广州亚运城今165亿元起拍 国企地产PK民企富豪

    亚运城今日大PK

　　国企联队VS民企富豪VS央企长子 亚运城今日大PK

　　●广州亚运城今日165亿元起拍

　　●12月25日前交40%土地出让金

　　被称为中国第一拍的亚运城拍卖今天揭幕，165亿元的起拍价，让强如万科、保利、中海等国企联队，还是富力、雅居乐、碧桂园等民企富豪都不敢单打独斗，选择了联合竞拍，唯有央企长子中信选择了单刀赴会。这是一场万众瞩目的世纪拍卖会，这一块比广州一年土地出让总量还多的巨无霸地块，到底会落在谁的手里？引发业界无限遐想。截至昨晚9时，在广州市房管局的网站上，亚运城竞价情况还是空白一片。

　　文/记者蒋悦飞、张忠安 图/记者顾展旭

　　亚运城项目占地263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，商业建筑面积20.76万平方米，居住建筑面积384.88万平方米（外加其他设施），抵得上广州一年250万平方米的推地计划。如果来做一个简单比较的话，263万平方米，比深圳蛇口还大，也比广州的华南板块大。

　　165亿元的起拍地价，在广州的地块拍卖中史无前例。目前广州总地价比较高的项目中，西塔地价10亿元，东塔15.5亿元，即便是最近刚刚拍出的科学城回炉地王，地价也不过43.41亿元。广州亚运城项目的起拍地价，就相当于16.5个西塔项目，大约4个科学城地王。

　　网民竞猜：

　　普遍看好国企联队

　　虽然市房管局以商业机密为由不肯透露半点风声，但是天下没有不透风的墙，报名申请竞买截止日时，满足申请人条件的单体企业或联合体分别为保利、万科、中海组成的“国企”联合体；富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企”联合体；单独报名的中信。

　　专家表示，这么大的项目，任何一个开发商独立运作都会比较吃力，总价高，开发成本高，项目风险也会高，首期就要付将近70亿元，“若把全部身家都投进去，风险太大，因此，最优的选择应该是联合经营。”

　　“中信没机会的，这次最有可能应该是保利、万科、中海了，他们三家联军，势不可当。”“我觉得富力联合体、保利联合体都不行，最后分猪肉分不均，很容易产生矛盾，反而是中信最看好。”这是网民的猜测。在焦点地产网的调查中，猜测保利联合体（含保利、中海、万科）的胜出占了73%，富力联合体（含富力、雅居乐、碧桂园）占了21%，独立奋战的中信仅有6%。

　　财力说话：

　　国企联队更具实力

　　不过最终拿地拼的是财力。值得注意的是，这几大联合体非常明显地分成两派，保利联合体都是央企或央企控股企业，而富力联合体则是清一色的民营开发商。因此，这场争夺战更像是国企和民企的对决。

　　从最新财务数据看(详见表格)，三大民企联合体虽然具备强大实力，但总体资金实力明显偏弱，而且联手的碧桂园和雅居乐，在地价上也格外谨慎。而且民营企业在未来融资能力上，也无法同国企或央企相提并论。特别是在明年贷款可能收紧的情况下，国企的融资能力显得更为重要，因此业内普遍认为保利、万科、中海组成的“国企联队”更具实力。

　　本次广州亚运城项目，虽然最低身价为165亿元，但在土地市场如此火爆的阶段，总价突破180亿元、200亿元，甚至250亿元，皆有可能。然而，近期中央对房地产的政策“拐向”，更让这里面充满了变数。

　　谁将出战

　　万科出动总裁郁亮

　　由于此次拍地非同寻常，业界传出消息万科地产总裁郁亮将亲自到场。据悉，郁亮已十年没有在拍地场上亮相，在本次亚运村拍地中“重出江湖”，足见对其重视。而如果保利联合体拿下亚运村地块，保利地产董事、总经理宋广菊将会代表联合体上台签约。

　　266套配套房七折卖给教育局

　　亚运城一共包括24幅独立地块建设公共配套设施，建筑面积达到32.36万平方米，包括6幅幼儿园用地、4幅小学用地、3幅中学用地和公共绿地等。这些配套用地必须和开发商买下的住宅用地同步搭配建设并无偿移交给相关政府部门。

　　市国土房管局制定的出让合同样本特别明确，开发商须在4块居住组团范围内提供266套、约8000m2房屋作为教师用房，并在2011年9月1日前销售给市教育局，销售价格按照该时点同一地段住宅市场价格的70%计算。合同约定，亚运城已建成物业中的所有中小学、幼儿园均由教育部门接管。

　　如何防“烂尾”

　　亚运城如此庞大的一个项目，虽然在出让过程中已经对开发企业提出了很严格的附加条件，但还是会有担心：万一烂尾了怎么办？

　　为此，市房管局在拍卖合同上对开发商何时交地价款、定金，没有按时开发将承担的违约责任，均在土地出让合同中有明确规定，达到一定程度，还可以将土地收回。比如，在分批交地价款的时候，“交多少钱，就相应地给出等价的地块，而不是一下子把所有的地块都给企业。这样，就可以预防，一旦项目出现风险，其他的地块还是完整的。”

　　其中，第一期要在今年12月25日前缴交40%的土地出让金，按底价计算就是66亿元。这部分款项是支付亚运城已建成的106.65万平方米物业。第二期要在2010年12月10日之前缴交30%的土地出让金，按底价计算是49.5亿元。剩下的30%土地出让金将在2011年12月10日之前缴清。

　　开发商单方解除或提前终止履行合同的，要支付出让价款总额20%的违约金，按照底价计算就是33亿元。违约金不足以赔偿实际损失的，开发商还应赔偿出让人因此遭受的实际损失。

　　三大村元旦前将亮美丽身姿

　　记者日前前往亚运城探营发现，亚运城三大村已进入机电安装及室内装修阶段，脚手架将在元旦前“卸任”，亚运城综合体育馆、沙滩排球场、主媒体中心等配套建筑设施施工已经结构封顶，亚运公园等绿化工程已于10月下旬开始进场施工。按计划，2010年6月，亚运城所有建设工程（综合体育馆除外）将全面完工，并移交亚组委投入试运行。