深圳工业转商业用地值得警惕 能不能降低房价？

　　近日，深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》，该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动，并将于2009年12月1日开始正式实施。

　　深圳市规划国土委副主任薛峰介绍，为了配合《深圳市城市更新办法》出台，市规划国土委对已批专项规划进行了认真梳理，推出了一批具备较好实施条件的项目近期实施，其中包括城市更新项目19个，工业区升级改造6个。

　　有市场人士分析，作为中国改革的试验田，如果该办法能够在深圳顺利实施，则其他地方都可能效仿。意味着招牌挂政策出现微调，畸形土地价格会出现一定修正。

　　对降低房价没有影响？

　　不过中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容对《证券日报》记者表示：“这个办法不会对土地价格有任何影响，只是表面文章。因为现在的地价全是炒上去的。”

　　而在资本市场上，该概念已经提前遭到暴炒，深圳众多本地股轮番上涨。

　　中金公司认为，这一政策出台有利于深圳具有较多项目用地(特别是工业用地)且综合开发能力强的公司。由于参与升级改造的公司，除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外，还要有较强的整体规划开发经营能力，因此，区域规划改造经营管理将可能成为核心竞争力，综合开发能力的地产公司能更加受益。

　　但易宪容对《证券日报》记者表示：“这个新办法对于上市公司而言就是一个炒作，上市公司想通过这个新办法获益，无非是想利用其工业用地转变为商业用地带来的土地增值收益，但是新办法里没有对非商品性质房地产转为商品性质要补交多少费用作出明确的规定，也就是说企业要补交多少钱，怎么交，完全是政府说了算。”

　　新办法的第二十七条规定，功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：(一)改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；(二)改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

　　将促使地价上升？

　　而其中最重要的一点则是，非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

　　“这个新办法的出台，其实是当地政府想更快的发展房地产业，并增加当地政府的财政收入。既然政府的主要目的是增加财政收入，那么他肯定会提高这些公司要补缴的相应地价，这些公司转变土地性质后还能有多少利润呢。所以说这就是一个市场的炒作。”易宪容讲到。

　　中金公司的报告也认为,深圳市的房产新办法对上市公司短期影响有限，执行尚有难度。该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施，因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中，短期对于公司层面的影响将有限；同时该办法依然面临拆迁难的问题，背后的核心在于拆迁成本过高，所以要协调各方利益即使通过协议的方式仍是很困难的，仍需要政府的支持，而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，而该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。

　　同时易宪容还认为：“由于各地区土地价格不同，衡量标准不好界定，并且受城市规划的限制，在有些地方也没有规定具体的操作程序细节，这就给一些地方政府在操作上留下了很大余地，很容易产生一些猫腻，进而让土地市场越来越混乱。” (来源：证券日报)