五诱因暗藏天津楼市“变盘” 三战略应对买房焦虑

　　“三大战略”应对“焦虑症”

　　“我们从三个月前就一直在做意向客户登记，目前已经确定购买意向的有600位，但房源只有300套，所以下个月开盘价要比预计的高600多元/平方米以上。”销售员的解说，让两次因开盘价高出预期而放弃买房的文女士再次陷入购房焦虑之中。

　　买还是不买？对已有一套边缘地段住房，希望再买一套市中心区住房的文女士来说，已成了“咋就那么难”的“心病”。

　　实际上，从上半年的急速复苏到年末搭乘“政策末班车”的冲动，日新月异的楼市不但令刚性需求者心急如焚，也促成很多“意向购房者”付诸行动，纷纷加入抢房队伍。临近年末，一边是担心明年房价再涨、欲搭年末政策车买房的购房热情，一边是令人生畏的房价新高；一边是催人购房的通胀预期，一边是海湾明珠“迪拜”敲响的房地产泡沫破灭警钟。

　　如何应对这个焦虑的年末楼市？“设定购房计划”、“看清大势”、“精选个盘”，准确的战略准备，应该是应对焦虑的最佳方式。

　　五大因素促成“火爆”

　　“迪拜”的震波，使饱暖中的中国楼市感到世界金融危机仍未“了结”，也给急于搭政策“末班车”的购房者敲响了警钟，在全国楼市不断刷新的房价、地价神话过程中，楼市积聚的风险也随之增大。不仅金融界人士对房地产市场的持续高温表示疑虑，房地产业内专家、全国工商联房地产商会会长聂梅生在广州日前举办的“绿色地产论坛”也表示“继续让房价飚升不可取”。她认为，如果明年继续推动房价快速上升，即使实现了短期获利，那么迎来的将是又一次对全行业的紧缩性调控。房价飙升的结果，终将触动敏感的资产泡沫。

　　据合富辉煌房产(天津)等机构分析人士介绍，今年天津房地产市场未现传统的淡季行情，开盘热销、排队抢购的场面还在上演，部分区域甚至出现一房难求的局面。“住房优惠政策取消与否”的争论好似楼市冬天里的一把火，使搭乘2009楼市末班车的购房者趋之若鹜。从目前发展趋势看，11月和12月的新建商品房的成交量仍将达到120万平方米，全年有望达到1500万平方米高位。

　　刺激楼市的多项政策和天津城市发展前景成为火爆的主要诱因，通胀预期是行情持续的新动力，而供不应求的市场局面也对房价上涨起到了推波助澜的作用。由于2008年开工量减少，使2009年商品房供给压力增大，上半年刚过，很多企业就爆出“已完成全年销售任务”的消息，而释放的需求量多为2007年—2008年被抑制的部分。下半年以来，由刚性需求引发的改善型需求、由通胀预期带来的投资需求先后跟进，以及由蓝印户口带来的外地需求同时释放，推动了行情的进一步发展。

　　合富辉煌、联合地产等多家研究机构人士总结认为，是救市政策、天津城市发展，天津经济产业、滨海新区的发展预期以及市场供需量不平衡五大因素促使市场持续量价齐升。后市发展除了全国性的宏观政策因素，天津市场自身将起到重要作用。除了城市经济建设发展的特殊条件外，天津房价与一线城市相比仍有较大距离，具有价值洼地优势。另外天津产业发展、居民总体收入的提高，也为行情持续打下一定基础。

　　五大诱因暗藏“变盘”

　　机构人士同时提醒，由于今年的上涨幅度已经很大，如果再继续冲刺可能会吞噬明年的上涨空间。因此在年末买房要特别注意风险。

　　专业人士分析认为，未来楼市仍存在五大变盘因素：首先，在宏观发展方面，“迪拜”危机再次提醒中国，不能忽视房地产泡沫破灭给经济发展带来的巨大风险，房地产发展需要建立在更坚实的实体经济产业发展基础上，因此明年楼市将面临产业结构调整、政策倾斜等变化，如果没有宽松政策环境支持，楼市交易的动力可能消失。其次，天津城市建设从新规划出台到滨海新区区划确定，这两大效应在今年行情中得到一定释放，“投资购房”、“外地购房交易”比例迅速上升也证明了这一点，这在一定程度上消耗了明年行情能量，使交易可能难创新高。第三，商品房供应结构面临改变，市场如果没有更多适合改善型自住房的供应量增加，有效成交量将随之下降。第四是天津蓝印户口悬念，去年行情启动，特别是外围区域市场回暖，天津的蓝印户口政策功不可没，但是行情好转后，如果这一政策的取消也将给楼市带来一定影响。第五个不利因素就是一直令业界感到迷茫的“租售比”远超过1:200的国际警戒线，这也说明，投资型购房主要靠“炒房”盈利，这就使市场空置房量增加，增加了投资风险。“三大战略”应对焦虑

　　面对令人焦虑的年末楼市，总结业内专家及机构人士分析论点，可以概括三大战略：“设定购房计划”、“看清大势”、“精选个盘”进行应对。

　　战略一：设定购房计划。机构人士建议，由于明年的不确定因素很多，年末购房要认真考虑买房目的，针对自身需求“设定购房计划”，包括购房目的、可承受房价及心理价位、买房时机等。购房价位可以参照2009年以来目标房周边价格和自己的承受能力来判断。承受月供不超过家庭可支配收入的30%左右比较安全等。

　　战略二：看清大势。“大势”是指对明年楼市有基本判断，其中包括政策趋势、市场供需趋势等。多数分析人士认为，明年宏观面对楼市的支持力度将减弱，明年上半年经济发展将向“全面协调”倾斜，政府可能采取更有针对性的政策进行调控，以保证在市场稳定的环境下，使房地产产业与其他产业协调发展。著名经济学家陶冬在第七届上海理财博览会上预测说：中国的宏观调控或在明年二、三季度启动，到时房地产市场将引来一波调整。

　　据联合地产刘辉等市场人士分析，2009年的商品房成交均价较2008年涨幅并不是很大，前6个月仍基本上保持2008年年底的价格，直到7月份出现大幅度增长，增长幅度到11.59%-24.04%。就目前来看10月份的价格为前10个月最高价格，预计后期仍会保持稳步增长。市内六区前6个月，商品房成交均价波动不大，随着上半年大批市政设施改造工程的建设，改善及投资型需求随之增加，价格也出现大幅度上扬。环外四区两年间的成交价浮动较大，个别项目的价格与2009年年初相比出现39%-45%的上浮；滨海新区中的塘沽区在拆迁带动下提前转暖，价格一路飙升，目前均价突破万元大关。

　　短期看，在没有外界因素下，年底开发商提前或超额完成今年回款计划，年底到明年年初大幅扩大供给或降价促销的概率非常小。因此楼市今年年底将不会出现大幅降价的情况。

　　长期看，楼市以稳定为主，无论快速增长还是逐渐下滑，对于“拆迁”、“婚房”等刚性需求人群来说，购买需求仍然存在，这对市场交易形成一定支撑。

　　天津处于高速发展阶段，城市建设的力度不断加大，滨海新区三区合并将加速外来人口的增加，因此，天津市场需求并不缺乏。而大规模的开发也为市场提供了充足的供应，这对于楼市的稳定增长提供了有效的保证。

　　在土地供应方面，搜房中指报告显示，1-9月，天津共成交土地面积1514万平方米，同比增加49%。武清区成交土地面积占成交总量的22%。1-9月，天津住宅用地平均成交楼面价格1225元/平方米，同比下跌33%。天津降低挂牌底价，增加住宅用地供应量，在吸引开发商拿地的同时，有足够的土地支撑供应和新项目开工用地。

　　在房屋建设方面，11月13日，国土资源部规划司司长董祚继表示，国土资源部对开发商囤地行为的政策和惩罚措施将很快出台。记者也从市国土房管部门了解到，国土房管部门将对开工竣工情况进行进一步梳理，并加大管理力度，保证计划开工、竣工量的完成。

　　对于消费者屡次提出的房地产市场不透明“销控”引起的涨价问题，市国土房管有关部门表示，将建立更完善的网上信息披露系统，使购房者能通过政府网站了解商品房销售的真实信息，为理性购房打下基础。

　　机构人士建议，刚性需求的购房者大可不必担心政策影响及价格的暴涨而急于购买，也不必由于对市场信心的缺乏而迟迟观望。而对于投资购买者来说，经过前期的增长，目前的房价已经处于相对的高位，价格的升值空间短期内大幅增长的可能性较小。

　　战略三：“精选个盘”。主要指对地段和产品的精。在地段方面，对于第一次购房自住者来说，地铁通达、有成熟配套规划的新居住区及市区小户型，居住就业两相宜。对于改善型或居住投资两用型购房者来说，市中心核心区及海河沿线、水上区域等标志性地段，以及休闲、娱乐功能更完善的产品抗跌性强。

　　质量是价值的保证，要格外关注设计水平、工程质量等关键环节。商品房设计的不足主要表现在景观杂乱、树少硬地多、楼间距过小、房型布局差、采光不足、通风不良等。

　　楼盘的质量好坏，可以从开发企业及其施工队伍的资质特别是以往的表现来进行判断，如过去开发的住宅项目质量口碑怎样、有没有延期交房等工程问题、施工场地工人的精神面貌、纪律等。也可以通过查看各种建材厂家及产品的合格证书，各道施工工序质量监督验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等原始资料以及现场查看房子外表来确定，如墙柱和地基是否有下沉、墙体是否有裂缝和松动、屋面是否有渗漏、外粉刷是否脱落等等。

　　“焦虑”的购房者尤其需要注意，在没有做好全面准备时，不要急忙下订金，免得事后退单困难。（文/王哲） (来源：今晚报)