二手房税收优惠政策收紧 算算买房要多花多少钱

　　今天召开的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　此前大连半岛城报已报道：大连市地税局12月8日发布消息，大连市二手房税收优惠政策将于今年年底如期终止。对不足5年的二手房转让恢复征收营业税，个人所得税核定税率下调为1%，成为国内第一个如期终止房地产营业税优惠政策的城市。

　　在万众期盼下，被人们称为宏观经济“定调会”的2009中央经济工作会议落下帷幕。值得注意的是，此前分析人士担心的房地产“政策紧缩信号”仍是一只“引而未发”的箭支。很多人注意到会议明确了家电及汽车行业政策延续，而对大众最关注的房地产市场优惠政策的“去留”没有提及。很多人认为，“针对性和灵活性”或将成为明年房地产政策调控的执手。

　　“没想到会有这么快”，大连楼市政策上的变化让业内非常敏感，一些房地产业内人士本以为大连的政策变化是“投石问路”的试点，而今天晚间接到国务院决定的通知，有房产代理机构甚至惊呼“出大事儿了”。这是由于虽然5年内房产营业税征收优惠是从2009年1月开始实施，此前2008年执行的是5年内全额收取5.5%的营业税。但在市场实际交易中，2009年前5年内二手房交易是按照地局及建委规定的最低指导价格纳税，而且交易环节存在的“黑白合同”使很多房子规避了营业税，今年9月以后84号文明确要求要按规全额纳税，黑白合同被取消，交易的房源必须全额缴纳。这样如果房产营业税优惠政策取消，意味着5年内二手房交易成本比现在涨四倍，将成史上最高。

　　美联物业市场研究部总监张大伟以一套房龄3年80平方米市场成交价格为200万的二手房算了笔账，如在2008年，建委指导价格为80万，需纳营业税：80万×5.5%＝4.4万，契税：80万×1.5%＝1.2万，个税：80万×1%＝0.8万，共6.4万；在2009年10月纳税：无营业税，契税：200万×1%＝2万，个税：200万×1%＝2万，共4万；如果优惠取消：营业税200万×5.5%＝11万，契税：200万×1.5%＝3万，个税：200万×1%＝2万，总计16万。

　　很显然，二手楼市营业税紧缩政策直接指向投机投资客，将能明显地抑制投资，今后炒楼很难有利可图。自住需求可以通过购买5年以上房源以及商品房释放。这一政策如果施行，二手楼市将发生很大改变，投机投资者的大量退场会使市场得以降温，二手房价格的回稳将辐射新房市场，这和中央经济工作会议的主张相吻合。

　　目前人们关心的是新政策执行的起始日。从现实市场分析，购买5年内的二手房成交已占北京11月市场总成交房源的62%。统计显示，目前北京二手房需求中认为房价偏高的达到了86%。但是认为房价不会跌的达到了76%。业内人士预计，如果从明年1月起取消营业税优惠，北京肯定在12月出现非常疯狂的抢蹬“末班车”现象。有可能出现二手房80%以上的成交都是5年内房源。二手房的成交量将突破3.5万套。“链家地产”认为，营业税优惠取消，将影响以3-5年次新房为主的需求，32%需求提前释放。业内人士预计，房价则可能因为大量的5年内二手房集中上市，业主急于过户而出现下跌。营业税优惠取消将使投资者减少入场，税费的增加也会使自住需求买家在新增税费与房价浮动间形成观望，市场将在12月升至历史顶峰后开始呈现成交量及成交价格双下调。 (来源：中华工商时报)