政策暖风继续吹 明年的楼市又将“疯”向何方？

　　从年初到年尾，杭州楼市从冰天雪地走到火热盛世，一路上演了一幕曲折生动的现实版“房疯”。当满城尽是万元房成为历史，两万元房噌噌噌走向台前，一百万总价的预算只能买到半套像样的房子时，买房对于首次置业的刚需人群来说，就真的成了不可能完成的任务。

　　12月7日，万众瞩目的中央经济工作会议终于落下帷幕，也给明年的经济走势和楼市风向定下了基本的“偏暖”调子：增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制……

　　此前分析人士所担心的政策紧缩信号并不存在，针对房地产的政策利空也没出现，房地产业内人士于是奔走相告，“没有利空，就是好消息”。而对于翘首以盼想要买房自住或改善的人们来说，这也意味着明年的房价很难有回落的空间，如果你现在已经买不起你想要的房子，那么明年你将更难买到合意的房子。

　　政策暖风继续吹，明年的楼市又将“疯”向何方？刚刚落幕的中央经济工作会议，给明年的市场罩上了一层说不清道不明的迷雾。

　　中央经济工作会议为楼市旺火添柴

　　业内人士大胆预测明年杭州房价将建新的价格体系

　　2009年行进到今天，杭州楼市几乎可以用疯狂来形容：房价飞涨，大量楼盘涨幅超过100%，有的甚至超过200%；大批投资客前仆后继地涌入楼市，1万元/平方米涨到2万元/平方米不打紧，只要有房可以买；年底开盘的楼盘每每上演“日光”戏码，甚至有楼盘遭遇“逼宫式”的开盘，就连四五百万元一套的豪宅都遭疯抢……不过，疯狂底下掩不住开发商和炒房者的战战兢兢，在楼市火爆一年后，人人都担心市场会因为政策调整而转冷。

　　日前，2009中央经济工作会议结束，积极的财政政策、适度宽松的货币政策以及增加普通商品房供给等政策不但没有打压房地产的意思，反而和风送暖。为此，本报邀请了各路房产界专家对这次的中央经济工作会议中的要点进行了解读。

　　针对房地产的政策未露“利空”

　　两大信号传出隐性利好

　　中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，其中与房地产业相关的有如下内容。

　　明年主要任务第一条：提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。

　　明年主要任务第二条：加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。房地产作为扩大内需的主要组成部分，会议指出要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

　　明年主要任务第六条：着力保障和改善民生，全力维护社会稳定，会议指出要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。

　　备受瞩目的中央经济工作会议为2010年的宏观政策“定了调”。分析人士认为，“基调”对于房地产行业总体上是和风送暖。对于整个房地产业来说，把握好一些政策所释放的信号是最为关键的。

　　信号一：增加普通商品房供给增强居民消费能力

　　近来房地产市场量价同步飙升，明年房地产政策走向备受关注。会议提出，增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。

　　此前，国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

　　这次中央经济工作会议透露的信息显示，针对中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造等受到了决策层的高度重视。

　　信号二：双政策不变背后有深意

　　在经济实现企稳回升后，财政政策和货币政策会否有所调整，成为近期人们关注焦点。中央经济工作会议明确：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时把握好政策实施的力度、节奏、重点。关注民生成为财政和货币政策的共同“重点”。

　　可以看出，适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。房地产业发展的外部环境是稳定乐观的。

　　今年前十个月全国住宅销售额已超2007年全年

　　2009年中国楼市演绎“奇迹”

　　“2009年中国房地产市场从低迷到复苏、繁荣是个奇迹。”这是住房和城乡建设部政策研究中心研究员梁爽为中国社科院经济蓝皮书撰文所写的开场白。

　　得益于金融机构存款准备金率和存贷款基准利率连续下调、住房交易税费降低、二套房贷实际放松等系列政策的联动催化作用，2009年的中国楼市无比曲折生动地演绎了冰火两重天的一幕，其惊天大逆转的速度和力度堪称史无前例。同时“奇迹”这一评语，套在按房价来划分完全可以算是一线城市的杭州楼市身上，事实上也相当适合。

　　中国指数研究院统计数据显示，2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。

　　2009年1-11月，全国十六个主要城市除沈阳外，住宅成交套数均已超过2008年全年水平，就算是与2007年相比，也已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市已经超过2007年全年水平。

　　从供求关系来看，今年1-10月，各大重点城市的销供比均高于1，存量消化十分迅速并屡探新低，其中武汉超过2，北京、深圳、杭州超过1.5。具体到不同户型，中大户型的销供比则普遍更高。以杭州为例，120-144、144-180平方米的销供比分别为1.8和2.4，远高于市场整体水平。

　　二手房方面，今年以来，主要城市二手房成交套数均有明显增长。北京、上海和深圳前十月的成交套数同比增长两倍，天津和杭州增长近两倍，广州超过一倍，成都为74.4%。

　　而体现在最关键的房价上，2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创下历史新高。截至2009年11月，20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平，另外8个城市也已接近历史最高水平。“城镇化”是中长期利好

　　也许有更多想象空间

　　此次中央经济工作会议提出要积极稳妥推进城镇化，把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，并放宽中小城市和城镇户籍限制。这一城镇化发展问题的新鲜提法，被业内人士普遍认为是房地产业今后的一大亮点和超出预期的利好消息。

　　专家认为，目前大城市房价居高不下，与中小城市发展不足有关。一线城市的人口聚集过快，需求一时消化不了，而中小城市却需求不足。重点加快城镇化发展，可以让房地产更加深入下去，对整个房地产市场来说是中长期的利好。而在城镇化中，最受益的应该是县级市和地级市的楼市，其次是二线城市的楼市。从长远看，重点交通枢纽或者沿海经济发达的县域楼价，会上涨较快。

　　虽然这一政策不太能直接套用到杭州，但多位业内人士均认为，这两年杭州环线板块的大力发展，其用意和这一政策精神是相通的。金都集团总裁吴忠泉认为，近年来杭州城乡一体化进程加快，城乡差别越来越小，不仅是土地和建设在向外发展，环线的生活配套和各项保障性服务也都在逐渐完善，环线板块可居住性越来越强，这对楼市和购房者来说都是利好。“增加商品房供给和推进城镇化，都将有利于楼市的稳定。城市和楼盘其实是一样的，也要讲究均好性，如果容量足够大，价格有梯度，同时政策又能加以扶持，那么各种收入的人群就较容易能买到自己满意的房子。”杭州滨江房产副总朱立东表示了相同的看法。“加快城镇化对于房地产业的中长期发展也是比较大的利好。大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。而对于杭州这样的大城市，也会有联动作用。”

　　有专家认为，中央经济工作会议提出的“城镇化”，将给我国房地产市场发展提供更为广阔的想象空间。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，城镇化为房地产业中长期发展提供了利好，特别是三四线城市。“从目前我国整个房地产业来看，一二线大城市已经发展得非常好了，甚至可以用火爆来形容，但是三四线城市仍然处于温和上涨的态势，也不存在炒房行为，城镇化将更多人引入中小城市，拉动住房需求，对那些城市的房地产业来说就是利好，但这不是短期内能够实现的。”赵杭生同时也提出，如果城镇化发展能够完美成功，将大大缓解大城市压力，促进小城市发展。“基于中国的国情，中国的发展方向就应该是城镇化、就地安置群众，如果所有人全部涌进大城市，大城市不堪负荷，交通、垃圾、社会公共安全等都将成为问题，城镇化则可以完美解决这一困局，是一个值得思考的发展方向。”

　　首次提出支持改善性购房需求

　　透着“不打压”的潜台词

　　12月7日，中央经济工作会议公告中并没有提出要对当前已显过热的房地产市场进行紧缩性调控，相反还提出要“增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，而这也是首次提出“支持改善性购房需求”这一表述。有分析人士认为，这可以大胆理解为居民购买首套住房的优惠政策明年将得到延续，而和改善性购房相关的优惠政策也将得以保留。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，中央并没改变目前房产优惠政策的指导思想，“由此基本可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对"居民自住和改善性购房需求"的”。他同时表示，会议公报中只字未提抑制投机和稳定房价，“没有这条利空，就是最大的利好”。“这次会议出人意料地并未提及"通胀"问题，可见中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。”因此，“至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价以及投资投机需求的文件。在政策方面会有适度调控，但不会很严厉”。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东也同样预测，只要不出现太过热的局面，预计政策不会出现太大调整。他分析称，目前整体经济回升基础仍未稳固，改善性需求又已成为一股主流的购房力量，出现这样的提法也十分容易理解。单从改善性需求来看，像初次改善可以算是泛意义上的刚需，此类购房行为将继续得到鼓励，这和此次会议定下的2010年中国经济两大主题“调结构、促消费”也是一脉相承的。

　　“目前来看整个楼市的需求已经主要集中在改善性需求上，从二手房市场就可以看出，面积在100-140平方米的中等户型房源已占到总成交量的四到五成。在经过前面一波首次置业刚需人群的海量消化后，现在改善性需求的比例明显有所放大。”攻略地产总经理助理舒恒亮持有类似观点，他认为这一表述隐含了短期内不会控制和打压楼市的潜台词。“同时，今年巨量的土地出让要对经济产生拉动还要等到明后年，只有这一波开工面积真正上去了，才会带动房地产以及建筑、钢筋、水泥等相关上下游行业一整条经济链。从这个意义上来讲，为了继续保持经济增长，近期楼市受到调控的可能性不大。”

　　财政政策依然积极货币政策适度宽松

　　双宽松政策打消楼市疑虑

　　在明年的货币政策和财政政策取向上，会议明确提出，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一表态大大缓解了楼市此前对于政策的担忧。

　　专家认为，目前的楼市已经不需要政策扶持，只要政府不打压就是利好。从政策上看，明年全国经济的大方向仍然是保增长，那么房地产至少不会是打击的对象，信贷也不会很快收紧，所以对楼市来说是中期利好。正如国家统计局总经济师姚景源所表示的那样，2009年中国经济实现8%以上的增长已毫无悬念，但明年中国仍然面临着外部需求持续恶化、市场内生动力不足两大问题。因此，实行双宽松政策也可以说是势在必行。

　　吴忠泉认为，双宽松政策反映了政府希望整个经济和楼市平稳发展的宗旨。而曹旭东则判断，两项政策对于明年楼市的直接和间接鼓励作用还是蛮大的，首先对于买房人尤其是自住和改善性需求而言，肯定会有一定的支持力度，其次，在宏观经济层面继续好转的情况下，楼市也差不到哪里去。“更重要的是，这一表态将使大众的消费能力和消费信心拥有一个坚实的政策基础。”朱立东分析称，积极的财政政策和适度宽松的货币政策，有利于房地产行业的发展。赵杭生则猜测，此次提出“适度”二字，可能明年银根会收紧，或者针对房地产的支持力度会有所调整。“中央在"定调"时留了"根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性"的灵活语调，可见如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，皆可能引起房地产调控有所紧缩。所以想一刀切确定明年的政策，很难，很可能有变数。”

　　杭州24条救市政策或将逐渐淡出

　　明年杭州楼市走势一定不会大落

　　中央经济工作会议为整体的经济政策和方向定下了总基调，而就楼市而言，此前备受瞩目的地方政府救市政策明年的去留，仍是业内外连日来关注和分析的焦点。

　　“杭州的24条救市政策应该会在今年底明年初逐渐淡出，这和此次中央经济工作会议的精神并不冲突。”曹旭东分析称，24条作为去年年底出台的救市政策，目前来看已经完成其雪中送炭的历史使命，如果明年再延续下去，那么对于已处高位的楼市来说就是火上浇油了，就政府的立场而言，也不会希望看到这样的情况，因此政策面上恢复到以前的常态是最有可能出现的局面。根据他的判断，24条政策可能不会马上全部取消，而是有一个逐步淡出的过程，其中一些之前言明截止到今年年底的优惠比如税费等应该不会再延续，购房入户可能也会取消。

　　吴忠泉则认为，24条政策到期后，其中一部分可能会有所调整，比如土地款支付方式等；但他希望另外一些政策能够得到保留和延续，“比如税费交易成本确实过高，户籍限制就应该放开，这些优惠政策事实上十分合理”。

　　而提及对于明年楼市的判断时，吴忠泉直言，“看目前楼市的样子，估计明年房价跌是不会跌的。整体走势预计将趋于平稳，大落肯定不会出现。”

　　“明年杭州楼市即将迎来第三次价格体系重组，市中心板块地王级楼盘3.5万-4万元/平方米的价格阵线有望首度形成，而由于品牌房企迅速入侵环线的泛核心板块，诸如田园、下沙、滨江等板块达到2.5万-3万元/平方米的均价也是完全有可能的。”舒恒亮大胆预判，如果明年开工量如数增加，品牌新盘纷纷涌现形成集群效应，那么新的价格体系将被迅速撑起，房价再噌噌噌往上涨也完全有可能。

　　对此，赵杭生的看法是，为缓解目前房地产市场的供求关系，杭州市政府已经采取了增加土地供应量的措施，至于优惠政策是否延续还很难说，但有一点可以肯定，廉租房等保障性住房的建设一定是政府明年工作的一个重点。“民生问题可以解决的话，房价就不会是灾难。”赵杭生说。

　　每日商报 (来源：浙江在线)