“土地新政”出台次日 开发商溢价400%上海抢地

　　临近年末，各方关注的房地产市场政策风云突变，随着今年以来地价、房价的大幅攀升，房地产市场迎来了新一轮的调控措施。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。这一规定被业内称为“土地新政”。

　　出人意料的是，就在土地新政出台的第二天(12月18日)，上海嘉定数幅土地以超过底价400%的价格成交。对此，业内认为是开发商赶在土地出让金首付5成的政策实施细则出台前，赶紧抢购“低首付用地”。但开发商却透露，主要是看好当地城镇化发展建设的前景，准备建造中高端住宅。

　　一家外资投行的负责人更指出了高价拍地背后的行业风向标——开发商正在由高利润率向高开发量转型，善于搞城镇建设、能够大量建楼造城的开发商，将有望在本轮的宏观调控后受益。

　　上海土地成交溢价率频创新高

　　12月18日，龙湖通过招拍挂方式，在上海成功竞得嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块，总占地面积约6.5万平方米，规划建筑面积14.55万平米，总地价为17.2888亿元，折合楼面地价高达11883元/平方米，溢价率达417%。

　　同日，江苏常发集团以9.1亿元拿下嘉定新城温泉路地块，楼板价高达12076元/平方米，溢价率425%，再次刷新了上海土地成交溢价率的新高。12月10日，在上海唐镇新市镇地块拍卖会上，绿城以16.611亿元的价格竞得一幅住宅地块的使用权，相比该地块的起始价3.4706亿元，溢价率为379%。

　　业内人士说，嘉定地区的土地价格在3个月内被推高了三成。

　　9月初，华润置地以14亿元拿下嘉定区南翔镇A07、A08地块时，8066元的楼面地价被称作“嘉定单价地王”。

　　11月，绿地以12.8亿元将嘉定新城双单路住宅地块收入囊中，成交楼面地价为8550元/平方米，溢价幅度270%。其后，保利以12亿元的价格摘取嘉定新城中心区C10-6、C14-2地块，楼板价已高达9724元/平方米，溢价288%。

　　一些业内人士认为，近日土地拍卖的高溢价或许和土地新政有关。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，不排除一些开发商在新政策正式实施前抢购“低首付”住宅用地的可能，毕竟对开发商来说，现金流是非常宝贵的。

　　城镇化建设或成转型之路

　　但对于上述企业的高溢价“抢地”也有不同的看法。中国指数研究院副院长陈晟认为，上述企业高价拿地的行为应与五部委的相关政策无关。主要是受到上海三城七镇的城镇规划建设导向影响，尤其是在供地有限的情况下，未来上海又将优先建设保障型住宅，开发商可以获得的商品住宅开发用地将十分有限，因此龙湖等开发商可能因此而选择高价拿地。

　　他的猜测得到了上海龙湖投资发展兼营销副总高晚晴的证实。高晚晴表示，嘉定的城镇化建设投入非常多，区域逐渐趋于成熟，就在本周末，通往该区域的轨道交通11号线即将开通，这将进一步提升该区域的成熟度，龙湖因此选择在嘉定新城建造中高端住宅。

　　“中国经济下一个五年，会重点发展低碳产业和城镇化建设。”一家海外著名投资银行的负责人昨日(12月21日)在一个内部讲座上说，根据中国经济的发展需要，开发商正面临转型——向善于开发高利润率产品的住宅制造商、向有城镇建设能力的城镇建设者转型，类似万科、龙湖这样的地产开发商，很有希望抓住这样的机遇，在本轮宏观调控后受益。 (来源：每日经济新闻)