谁制造了“疯狂”的楼市？

　　岁末年终，中国楼市再次掀起了一阵量价齐涨的高潮。短短一个月，包括北京、上海、深圳在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格更是大幅上涨。中国楼市在即将跨入2010年门槛时由“火爆”演变成了“疯狂”。

　　然而楼市的“疯狂”，并非完全源自人们自住或是改善性的居住需求。相反，在涨价预期和房源稀缺氛围的影响下，再加上大量投资客的入市和开发商捂盘惜售的推波助澜，房价开始越来越偏离普通居民的购买力。

　　两个月房价可涨100万元

　　北京一位姓胡的业主在9月份以190万元的价格购买了一套南三环附近时代芳群小区135平方米的三居室，11月份就将它以290万元的价格在房产中介处挂牌，虽然业主告诉记者，价钱还有商量的余地，但一套房子涨价100万元只用了两个月的时间，这依旧让人大跌眼镜。

　　同样在北京，今年初的春季房展会时，出售均价在9500元每平方米的南五环理想城小区，在年末时每平方米均价已经超过了17000元，不到十个月，房价就翻了将近一番。

　　房价的高企丝毫没有影响购房者的积极性。年底，杭州、北京等地再次出现了购房者排队抢新盘的情景，导致多处楼盘被迫提前开盘。

　　宽松政策下投机再现楼市

　　“投资”“保值”“为孩子毕业后做准备”……记者在调查中发现，在年末的购房者当中，有相当数量的人并非出于单纯的自住需求，带有投资性质的买房开始成为市场的主力。

　　我爱我家的一位名叫罗鹏的地产经纪人告诉记者，从他年内经手的多综二手房交易来看，单纯的以自住为目的的需求不到一半，更多的买房者是出于对通胀的担忧和对房价持续上涨的预期而进行的投资或半投资性质的买房。

　　美联物业在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行的需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。

　　我爱我家市场研究部研究员秦瑞告诉记者，投资客集中进场的情况也开始出现，原本在山西、陕西和内蒙古进行矿产投资的民营矿主开始将资金转向稳步上升的北京楼市。

　　花样频出营造市场稀缺氛围

　　2007年楼市快速上升时曾经有人估算，当时的住房存量，市场至少需要消化三年。然而两年还没有过完，市场就再次出现了“供不应求”的稀缺景象，这其中固然有短期市场因素波动的影响，同时也与部分售房者处心积虑的“造势”密切相关。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的数据，11月，北京二手房网上签约超过3万套，达到历史最高点，但与此同时，个别中介公司11月份“网签”签约退房率却高达14%，远远超过了正常退改签量6%的上限。秦瑞告诉记者，网签并不等于实际签约，网签规则规定，同一套房源只要有一家中介通过网签报了成交，其他中介就不能再成交了。

　　业内人士指出，出现网签量与实际签约量大幅出入，其原因就在于，部分中介机构出于争夺房源的目的，通过退改签“锁定”房源，同时变相造成房源紧俏的情况，促使很多买家着急出手购房。

　　与二级市场给成交量“注水”相比，一级市场开发商捂盘惜售的情况也不断上演，月初举行的上海房地产交易展示会上就出现了开发商“只展不售”的奇怪现象。由于年内房价始终在高位上热销，使房企收入倍增，再加上宽松的信贷政策，房企的资金面相当充裕。有开发商说：“即使现在一栋房子都不卖，撑一年都没问题。”

　　“恐慌心理”下的非理性预期

　　记者在北京多家二手房交易现场采访时发现，在政策走向基本明朗后，仍有不少购房者在积极入市，很多人都是当天看房当天下订金，生怕业主会继续涨价，或是被别人以更高的价格买走。快速上涨的房价使很多购房者形成了一种“再不买就会更贵”的恐慌心理。大量购房者已经惯性地认为，在地价不断提升，城市土地不断减少的情况下，房价只可能涨不可能跌。市场预期已经被日益上涨的房价拖入了一个单向前行的非理性轨道。

　　新华社记者　罗宇凡

　　(据新华社专电)