上海拟叫停房贷“返点” 房贷中介挣扎于生死线

　　上海拟叫停房贷“返点”_房贷中介“生命线”上挣扎

　　叶国靖

　　日前，上海市银行同业公会（下称“银行公会”）拟叫停银行向房贷中介“返点”的消息，让广大中介机构寝食难安。

　　昨天，上海二手房贷业务规模居前的几家大型中介机构负责人在接受CBN记者电话采访时表示，专营个人住房抵押贷款代理的房贷中介公司核心业务收入或将急剧萎缩，遭遇生死劫。而中原地产、汉宇地产等以房产经纪为主、兼营个人住房抵押贷款代理的中介机构，受其影响相对较小，但仍将失去一块诱人的利润蛋糕。

　　上海房贷业务规模最大的华燕公司总裁胡炯昨天向CBN记者表示，目前在上海市场，经由房贷中介推荐而成的二手房个贷规模占银行个人按揭贷款业务的比重在50%~60%。

　　利益博弈

　　日前，银行公会就《住房按揭贷款业务自律公约》（下称《公约》）在业内征求意见，已基本形成共识，将履行相应内部程序后正式发布。该《公约》规定，各银行在办理房贷业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源。

　　在房贷中介背后，有着一条“隐秘”的利益输送带。福美来不动产董事长胡正华表示，长期以来，银行与中介一直保持暧昧关系。为了从中介得到更多的房贷业务，各家银行都制定了不同的“返点”方案。眼下，在上海的各家银行返利给房贷中介机构的点数大致维持在房贷总额的千分之五左右，相比年初已经大幅下调。当时的点位大约在千分之十至千分之十七。他认为，银行此时对中介“卸磨杀驴”，将使一批中介在未来面临“断炊”的危险。

　　银行公会对房贷市场竞争态势的调研发现，个别房产中介机构和人员为获取“返点”而“飞单”、“跳单”，甚至在彼此之间买卖贷款资源，损害了客户的利益。银行在此模式下，也容易造成放松前期调查，脱离市场营销，简单依赖中介，甚至可能会引发银行员工违反职业道德的行为。

　　上海的房贷中介分为两种，一种是以个人住房抵押贷款代理为主业的中介公司，他们的主要业务就是为借款人向银行申请二手房贷款提供资料收集、预审及担保，另一种是拥有交易按揭部的房产中介公司。假如叫停“返点”，以房贷代理为主业的前者将在生命线上苦苦挣扎，因为它们的利润来源过于单一，基本来自银行，这一群体终将死掉一批；而本身就有房产中介业务的后者影响则相对较小，只是减少了部分利润。

　　因此，如果“返点”最终被叫停，以房贷中介为主业的华燕、凯弈投资等公司，将受到致命性打击。

　　“返点”寿终正寝？

　　在此之前，中国建设银行（下称“建行”）已宣布，由于中介收费高，该行停止了和中介公司的合作，但购房者仍可进行正常的二手房贷款。目前，建行上海分行已经淡出了与中介机构合作二手房贷。一旦《公约》施行，是否意味着“返点”在上海将寿终正寝？

　　多位中介机构负责人表示，业务收入将会收缩，但“返点”离开市场是不太可能的，不排除“返点”费卷土重来的可能性。“银行与房贷中介的合作不会由于‘返点’的取消而终结，房贷中介可以通过提供增值服务，向获得增值服务的各方收取服务费。”胡炯称，房贷中介的洗牌是必然的，这有助于这个行业的长期发展，“同时我们也呼吁对于房贷行业应该疏导而不是封闭，应该监管而不是放任，设置行业准入门槛、进行资质认证。”

　　胡炯说，根据自身从业经验和海外房贷市场发展的规律，个人按揭贷款是银行的优质资产，在相当长的时间内，银行付出一定成本去获取并维护个人按揭贷款资产是市场供求关系的必然，而银行直接获取客户进行贷款前期准备工作的成本较高，所以有效借助房贷公司的渠道资源销售营销银行的房贷产品是必然的市场结果。

　　汉宇地产董事总经理施宏睿在接受CBN记者采访时表示，这是银行与中介之间的利益博弈。今年上半年，上海楼市异常火爆带动了房贷业务的井喷，一些已经出色完成房贷指标的银行不再像此前那样为争夺房贷业务放出高比例返点的方案。以汉宇地产为例，2009年，公司的个人住房抵押贷款代理业务量大约在20亿元。

　　如果以20亿元贷款额、平均千分之五的“返点”比例粗略计算，汉宇地产在理论上可从银行获得1000万元的佣金收入。施宏睿强调，银行“返点”收入仅占公司总收入的很小比例，影响不大。

　　他同时表示，今年下半年，银行之间对房贷的争夺已经告一段落，所以现在拟叫停合作。不过，“假使明年的房贷市场继续执行宽松政策，作为不同利益主体的银行将继续上演‘客户争夺战’，到时候他们依靠什么纽带来锁定彼此关系呢？”

　　另据某大型房贷中介负责人透露，目前除建行明确淡出与中介机构合作二手房贷外，其他银行暂时没有叫停房贷“返点”的实际举措。事态向何处发展仍需观察。