房地产开发投资呈高“杠杆化” 风险与房价同涨

　　地方政府视房地产开发商如“财神”,将这种堆砌钢筋混凝土的产业视为经济支柱,大力扶持；银行信贷闸门宽松,利率优惠；房地产开发自有资金门槛低,与“炒房”者一样以小投入博大收益,如鱼得水、底气十足……

　　记者近期在内蒙古、山东等地采访了解到,房地产开发、信贷、投资等现行政策的叠加效应,在撬动房地产业持续发展的同时,也催生放大了开发、投资和需求规模,进一步加快了房地产业独大、独热的畸形经济结构形成,潜伏着巨大的风险。

　　房地产开发投资呈高“杠杆化”融资态势

　　迪拜世界集团偿债危机的硝烟尚未散去。与迪拜相比,尽管我国的金融市场相对封闭、监管较为严格,信用金融不够发达,但房地产开发投资同样呈现出令人担忧的高“杠杆化”融资态势。

　　内蒙古一家房地产公司的经理郭建伟说,包头、鄂尔多斯等地的中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%,其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低,大大缓解了企业的资金压力。因为依照现有规定,自有资金率达到25%即可预售,一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%,整个楼盘即能全面启动。

　　北京中坤投资集团董事长黄怒波说,房地产业现在普遍实行预售制,一个20亿元的项目,自有资金有5亿元就行了,其他可以通过预售来解决。如果以自有资金计算,一个项目的利润率可能高达100%到200%。

　　银行业统计数据也显示了房地产开发投资中的高“杠杆化”融资态势。今年前7个月,山东省房地产开发投资资金来源中,银行贷款占比23.4%,同比提高2.2个百分点；自筹资金占比40.8%,同比降低3.3个百分点；其他资金占比35.3%,同比提高1.5个百分点。而仔细分析,所谓“其他资金”,其主要构成为购房者的定金、预付款和个人按揭贷款,而这部分资金来自银行贷款的比例在60%左右。总体概算,房地产开发资金来源直接或间接来自银行贷款的比例在45%以上,此外还有部分资金来自于民间融资。

　　而包头市房地产业协会进行的抽样调查也显示,即使在房地产业最不景气的2008年,当地房地产开发中融资借款的比例仍达到60%以上。

　　“低首付、低利率”助长房产投资的投机心理

　　近年来,我国房地产价格一路狂飙,从不少中心城市到二、三线城市的房产销售情况来看,明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势,而在投资性购房中,依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出,潜在风险巨大。

　　在山东海滨城市乳山,其位于银滩旅游度假区的“海景房”面向全国推广销售,其购买者半数以上来自乳山以外的地方；在山东新兴海滨城市日照,当地房产管理部门测算,超过40%的购房者来自日照以外的地方；即使在西部工业城市包头,其购房者中也有20%以上非包头籍贯的购房者。

　　与外来购买者增多的趋势相比,本地投资性购房增多的态势更加明显。在山东省会济南,从今年5月份开始,多年来温和上涨的房价开始一路狂飙,部分楼盘每平方米价格半年内涨幅超过此前两年内的涨幅。“不差钱、不缺房”一族成为追涨购买的主力。近年来,悄然崛起“炒房团”的内蒙古鄂尔多斯市东胜区,70%以上的当地居民拥有两套以上的住房,“炒房”与“放贷”已经成为当地居民的两大投资方向。

　　鄂尔多斯市市民张建平说,近几年来,他分别以夫妻俩的名义在鄂尔多斯、呼和浩特和包头市购了4套房,其中60%以上的房款靠贷款。其实他和妻子每年做生意可收入近20万元,一次性清偿贷款没啥困难,但是张建平却认为,“贷款买房更划算。”

　　他算账说,4套房子,每月需还贷款约1.3万元。其中两套房子出租后每月可得租金约3000元。他利用节省下的钱放贷款,以月息2%计算,每月可得利息1.8万元,扣除月供还可净剩8000多元。“只要手头的钱够首付,从银行贷上款,几年后不仅能白落几套房子,房价也会涨不少,只赚不赔何乐而不为?”

　　来自山东银监局的调查显示,目前,山东省房地产业不良贷款客户数、不良贷款余额、逾期贷款客户数、逾期贷款余额、风险预警信号客户数均居各行业之首。仅今年前7个月,山东房地产业大额不良贷款就有4个月出现月度反弹,个人住房贷款违约笔数、金额明显增加,折射出风险仍在不断积聚。

　　城市健康发展呼吁房地产发展“去杠杆化”

　　与本身缺乏实体经济基础,房地产支柱产业又过度依赖外在需求及投资需求的迪拜相比,我国实体经济的比重较高,目前房地产发展也以满足本土需求、自住需求为主。但是,我国不少地区的经济发展特别是财政收入过分依赖“房地产经济”的情况却日渐突出,房价收入比失衡的现象正愈演愈烈,应该引起重视,及早防范。

　　山东银监局局长周忠明认为,从短期来看,在对房地产开发融资“去杠杆化”过程中,可以根据经济回暖的情况逐步提高房地产开发中自有资金的比率,相关部门应严格检查开发商自有资金到位情况,强化自有资金到位的“硬门槛”效应。

　　在对投资性购房特别是“炒房”行为“去杠杆化”过程中,考虑到炒房越多、风险越大、对实体经济的危害也越大,首付和利率标准也应该越高。为此,除严格执行银监会“二套房”贷款首付40%、利率上浮10%的规定外,对于购买二套以上住房的客户,还可以对首付和利率实行累进上浮政策。

　　日照市住房委员会办公室主任厉建伟、山东社科院经济专家冯群力等专业人士认为,尽管短期内房地产可有力拉动就业,增加财政收入,推动经济增长,但如果经济过度依赖这种靠贷款驱动、缺乏技术含量的劳动密集型产业,不仅经济基础似“沙上筑城、根基不牢”,城市综合竞争力也很难提高。

　　因此,从长远来看,各地应继续加大保障性住房供给的力度,进一步降低保障性“租售”的门槛。加大保障房供给力度并不会消减房地产业本身对经济的拉动作用,以及对众多关联产业发展的带动作用,同时还能逐步降低地方财政对房地产业的严重依赖,促进地方实体经济的发展,引导企业依靠科技研发和自主创新实现可持续发展,而不是通过追捧地王或倒手卖地来催生一个又一个巨大的房地产泡沫。(记者邓卫华　任会斌) (来源：新华每日电讯)