心的二手房及近郊的一手房。

　　投资客：风险很大谨慎入市

　　至于投资买家，业内人士指出，高企的楼价暗存着较大的风险，尤其是在当前租金回报已大大摊薄的情况下，现在不适宜贸然入市。

　　据了解，目前珠江新城均价即将突破20000元/平方米，两个月内上涨了4168元/平方米。周峰认为，珠江新城的大面积单位不适合投资，若真要投资，应选择小面积单位，以方便出租。

　　业内资深专家黎文江则认为，对于自住者和投资客来说，现在买房是合适的，因为广州在亚运会前将是限制施工的，供应量减少，房价可能会继续上涨。

　　信息时报记者 张金娜 徐凤

　　住房绿皮书预测

　　未来一年全国楼价

　　（《中国住房发展报告(2009-2010)》由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合发布）

　　预测时间

　　今年四季度

　　明年一季度

　　明年二季度

　　明年三季度

　　明年四季度

　　明年全年

　　销售面积

　　下降

　　缓降

　　上升

　　稳定或下降

　　稳定或下降

　　上升

　　销售价格

　　缓降a

　　平稳

　　上涨

　　稳定或下降

　　稳定或下降

　　相对平稳

　　预测1

　　亚运会将影响明年楼市供应

　　今年的楼市供应近乎已成定局，市场不会再给出太大的惊喜。而即将到来的2010年的情况又将如何？业界人士表示，受亚运会举办的影响，明年广州楼市的供应将大幅减少。

　　黎文江日前表示，明年亚运会之前两个月广州工地全部停止施工，亚运会之前半年停工审批不准开工，意味着明年的楼市供应减少了，起码6个月没新货。据记者了解，目前明确在明年减缓施工的项目中，紧邻花都九龙湖高尔夫球场玖珑湖项目就是其中之一。该项目有关负责人曾表示，由于受亚运会高尔夫比赛在九龙湖举办的影响，玖珑湖将停工一段时间，因此，在今年9月底推出一期最后一批产品后，该项目将缺货一年的时间，最快都要在亚运后才有新货推出市场。

　　对此，中地行董事长徐建平同样表示，从北京奥运的经验来看，政府部门或许在某一阶段、某一区域会出台一些减缓甚至禁止施工的规定，这必将会影响市场保持稳定的供应量。因此，明年广州楼市出现供应减少的情况是很有可能的。而黎文江表示，影响最大的是番禺；因为番禺是亚运村所在区域，届时包括去亚运村途径的主干道两旁，包括市桥、华南板块等区域都会受到影响，届时这一区域的楼价或将出现上涨的情况。

　　信息时报记者 李东元

　　预测2

　　“价稳量减”将成楼市主流

　　据中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社16日联合发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2009～2010)》，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，今年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程。

　　同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，“如果从宏观上来判断的话，未来一年内，广州的楼价或将可能在高位运行；而今年底，在楼价持续飙升的现状下，楼价可能有小幅回落。”

　　针对明年全国楼价走势，《绿皮书》报告显示，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。

　　据了解，由于信贷政策宽松、商品住房销售业绩良好，今年底开发商大幅扩大供给或降价促销的概率非常小，因此成交量下滑乃是必然。

　　德冠投资公司总经理莫嵘认为，在楼价走高的现状下，即使有着很强劲需求的买家也会受到抑制；除非楼价有稍微下调，这部分刚性需求着才会再次批量入市。

　　信息时报记者 徐凤