官司随房价涨增多 二手房纠纷卖主找茬撕契约

　　“设计”诉讼凭调解书过户 斥中介逃税合同无效 称买主定金少欲解约 记者从二手房纠纷案中发现—— 官司随房价涨卖主找茬撕契约

　　卖房后反悔，父子“设计”诉讼，父亲告儿子不赡养，要把当初赠予的房子收回。之后双方“和解”，调解书确认房屋归父亲。买房人发现后申请再审，一中院再审后方才真相大白。

　　日前，记者在采访时了解到，随着本市房价的大幅度上涨，本市各区法院受理的二手房买卖纠纷案件逐渐增多。

　　法官告诉记者，虽然这些案件表面上起诉理由众多，但起诉的背后，多数卖房者的心理是相同的：他们试图通过诉讼，将原来低价卖出的房产夺回，减少“损失”。

　　当今现象·案件增多

　　05年以来 官司随房价涨

　　记者从朝阳、通州、大兴等区法院的立案部门了解到，2005年以来，各法院受理的二手房买卖纠纷案件呈上升趋势。而据媒体报道，北京的房价正是从2005年开始逐年大幅攀升的。

　　通州法院研究室主任张萍表示，从以往案件来看，二手房买卖纠纷案件增多的原因在于房价涨得太快，有的房主刚签完卖房协议不久，就发现房子又涨了不少，于是在办理过户前开始后悔，寻找各种理由“变卦”。

　　为此，买房人只得起诉到法院。“尽管真实的"理由"当事人不会在明面上说，但法官经过细致调查后，往往都会发现这一现象。”张萍说。

　　记者同时了解到，在司法实践中，该类案件以卖房人败诉居多。

　　多数官司 卖房时没房本

　　记者同时了解到，在这些案件中，多数卖房者在当初卖房的同时，因买房者故意拖延、开发商方面手续不齐全等种种主客观原因，没有给买房者办理房屋产权证。

　　对此张主任解释道，根据物权法规定，不动产物权的设立和转让，经依法登记才发生效力。

　　只有办完房屋产权登记，房屋的产权才算真正地完成了转移，房子才算是真正属于买房人所有。

　　在没有办理房屋产权证的情况下，首先，房屋买卖行为是否具有效力，在法律上是有争议的。虽然本市各个法院根据目前房价大幅度上涨的大背景，普遍认为认定买卖行为无效有失公平，但并没有可以直接依据的法律规定。

　　其次，如果没有办理过户，卖房者将房屋转移给第三方就有了可乘之机。

　　依据物权法第106条，符合“第三方获得房屋时是善意(即不知卖房者系非法)的”，“以合理的价格转让”，“房屋已经办理了产权登记手续”的情形，买房者即便通过诉讼也很难取得房产。

　　律师提醒

　　针对目前出现的二手房买卖纠纷倍增的现状，北京市天瀚律师事务所律师李振江提示购房者，应从以下方面保护自己的合法权益，规避风险。

　　1.签约时应考虑房价上涨因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并尽快办理过户手续。

　　2.签约时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明，或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

　　3.交易时买卖双方应当选择正规房屋中介机构。对买卖双方商定的内容，应以书面形式最终确认。

　　4.购房者不仅应在购房前到现场查看房屋，还应向物业公司、邻居、开发商了解情况。

　　5.法律明确规定，农村宅基地上所建房屋不能上市交易，由此已经引发大量纠纷，建议城镇居民不要贪图便宜而购买。

　　典型案例·诉讼欺诈

　　“设计”诉讼 从法院“骗回”已卖房

　　卖房三年后价涨 卖主家属起诉“悔房”

　　2004年8月，张明(化名)通过中介公司买下了李军(化名)位于和平门某小区的一套建筑面积为70多平方米的拆迁安置房，支付了全部购房款50余万元。

　　2005年1月1日张明入住，但由于拆迁单位的原因，房产证一直未能办理。

　　转眼两年过去了，和平门地区的房价涨了不少。

　　2007年初的一天，张明突然接到法院的传票：李军的父母、妹妹、李军的侄女、外甥女5人将李军和张明告上法院，要求确认房屋买卖行为无效。

　　5人诉称，已经被拆迁的平房原是李军父亲的私房，拆迁被安置人口除李军之外还包括他们5人。2006年上半年，5人才知李军背着他们卖了房子，因此起诉。

　　法庭上，张明提交了购房的相关证据，所有证据都证明李军有权处分该房屋，而被安置人口并不等于是房屋产权人。

　　2007年12月21日，一中院终审判决确认房屋买卖行为有效，驳回原告诉讼请求。

　　父子“设计”诉讼 假和解真骗房

　　拿到终审判决书张明以为，终审判决自宣判当天就生效了，今后就可以住得踏实了。

　　2009年初，张明听说拆迁单位开始办房产证了，也赶去申请。去了以后他才得知：房子在几天前被人过户到了李军父亲名下！

　　原来，2008年初，李军的父亲以李军未尽赡养义务为由，到某区法院起诉儿子。李军的父亲称，那套拆迁房本来是自己的，后来赠给儿子李军。但是，他当时附了个条件：李军必须尽赡养义务，为自己养老送终。

　　如今，儿子李军不赡养自己，所以他要求撤销协议。

　　进入诉讼后，李军和父亲迅速和解。2008年2月15日，李军和父亲签订调解书，上面写道：“李军同意房屋归父亲所有”。

　　2009年初，李军父亲以调解书为依据，向某区建委申请办理了过户手续。2009年2月25日，李军父亲领取了房产证。

　　但事实上，根据知情人透露，建委、法院相关文书的签署及房产证的办理中，许多书面签字都是李军的笔迹！

　　张明打电话质问李军，他却表示：“在家我根本做不了主……”

　　为取证 买主被迫提起行政诉讼

　　绝望之际，张明找到了北京市天瀚律师事务所律师李振江。李律师是一位有着十多年丰富诉讼经验的律师。他了解了案情始末后，冷静分析：“显然，这是诉讼欺诈！”

　　李律师告诉张明，根据民事诉讼法，案外人对原调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在调解书发生法律效力后二年内向作出调解书的法院的上级法院申请再审。当务之急是要找到那份调解书，它是申请再审的基本证据。

　　由于某区法院和某区建委均不同意提供调解书供张明复印，张明只得对建委部门提起行政诉讼，要求其撤销李军父亲名下的房产证。庭审中，建委的代理人提交了调解书作为登记合法的证据，张明作为原告，这才拿到了它。

　　他发现，调解书在终审判决下达之后才签订，但调解书中对终审判决书只字未提。

　　法院认定：卖主用诉讼规避生效判决

　　2009年3月12日，张明向一中院递交了再审申请书。

　　张明告诉法官，在李军和他父亲的刻意隐瞒下，某区法院没有了解到一中院对同一执行标的物此前已经作出终审判决，更无从了解到张明才是真正的房屋权利人。李军和父亲是恶意串通，“设计”了一场诉讼。

　　2009年6月30日，一中院裁定由该院再审此案，再审期间中止原调解书的执行。

　　法院认为，张明依据生效民事判决，已经取得房屋物权，李军应当继续履行房屋出卖人的义务。李军父子二人隐瞒民事判决情况，通过诉讼手段故意规避生效判决，由李军父亲取得房屋产权，严重侵犯了张明的合法权益。

　　再审审理中，李振江律师直言不讳地说：张明买房时，当时该房屋市场价格是50多万元，而2008年房屋价格已经升至150多万元。对巨大经济利益的不当追求，才是李军发起诉讼的唯一原因。

　　最终和解 花12万“买回”自己的房本

　　日前，经一中院调解，张明与李军父子达成和解，双方确认：原调解书内容无效，房屋归张明所有，李军父亲协助张明办理过户手续，张明给付李军父亲经济补偿12万元。

　　2009年11月18日，张明凭着一中院作出的新的调解书，终于拿到了早就应该属于自己的房产证。

　　据了解，时至今日，这套涉案房产的市值已经达到近200万元。

　　典型案例·赖中介

　　称中介逃税 合同应无效

　　2007年7月，刘女士向祁女士购买了一套位于世贸国际公寓的房屋，并支付了40万元定金。

　　但此后，祁女士一直没有交房，刘女士将其告上法院。

　　法庭上，祁女士称房屋还没办理产权证，无法交易；且中介公司隐瞒交易价格规避税收法规，故意偷逃税款，因此合同应属无效。

　　法院认为，双方签订的协议有效。祁女士不履行合同导致合同目的不能实现，应承担违约责任。

　　双方签约后房价明显上涨，差额应为刘女士合同履行后的可得利益，祁女士因对此予以赔偿。

　　最终朝阳法院判决双方解约，祁女士返还刘女士双倍定金80万元，赔偿损失54万余元。

　　典型案例·再转售

　　签约后不履行再卖他人

　　赵女士称，2007年7月，她购买了牟女士位于今典花园的一处房屋，当天支付定金2万元。

　　此后牟女士一直不履行合同，后赵女士了解到，该房屋已卖给他人。为此，赵女士诉至法院。

　　牟女士辩称，自己是台湾人，无法以自己的名义在北京购房，故当初是借用他人的名义购房。现产权登记人不同意将房屋卖给赵女士，责任不在自己。

　　海淀法院认为，牟女士未经房屋所有权人授权，与赵女士签订房屋买卖合同的行为应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。

　　牟女士应承担过错责任，赵女士要求返还定金的诉讼请求法院予以支持。

　　典型案例·揪合同

　　称定金“不达标”要求解约

　　2007年1月，张女士与王女士签订合同，将其位于海淀区枫涟山庄的一套房屋以96.8万元的价格转让给了王女士。合同中约定，王女士在签订合同时即支付房款10%作为定金，具体金额以收据为准。

　　当天，王女士支付了5000元定金。

　　2007年7月，张女士见该地段房价高涨，便不愿再以原价格售房，遂以王女士未足额支付定金为由要求解约。王女士遂将张女士起诉。

　　海淀法院认为，合同中虽约定支付房价款10%为定金，但同时也约定金额以收据为准。因此，王女士交纳5000元定金并未违反合同约定。张女士拒绝履行合同构成违约，应支付王女士违约金10万元。(付中） (来源：法制晚报)