来源：中国江苏网
17日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，各大媒体几乎都以“五部委联合发文加强土地出让收支管理，分期缴纳土地出让价款首次不得低于50%”为标题发文。乍看之下，发现前天预测的春节前继续出政策调控的情况发生了，此次直接控制的是开发商和地方政府，未触及信贷政策和消费者。细看之后，颇多玩味。
文件大多篇幅是在给地方政府念“紧箍咒”，坚持彻底的收支两条线，禁止“减免、缓缴、滞留”这种词眼比比皆是，并明确规定“对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。”这一点理论上斩断了开发商分期付款，拿土地证做银行抵押贷款建房的想法。但实际上，土地证是可以分期来拿的，可以把100亩分成5个20亩等等。
政策解读：从打击二手房投机到打击囤地 政策两面包抄
后面还明确规定土地竞买人必须在一年内付清土地款，且首次付款不得低于50%，特殊情况也必须经“当地土地出让协调决策机构集体认定”，不得超过两年，对于逾期未缴纳土地款的，要收违约金，“有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。”而对于不仅逾期且未按合同约定开工建设的竞买人，禁止其参与土地出让活动。这一系列政策，考虑的真是全。对于地方政府通过土地出让进行城市建设，甚至置换拆迁补偿资金的作法上了枷锁，对于开发商而言，再也不能通过二、三成首期款拚命拿地储备了。问题是，央视年初报道的广州地王闲置的镜头依稀可辩，而地主似乎无动于衷，这些政策执行了后，那些储备用地10几年也开发不完的人如何执行？按本规定应该不会再有资格拿地了，因为他没动工。若能真实施，对于抑制囤地居奇作用很大。根据克而瑞(中国)发布的信息，全国排名前十的房企的土地储备，储地最多的可供30余年开发。而十大房企总共拥有土地储备是3.05亿平米。
这一次和14号的会议如此之近，从9号的二手房营业税政策恢复到14号遏制部分城市房价快速上涨，再到17号的加强土地出让收管理、分期缴纳土地款首付不得低于50%，我们可以清晰的看到从打击投机性炒房到政策警告、再到对地方政府和开发商土地交易的控制的一条政策路线图。打击二手房投机是在需求上限制炒房行为，而17号的文件，则是在房地产的源头-土地出让上打击囤地，政策应该是两面包抄，并未触及首次置业者和改善性购房。
后续政策预测：再有新政出来，应是针对开发商的限制性信贷政策
在目前经济基本面尚不稳定的情况下，国家一系列的政策还是要抑制房价快速上涨形成的消费压力和稳定压力，但又要保增长，促稳定，所以，我估计如果再有新政出来，应该是针对供给，准确的说是针对开发商的限制性信贷政策，这一块国家应该也很纠结，搞不好会影响经济面，但不控制也不行，这个度很难把握，一管就死，一松就疯这是我们房地产的常态。如果要出台，我估计应该是原来用过的一些办法，提高非普通住宅首付比例，提高开发商自有资金额度，限制开发时间等政策。节前应该不会再出台限制消费的政策，如果首次购房贷款基准利率下浮30%政策取消，甚至设置新的要求，对消费的打压很可能造成08年局面的重演，这个即使要用，也要看限制供给的这些政策的效果而言。
房价预测：房价或降 但大面积降价可能性不大
所以，我看这一系列政策的配套使用，重在打击投机信心，有可能挫伤购房热情，因为政策传达了一个强烈信号，国家要调控房地产了，房价要控制，这一系列信号的放大，会形成一个降价预期，而降价预期形成的看空氛围会使原来计划买房的人推迟，从而形成量降价平的局面，但指望今年拿地的开发商降价是不现实的，京沪两地动辄200%的土地溢价率是不可能亏损处理的。如果买卖僵持局面形成，08年前拿地的开发商，有可能为新增土地储备而降价出货。总之，我个人的看法是，春节前如果再出台对开发商的信贷要求，则这一局面形成的或然性更大，但要大面积降价可能性不大，即使有也可以要到明年中期以后。现在各家的钱包是鼓的，还能过冬。作为消费者，或许有低价入手的机会，作为投资者，机会看样子又来了。
我还是坚持认为，加大保障用房、廉租房和普通住宅的供应是解决房价的根本，一定要加大供应，否则供不应求的局面会一次次的在调控后重演，有钱人是不会住保障房、廉租房的。这一块应该是政府主导的国有投资公司的市场，而不是地王。 （龚力）
作者：罗准
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