中央打击地产商囤地 土地出让金首付不低于50%

股市地产板块昨率先暴跌 专家估计对明年中国GDP增长影响不大

　　一纸买地要首付5成款项的新政，对中国房地产市场及宏观经济会有怎样的影响？有专家认为，目前的政策还不足以逆转中国楼市，对中国GDP的影响微乎其微，但是相信明年陆续到来的房地产调整政策会令楼市降温，而长期楼市依然看涨。

　　策划/刘家虹 文/本报记者 陈海玲、李成、张忠安

　　最新政策

　　土地出让金首付不得低于50%

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，这项措施最重要的内容有两点。一是强调实行彻底的“收支两条线”管理，“这对于地方政府把土地出让金当成地方"第二财政"的做法，是一个重大打击。二是首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，又是为了堵漏，防止地方政府以各种理由允许地产商无限期拖欠地价款。

　　最新反应

　　地产板块暴跌9只个股跌停

　　昨日，受拿地首付不低于50%的利空打击，地产板块上演惨烈下跌，截至收盘，共有9只地产股跌停，其中大部分是前期被寄予厚望的二线城市地产股，福星股份、东华实业、世荣兆业、渝开发、大龙地产、浙江广厦、名流置业、苏宁环球、创业置业皆跌停。即使是“招保万金”这样的大蓝筹股也难以独善其身，跌幅皆在6%以上。

　　最新评级

　　标普估明年房价

　　至少再上升一成

　　面对连串调控政策，标准普尔证券研究仍预期明年全球股市明显上升，尽管多数分析机构认为内地明年房地产市场将受较大压力，标普却相信楼价至少上升1成。

　　标普副总裁陈丽子表示，股市还不存在泡沫问题，明年内地企业盈利明显回升约14%，香港企业盈利更回升24%，因此股市还有上升空间，预计上证综指升至3900点。

　　陈丽子还表示，虽然内地推出政策控制土地供应，但市场的需求继续在增长，而购房贷款方面，则没有太多实质性的措施推出，因此房价预计还会继续上升，明年至少上升10%，二线城市的升幅会更大。

　　全局影响

　　短暂调整更有利长期发展

　　花旗银行中国经济学家彭程昨日接受本报记者采访时认为，目前已出台的房地产调整新政对房地产影响有限，但这些政策更重要的意义是显示着房地产政策已经定调——要调整。实际上对房地产市场影响最重要的政策还未出台，比如房贷优惠及地产商贷款宽松等措施等。如果明年通胀持续上涨的话，这些更为严厉的政策会很快出台。

　　后续政策还将有来

　　杨红旭认为，国务院定调之后，相关部委随后将会出台细化措施，包括针对大户型、高档房的物业税明年可能会加快推出，对外资购房可能会重新紧缩，转售房子的个调税也可能会从严征收。商品房预售将被严格执行，也有可能会提高预售标准。而且土地招拍挂也可能做调整。

　　彭程认为房地产价格短期内会有更大的调整，而兴业银行资深经济学家鲁政委乐观地认为这些政策不会从根本上改变中国房地产价格仍将上升的趋势，但短期内将会抑制房价过快上涨。

　　对GDP长期影响正面

　　国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌指出，在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和1/4的投资，与房地产直接相关的产业达到60个。房地产对GDP的综合贡献率实质在30%以上。这相对于其他国家不到8%的贡献率来说，无疑是个天文数字。

　　彭程认为：“过热的房地产市场短暂调整后，中国经济将得以更平衡地发展。否则房地产行业一业独大，将会绑架银行、政府及消费者，令中国经济遭遇严重的潜在危机。鲁政委认为，强制房地产提高首次缴款比例至50％、限定交纳土地出让金时间及增加土地供给等政策会迫使房地产商提高房地产开发的速度、加快房地产投资、减少囤地，因此其对GDP的贡献是正面的。此外，房价下降后，购房人数增加，因此相应带动的装修、家居、汽车等消费，此点又是对GDP的拉动是有益的。

　　最新消息

　　证监会主席尚福林：

　　适时推出期指

　　据新华社电 中国证监会主席尚福林18日在“2009财经年会”上表示，今后证监会将继续深化改革，会适时推出股指期货和融资融券业务，完善新股发行制度，并将建立灵活的转板和退出机制。

　　尚福林表示，发行环节是市场改革的前端，一直是改革的重头工作。今年以来，新股发行制度有序实施，投资人、保荐人、承销商等归位尽责，已有66家新股发行，达到预期指标。不过，当证监会不再对新股发行价格实施窗口指导后，股票的发行价格一直往上走，这就说明市场对发行价格约束机制尚不健全，改革还未完成。

　　此外，尚福林认为，可以在适当的时候推出股指期货和融资融券，推进证券创新。他强调，应完善多层次市场体系，扩展其广度和深度，扩大直接融资的作用。

　　对于创业板，尚福林认为，在制度建设、发行审核等方面已经取得了较好的开端，应以此为契机，鼓励创新与资本相结合，促进战略性产业发展和产业格局调整。相配套地，应推进场外市场建设，建立健全创业板与主板之间的转板与退市机制。

　　尚福林提醒投资者，相对于主板，创业板的风险更高，应审慎理性地参与创业板投资。

　　楼市影响

　　对开发商影响偏负面

　　杨红旭表示，从总体来看，这项政策对开发商影响趋向负面。不过政策威力还有待检验。“政策中的绝大部分条文，都属旧政，以前没能落实好，再次强调还有可能继续无效果。”实际上，早在2006年，国务院办公厅就发布通知，严令实行土地出让金入库；2007年国土资源部出台规定，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　某开发商负责人罗江海则对记者表示，实际影响应该没有那么严重，“政策出台的主要对象是之前炒得比较厉害的囤地，几大"地主"可能会受到较大影响。”不过他认为，这项政策对资金比较充裕的开发商来讲，应该是好事。

　　星河湾地产副总裁梁上燕对记者表示，该政策提高了土地市场竞争门槛。如果中小企业谨慎拿地，并延缓项目推出市场的话，市场产品供应跟不上，房价自然就有所上升。假如中小企业照常拿地，但是是建立在将手中产品快速销售来实现资金周转的,房价应该不会有大的变化。

　　投资指南

　　地产板块投资吸引力下降

　　自从国务院常务会议把遏制部分城市房价过快上涨作为保持房地产市场平稳健康发展的重点后，房地产行业的头顶上就悬着达摩之剑。随着未来一系列政策的落实，房地产行业宽松的政策氛围将不再，房地产行业将重现上一轮调控对行业的负面影响。

　　广发证券地产研究员花长劲认为，虽然基于通胀预期的需求将会支撑起短期市场的成交量，短期内房地产公司的经营仍将比较漂亮，但在如此密集政策的打压之下以及需求基础的不坚实，行业投资的吸引力将大大下降。兴业证券发布的2010年房地产行业投资策略报告中指出，由于政策调整，对地产板块短期走势较为谨慎。但在经济回暖和财富积累的大周期下，虽然短期政策的收紧将会带来一定的压力，但不改行业持续上行的趋势。

　　板块估值处合理范围

　　由于年内房地产市场成交量“井喷”，房价也大幅上涨，2009年房地产上市公司的盈利能力和偿债能力均较2008年有了大幅提升。据测算，目前房地产板块的静态市盈率是37倍，市净率为4.8倍，但是对应2009年的动态市盈率为29倍。整体而言，房地产板块目前估值相对不具有优势，但从长期来看，该板块的行业估值正处于合理范围。

　　赢利方面，2009年前三季度数据显示，房地产上市公司整体实现营业收入1486.9亿元，同比增长17％，实现净利润207.4亿元，同比增长23.4％；毛利率为35.9％，较去年同期下降1.9个百分点，总资产收益率提高0.1个百分点至2.7％，净资产收益率提高0.2个百分点至7.3％。房地产上市公司的资金链也明显改善，截至9月30日，整体的预收账款达1876.6亿元，同比增长62.4％。

　　广州安惠公司总裁陈国华表示，从房地产板块目前的估值及2009年业绩预告推算，地产股处于合理水平。若考虑通胀及人民币升值等因素，加上今明两年30％以上的复合增长率推算，房地产板块整体估值上仍有提升空间。

　　四类公司仍受机构青睐

　　尽管国家上述措施对地产板块的影响影响较大，对中小开发商资金链形成了压力，但从另一方面看，土地公开出让市场回归理性将有益于行业的长期健康发展，而资金实力雄厚的开发商、尤其是央企和国企将在未来的土地资源争夺中将获得更多主动权。而多数券商在年度投资策略报告中仍看好房地产板块。中金公司报告认为这主要是由于中西部房产市场的稳步释放，而通胀及人民币升值预期也支持房产需求。申银万国认为，资产价格不稳定，将受到央行的关注，而增加供给，正是抑制价格泡沫的根本途径。

　　具体投资策略上，四类公司仍受机构青睐：一是依然保持较高速增长的房地产开发龙头公司；二是适当持有部分优质商业并能保持业绩高增长的公司；三是手上有大量便宜土地储备或者有望拿到便宜土地储备的公司；四是土地储备集中在明年房价看涨区域的公司。

　　相关数据

　　国家统计局数据显示，今年1~11月份，中国城镇固定资产投资额达到168634亿元，同比增长32.1％，其中房地产开发投资为31271亿元，占整个固定投资的18.54％。

　　1997年~2008年，开发企业土地出让金收入从248亿元上升到5996亿元，占地方政府财政收入的比重从5.6%上升到20.9%，而占财政赤字的比重从10.9%上升到29.1%。

　　近期中央对楼市的态度和措施

　　12月9日

　　国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”。发改委表示“将抑制投机性购房”。

　　12月14日

　　国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

　　12月17日

　　五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》。