新一轮土地调控开幕 防止土地新政再成“稻草人”

　　面对房价地价悉数节节高涨态势和公众的抱怨，国土资源部已经开始了新一轮土地市场调控。从种种迹象来看，果不出笔者此前所预测，以土地市场调控为先行的新一轮房地产调控大幕，或从此拉开。

　　在国土资源部自8月以来所采取的行动中，尤以11月12日发布的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》最引人注意。这个土地新政，对政府出让用于房地产开发的单宗土地，给出了明确的面积限制：大城市20万平方米(约300亩)，中等城市14万平方米，小城市(镇)7万平方米。

　　按理说，土地新政具有可遏制大开发商拿地后囤地行为、抑制土地资源越来越向少数大开发商集中等积极意义。只不过，对照闲置两年及以上的土地将被“坚决无偿收回”等政策几成空文的事实来看，对于新一轮土地市场调控的效果，还难下结论，只能说寄予厚望。尤其是土地新政客观上存在漏洞。执行结果会怎样？会不会再成“稻草人”？还待“有观后效”。

　　一个漏洞是，城市规模的定义，非常模糊。事实上，大城市、中等城市、小城市，属于口头用语。除北京、上海、广州、深圳这些一线城市之外，如何鉴定哪个城市到底属于大城市或是中等城市还是小城市？没有明确、统一的认定标准。比如，中部一些常居人口不到200万的省会城市，在公开介绍宣传上，使用的常常是“大城市”或“特大城市”。按此说法，为应对政策，恐怕所有省会城市及直辖市都会认定自己是大城市，按照最高上限来执行政策。全国房地产市场成交额，开发企业数，可能有60%以上集中在一线城市、各省会城市及部分非省会城市，而这些城市正是房地产问题集中的地方。如果这样，那就等于土地新政又可能成为无法执行或执行起来没有多大意义的政策。再则，除广州等城市外，如果各省会城市被认定为中等城市，那么，与省会城市房地产市场往往相差比较大的其他市(地、州)府所在城市，到底该属于中等城市还是小城市呢？如果被认定为小城市，那与县城的差别如何体现？这些确实是个会导致政策不好操作的实际问题。

　　另一个漏洞是，新政可能被“化整为零”所化解。对于同一开发商或其关联(或下属)企业，没有政策规定不能在同一地区拿下紧邻的两块或多块土地。因此，为规避政策，一些地方政府可能会把一宗大面积地块分拆成几个符合政策规定的地块，然后，采取与开发商“勾地”办法出让。开发商通过“勾地”竞买土地，在出让方设定特定条件“约束”的帮助下，分期、陆续把实际上的整块大面积土地全部拿下。

　　此外，还需强化政策的严肃性。就在土地新政出台后不到10天的11月20日，北京出让了一块土地，总面积526737平方米，除去代征地的255171.6平方米，依然高达271565平方米，比规定的20万平方米超出了7万多平方米。这种同样来自政府的灰色幽默，在政策的执行问题上来了个实打实的热讽刺，使政策的严肃性立即受到赤裸裸的挑战。

　　正因为如此，就急需修补政策漏洞，细化内容，以增强可操作性，强化落实与执行监督，防止土地新政再次成为稻草人。

　　(陈真诚 中国著名品牌营销专家，媒体专栏作家）