重庆楼市展望：预判2010年 房地产业内谨慎乐观

　　岁末年关，重庆楼市乃至全国楼市“涨声一片”。中国社科院发布《住房绿皮书》，分析了2010年楼市将出现“春暖秋凉，价涨量稳”的局面。联系重庆市场实际情况，本报三大访谈栏目《功夫地产》《地道》《广告界》邀请到开发企业、营销代理机构、广告公司共议2010年重庆楼市，围绕企业开发策略、消费者行为模式、市场推广三层面展开探讨。普遍认为，2010年，重庆楼市供需关系不会有明显波动，房价涨势必然，因看好重庆楼市，外来资金将更多地集中到重庆楼市。

　　开发商 2010年价涨量稳，投资行为趋于多样化

　　肖磊：2010年上半年供应量小，价格稳起涨

　　奥林匹克花园营销总监肖磊认为，首先市场定调要看政策倾向。在11月27日的中央政治局会议上，对2010年的定调是保持当前的政策取向。会议上，基本结论是全球经济尚未完全走出低谷，大的方向还是对房地产等国内主要支柱产业持扶持态度。具体的说，从市场供应来看，2008年企业拿地少，土地成交主要在2009年，基于房地产开发周期规律，2010年上半年入市新产品不会太多。肖磊认为这就意味着供给格局不会发生太大变化。从成交价格上看，楼面地价、建安成本，甚至刚刚宣布的配套费都在上涨，因此商品房降价是不现实的。肖磊也表示，在开发企业的立场上，房价涨幅过猛也未必是好事。自律的企业应保持房价在合理的增幅范围内。

　　孟亚：3个CBD及两江板块商业地产投资机会大

　　佳禾钰茂公司副总经理孟亚主要从商业地产的角度分析了未来市场。他认为，经过前几个年头的鏖战，商业价值开始呈现爆发趋势。他引用马云的一句话称：前三年很艰难，这三年更艰难，下一个三年很美好。但很多人也许就会牺牲在这三年。熬过商业地产的这几个冬天，会迎来商业地产最美的春天。孟亚认为，在重庆3个CBD(解放碑、江北城、弹子石)和两江板块商业地产价值爆发明显，会有大量开发企业重视商业项目，调整项目规划增加商业部分的比重。另外一方面商业地产也会在二线城市开辟新战场。而从投资人的角度，房产投资行为趋于多元化，人们会改变过去投资住房“一边倒”的局面，转而更多考虑投资写字楼、酒店、商铺。

　　徐波：小企业生存，先求量后求利

　　解放碑金融街新项目联合国际大厦于最近启动推广，营销总监徐波虽然看好市场大势，但依然表示小企业生存，要先求量后求利。徐波称，虽然目前在房贷政策方面执行有所严格，但对大额投资者并无太大影响。高端商务项目的消费群已经跨越外省市，达到外资层面。他分析，从近两年外汇储备翻番以及国际金融形势来看，中国正在成为国际资本的避风港。而内地因价格的低位，更受大宗投资者青睐。作为中小企业，在市场大势走高的初期，如果快涨、猛涨可能会适得其反。在销量稳定的基础上，为后期留足利润空间方为正道。

　　营销机构 投资型消费将成楼市的重要力量

　　孙刚：购房者投资心态加剧

　　2010年的市场开工量和2009年相比不会出现明显差距，拆迁量没有明显太大变化，也就是说供需态势会相对平衡，市场整体健康平稳，而从购买者的购买动机分析，明年的改善性需求和投资性需求将成购买主力，而重庆籍以外的购房投资者的投资购买比例还会持续走高，孙刚称。

　　他分析认为，在中原的消费者需求研究中，当前90%的购房者虽然表现出自住需求，但不可忽视的是，其中有30%的购房者都有投资心态，在选房中，会兼顾投资目的。

　　另外从投资人区域来说，孙刚还说到一个数据：外地购房投资人的比重已经达到甚至超过整个比例的一半。他举例说日前解放碑热销的创汇首座，有60%以上的购房者是非本地，其中30%为外区，另外30%是外省市。在这些投资人看来，重庆在未来2年内，房价将会翻数倍，达到上海、北京的水平。万洋：民间投资人抱团追涨

　　“房屋价格增长一般不会超过GDP的增长，在这样的原则下，政府也不会出台过多的调控。”林冠地产副总经理万洋称，“拉动经济发展的三驾马车，出口依然不乐观，消费的复苏之路还很漫长，只有投资是目前相对势头较猛的。大量资金向房产投资集中也是合理范围内的。预计2010年房价不会出现较大波动，而是稳中有升”。

　　而对于消费者的购买心理变化上，万洋认为：中国人一直都是追涨的消费心态，在房地产领域尤其如此，明年的投资性需求在今年基础上有所抬升，来自沿海城市的民间投资团体将会汇集更多的资金，对于在重庆本土市民心目中单价过万的楼盘会趋之若鹜，看好其未来升值空间。

　　在经过2008年的市场盘整和2009年的市场复苏，消费者的心态更加成熟，投资行为将会变得多元化，商业、写字楼、商务公寓、高端物业等都会成为投资者热衷的物业类型。

　　郭穆：不动产成财富保值最佳手段

　　“从历史数据来看，2004年到2008年五年间，房价涨幅达到95%，平均年增长率达到19%。”宏佳地产常务副总郭穆列出了近年来的有力数据,“而在2009年，据我们对大量楼盘的跟踪观测，许多项目的涨幅已经达到30~50%”。郭穆认为这种趋势还会持续一段时间，至少在2010年应该会有大量楼盘维持这种涨幅。所以，从走势上看，目前的楼市依然处于上升通道。

　　而就土地市场来看，郭穆认为，成本也是价格的一个风向标，他称，重庆2008年土地均价每亩在100多万，2009年土地均价达到223万/亩，开发商的土地成本几乎翻番。所以，未来房价不可能走低。

　　同时，他分析认为，在当前的通胀预期影响下，投资房产成为资金保值的首选，在经历了股市的动荡和繁荣之后，前期套现的资金再度投入房产，将助推市场的投资信心。

　　广告界 2010年房地产推广更显溢价功能

　　向伟：重视渠道，变被动传播为主动传播

　　独立思考总经理创意总监向伟认为，广告与营销市场的环境有关，2009年下半年整体市场大势较好，对广告公司的依赖显得不太突出，而明年地产市场可能出现的持续火热，是不是说有没有推广就无所谓了呢？向伟表示，此时更显广告推广的溢价功能。他认为，应当及早思考广告在达成传播并影响销售的中间环节，变被动传播为主动传播的营销策略。他认为，大多消费者依然还是在被动地接受广告，而充分利用渠道终端作为与消费者沟通的平台或工具，其过程可控性更强，是明年拉开广告大战背后的营销主战场的必然趋势。向伟表示，重庆的广告公司应该更多的进行推广之外的思考，广告对人的素质要求很高，一方面要对新事物保持较高的敏感度，一方面还要尽量朝杂学的方向深入。

　　蒋平：重视创意，从发掘需求到创造需求

　　“广告的价值，第一是达成溢价，第二是创造需求。”这是余文辉工作室创意总监蒋平的说法。他表示，广告可以解决经由无知到认知的过程，而从认知到偏好再到产生溢价，就需要有独特的理念来沟通情感。同质化竞争和成熟的市场急需品牌溢价，从某种意义上讲，理念广告是品牌溢价的有效手段。他举了一个例子，近期刚刚被业界所关注的北美别墅美利山的推广，采用了中国风情的广告形式，在开重庆广告先河的同时，也激发起目标客群的精神共鸣，为美利山的整体形象定下了高端的格调，提升了产品的溢价能力。他表示，未来房地产品牌的理想策略，必须被上升到品牌溢价的高度。“买好房”是所有购房者的热望，需要更有品质和统一的品牌传播去支持。理念广告将品牌跨越银货两讫,使之成为一种精神体验，甚至价值认同，是创造房地产市场差异化竞争优势的一条值得考虑的制胜之道。

　　(重庆时报记者 冉丽 邱杨洋 魏如兰) (来源：华龙网)