吉林辽源最好小区业主多拖欠物业费 被弃管(图)

物业公司人去楼空，小区内垃圾遍地

弃管通知

　　千余业主九百多拖欠物业费

　　辽源“最好小区”之一被弃管

　　生活垃圾、水、电三个问题亟待解决

　　“本小区现有业主千余户，其中有九百多户不同程度拖欠物业费，最长达五年之久，累计金额欠费达60余万元，造成物业公司负债累累，严重亏损……”自打今年10月份，这则物业公司的通知张贴以来，辽源市福镇街宇升花园小区就变成了弃管小区。

　　现象：生活垃圾随处可见

　　12月10日上午，记者在辽源市宇升花园小区看到，小区大门可以随意出入，伴着积雪的生活垃圾随处可见。物业公司弃管的通知仍在墙上贴着，通告下面不知道谁用黑笔写着：业主为什么不交费想过吗？

　　走进小区，“富兴物业”4个大字醒目地挂在一侧大楼的墙上，物业公司内空无一人。

　　原因：积怨由来已久

　　据了解，2003年宇升花园小区在当地是最好的小区之一，8栋楼入住800多户居民。起初，开发公司委托宇升花园物业管理办公室对小区进行管理，那时，10名保安分两个班24小时巡逻，处于半封闭状态的小区治安非常好。

　　“当时物业费每平方米3角8分，是辽源最高价格的物业费。”一位居民说，入住后就有居民拒绝交物业费，原因是开发公司的承诺未到位以及房屋质量问题。

　　开发公司销售时承诺，小区内将修建假山和喷泉，但直到入住也没有修建，这成了部分居民拒交物业费的理由之一。理由之二，就是部分居民家出现的房屋质量问题没有及时解决。这种情况下，原物业公司管理了3年。

　　由于该小区从入住以来就没有成立业主委员会，2006年新接手的富兴物业进驻小区时，大部分居民并不知情。

　　用居民的话说，富兴物业远不如原来的物业公司服务到位；加之原有的问题，小区居民把怨气撒在新接手的物业公司身上，物业费拖欠的情况愈演愈烈。

　　因此，物业公司也开始拖欠保安、保洁人员的工资，这样，物业服务更加不到位……这样恶性循环，维持到了今年。

　　导火索：供热公司给的补偿款

　　据居民们讲，今年由于供热网线改造，占用了小区绿地，供热公司给了一笔补偿款。

　　他们希望这笔钱尽快用在小区居民身上，恢复绿地原貌，提高物业服务，还要求物业公司公示这笔钱的使用明细。没想到，不久，物业公司就张贴了弃管通知。

　　居民们多次找辽源市物业管理办公室和所辖社区，但此事始终没有结果。由于小区的二次泵房供水需要用电，物业弃管后拖欠电费，部分五六楼的居民家自来水上不去，没水吃。

　　业主委员会：内部意见不统一解散

　　在社区和辽源市物业管理办公室的建议下，今年11月，小区选出11名业主代表。经协商，每户居民出两元钱，先解决二次供水泵房电费问题，前提是居民自愿。

　　在收取的过程中，有的居民家供水未受影响，共有400多户交了钱。

　　小区两届物业管理，一名姓宋的老人都是管理人员。居民说，盖楼时老宋就参与工作，对小区的相关设施比较了解。老宋就住在供暖换热站内，物业弃管后，同样拖欠老宋工资。

　　为了让老宋继续管理二次供水泵房，业主代表决定，先给老宋200元工资，剩下的钱用于支付拖欠的电费。

　　等业主委员会成立后，与物业公司交接，再由业主委员会研究下一步解决方案。

　　原计划，11月4日11名业主代表成立小区业主委员会，与物业公司交接。但有业主代表称，供热不好可能是老宋人为调控阀门造成的，主张老宋离开，有代表主张老宋留下，最终意见不统一，业主委员会自行解散。

　　11月20日，二次泵房给水又拖欠电费。8名业主代表每人出了25元钱，又买了200元钱电字。这200元电字一直维持到现在。

　　业主代表：感觉费力不讨好

　　宇升花园小区3号楼7楼住户胡启然2003年就入住小区，在最初的物业公司担任过保安班长。后来，他成为业主代表之一。

　　“那时的小区管理在辽源也算是非常好的。”小胡说，业主入住时须交一年物业费，当时小区保安、保洁服务都很到位，他因为个人原因没多久就不干了。

　　“我欠了4年物业费。”小胡说，他家住在7楼，屋顶漏水，他多次找过物业公司，始终没得到解决。为此，他2004年后再也没交物业费。

　　据小胡了解，小区欠物业费几年的都有，因为小区房屋每年都在销售，每年都有入住的。

　　小胡说，业主委员会解散还有一个原因，就是部分业主让大家太心寒。他们没有报酬地为小区服务，还有人指责他们是在为富兴物业公司服务，加之代表之间有分歧，小胡表示不再参与此事。

　　社区：应指派物业接管

　　12月10日13时许，记者来到小区所属的福镇街福旺社区。梁勇书记说，目前弃管的小区生活垃圾、水、电三个问题亟待解决。社区曾向辽源市龙山区人民政府汇报过此事，政府也出面协商，但由于费用问题，协商未果。

　　“建宇升花园小区前，生活垃圾都是环卫处清理。”梁勇书记说，在小区弃管的情况下，生活垃圾应继续由环卫处清理。

　　梁勇书记认为，有关水电问题，辽源市物业公司应指派物业公司接管，社区没有能力管理此事。目前，即使小区实行自治管理，但房屋质量和收费等遗留问题也很难解决。

　　物业管理办公室：社区应处理

　　12月10日14时许，记者来到辽源市物业管理办公室，业务指导二科科长李海峰说，依据《吉林省物业管理办法》第43条规定：业主大会因故不能召开，无人实施物业管理，严重影响业主生活的，物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依据本办法的规定组织业主自治；也可以在多数业主同意的前提下，临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，费用由受益人承担。

　　宇升花园小区目前的情况，社区应组织业主处理此事，物业管理办公室只是对物业公司进行指导、监督，并组织原物业公司向业主委员会移交手续。

　　因物业公司属市场运作，物业管理办公室无法指派物业公司。

　　■关注

　　原物业房管员想接手管理小区

　　薛银波女士是2008年应聘到富兴物业担任房管员工作的。

　　业主、物业各占50%责任

　　“小区弃管是业主和物业各占50%的责任。”薛女士说，之所以弃管，小区业主也应承担50%的责任。

　　薛女士说，她在物业工作期间，业主从楼上随意扔垃圾，不交物业费，还张口骂人的事情经常遇到。

　　薛银波说：“业主都不爱护自己生活的小区，别人还能说什么。”

　　部分居民认为薛谋取了利益

　　据了解，小区弃管后，辽源市物业办公室希望薛银波组织小区居民成立业主委员会，临时管理一下小区。但部分居民认为薛银波谋取了利益，让她很接受不了。

　　虽然部分居民的话很刺耳，但春节将近，居民楼的防盗门都坏了，楼道内灯也不亮，小区内外近300口窨井都满了……薛银波还是希望她能接手管理小区。

　　她相信有能力管理好小区

　　“我有管理经验。”薛银波说，她在辽源从事小区物业管理也有七八年了，她相信自己有能力管理好小区。

　　关于物业管理资质，薛银波说，她可以马上申请，她接管后会马上改变小区现状。

　　对于解决物业费收取问题，薛银波说：“我准备招聘业主中下岗职工，担任小区的保洁员，既能解决就业问题，又能让小区业主参与物业管理。如果物业公司服务到位了，再有业主不交物业费，业主委员会会出面协调。”

　　对此，部分业主表示，谁接手都可以，前提必须有资质；其次，业主会选择每月缴纳物业费，避免交一年物业费后出现弃管情况，到时还是业主受损失。

　　也有业主认为，房屋质量问题薛银波解决不了，会直接影响物业费收取。

　　宇升花园小区居民的困境，也折射出辽源市物业管理行业的现状。新年将至，水和生活垃圾的问题如何解决？本报将持续关注此事。

　　本报记者 李猛 文/图

　　■背景

　　辽源市现有

　　弃管楼175栋

　　辽源物业管理现状

　　1

　　21个

　　6个

　　6个

　　76个

　　管理较规范小区

　　濒临

　　弃管

　　业主

　　自治

　　其他

　　制图 王芳

　　据了解，辽源市现有弃管楼175栋，实施物业管理的成型小区109个（如上图）。

　　辽源市有三级资质物业服务企业32家，物业管理从业人员近1200人。

　　获国家物业管理示范和优秀住宅小区称号的有两个，获省物业管理示范小区称号的有1个，省优秀住宅小区称号的有12个。

　　截至目前，辽源市共成立业主委员会41个，其中充分发挥作用的业主委员会有13个。

　　辽源市弃管楼现状

　　2

　　74.8%

　　13.6%

　　11.6%

　　物业公司

　　弃管

　　18栋1027户

　　单位弃管

　　116栋

　　3915户

　　开发商弃管

　　21栋1069户

　　目前，辽源市小区弃管原因主要有三种（如上图）。

　　辽源市物业管理办公室还发现，一些小区（指楼房）虽然名义己经纳入了正常的物业管理，但大部分业主对物业公司不认可。

　　业主与物业公司有矛盾，且长期拒缴物业管理费，物业公司也不提供正常的服务，使这些小区（楼房）成为事实上的弃管小区。

　　据了解，每个物业公司都或多或少存在这种情况，民营物业公司更为普遍。

　　弃管楼存在安全隐患

　　3

　　辽源市的弃管楼中，部分楼房存在重大安全隐患，危及公共安全。

　　一是外墙、楼檐、阳台外侧水泥涂层不断与主体剥离、脱落，有的楼房住户阳台也出现了裂缝。

　　再有，楼房供排水系统、供热系统、防水层等年久失修、破损、跑冒滴漏、高层供水困难等问题普遍存在。