广州七成二手房受营业税调影响 明年一季或大跌

　　个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年

　　预计12月31日优惠截止前市民将蜂拥至交登机构赶末班车

　　房产交易登记部门提醒市民最好最迟于12月21日左右递件

　　解读国务院消费政策调整

　　国务院常务会议昨日正式决定，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着，二手楼市出证满2年以上的盘源可享免征营业税的优惠寿终正寝，而契税、印花税的减免优惠将延续。

　　虽然早已在预期之中，但是广州约七成二手房源受此影响，因此，多位业内人士在接受本报记者采访时表示，优惠终结对市场影响巨大，短期内将促使二手房交易放量，展望明年将推动房价上涨、上半年成交或大幅萎缩。

　　同时，广州的房地产交易登记部门有关负责人接受采访时表示，该政策一出，市民蜂拥交登机构赶搭末班车的现象将不可避免，根据以往经验，交登部门将尽全力为市民房产过户服务，甚至加班加点。但该负责人也提醒，虽然理论上，税费政策执行时限按照递件日期而定，也就是说，如果明年元旦取消优惠，那么12月31日递件的房产仍可享受优惠，但是，为了以防万一，“市民最好最迟在12月21日左右前来递件，让交登和税务部门有足够时间审核资料”。

　　政策实施

　　6月开始交易税收迅猛增加

　　专家认为营业税减免政策已达预期目标无必要延续

　　中国社科院财税研究室副主任杨志勇则表示，营业税一年期的减免政策已经达到了预期目标，所以没有必要延续。今年上半年开始，房地产价量上升一度令税收增加。“当前广州二手楼市中出证未满2年的盘源占33%，2~5年的占31%，受影响的两者相加接近放盘总量的七成。”满堂红研究部经理周峰表示。

　　如果现在再入市能否赶得及在明年1月1日前递件呢？来自满堂红的数据就显示，由于楼市优惠政策年底到期的“末班车效应”，11月份广州二手楼市的“末班车效应”作用在月初和月中最为明显，但是到月底买家已经开始担心此时交易可能来不及办理相关手续，因此成交速度明显放缓。最终，二手楼市未能保持住上半月成交量大幅增长的势头，只增加了一成五左右。

　　市场影响

　　二手房成交量将现萎缩

　　专家称明年头两月二手房成交量将同比大降三成

　　合富置业副总经理潘宇豪就认为，如果买家现时再入市，除非房源不存在抵押等问题，买家采取一次性付款的方式，才有可能勉强赶上营业税优惠的末班车。

　　潘宇豪分析，当前广州业主在二手房交易中采取实收的方式，取消优惠后买卖双方将有一段适应期，明年第一季度二手楼市成交将有所萎缩。“当前出货意愿强烈的业主大都会在年底前出货，剩下的对价格态度都比较强硬。”他说，由于中心城区一手楼供应量持续偏低，加上亚运前后开发商停工的影响，将连带令二手楼市业主“惜售”，深远影响或延续到2011年。

　　周峰则预期，明年头两月，广州二手楼市成交量将同比大降三成，比本月更会锐减五成。

　　二手房:

　　中心区价坚挺郊区可望下调

　　周峰认为，优惠政策取消虽然会带来成交萎缩，但不会带来二手房价的下降，中心城区受到供求关系和盘源流动性减少的影响房价将会继续坚挺，但是番禺、花都等外围区域由于一手房在明年的放量供应，二手房价可望在政策和市场双重因素带动下相应下调。

　　“这次调整在打击楼市投机倾向的同时，也令二手市场作为房地产梯级市场的一环受到打击。”中原地产市场总监李粤湘认为，短期内优惠取消将助推名义楼价上升，从长远看，名义楼价与实质楼价双重推动下将令房价进一步偏离普通市民的承受力。

　　一手房:

　　供求失衡加剧价格或被推高

　　“今年有几个月，广州二手市场的成交量都超过了一手市场，取消营业税优惠在打击一手市场投资客入市冲动的同时，也将促使部分二手买家回流一手市场。”经纬行研究中心经理朱欣苑分析。

　　有开发商认为，由于明年广州适逢亚运，3月份即停止报建，本身一手楼供应量就有限，加之二手客回流一手楼，势必推动一手楼价上涨，尤其是市区一手楼，“广州市区一手楼供求失衡局面将非常突出”。

　　此外，合富辉煌集团市场研究部首席市场分析师黎文江表示，决定的出台对一手楼市影响不大，接下来一手楼的主要买家是改善型需求买家，这部分人看重的主要是价格、环境和信贷是否放松，目前这方面的政策尚无变化，所以影响不大。

　　近三个月:

　　广州二手楼交登量高于一手

　　根据广州市十区房地产交易登记情况，自1月份开放个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年以来，1月和2月房屋交易还处于低点，登记面积在100万㎡以下，之后交易量节节增多。3月首次超过100万㎡，4月成交面积为153.79万㎡，6月至8月的这3个月房屋成交面积最大，8月房屋交易登记的面积达到最高点262.29万㎡。

　　由于房价居高不下，楼市有价无市的趋势逐渐显现，9月开始房屋交易登记面积出现回落，10月份甚至只有120.21万㎡，接近今年3月份的成交量。不过为了赶上政策的末班车，11月份的交易情况有所回升，成交面积为174.21.万㎡。而且有趣的是，相比6月到8月一手楼市交易的旺盛局面，9月到11月这3个月，二手楼的交易面积都高过一手楼，这也包含一部分购房者赶政策的心理。 (来源：广州日报)