2009抢地大战临近收官 广州亚运城拿地价难超越

　　今年来一直由央企扮演主角的抢地大战临近收官，民企却意外在年终的压轴大戏唱起主角。

　　财政部等五部委12月17日出台土地首付款比例不得低于50%政策不到一周，昨天，广州三家本土地产巨头富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）、碧桂园（02007.HK），在有“中国地产第一拍”之称的土地拍卖现场联手摘得广州市番禺区亚运城地块，拿地总价高达惊人的255亿元。

　　番禺亚运城地块由此超越2007年7月以92亿元出让的湖南长沙新河三角洲地块，成为中国有史以来总价最高地王。

　　未来难有土地能超越

　　广州亚运城项目占地263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，商业建筑面积20.76万平方米，居住建筑面积384.88万平方米，仅占地面积就超过了广州一年250万平方米的住宅用地推地计划。单是其165亿元的出让底价，便已成为事实上的中国新总价地王，而地块出让保证金就高达20亿元，更是创下一项纪录。

　　2007年拍出的长沙新河三角洲地王由北辰实业与北京城市开发集团有限公司联合竞得，现今已动工建设。

　　一定程度上，这个全国地王的出现大部分因素在于人为。亚运城地块起始单价不足4000元/平方米，但由于出让面积实在巨大，所以难免成为地王。在此之前，中海地产曾经也短暂当了一段时间地王，上海长风生态商务区6B7C地块今年以超70亿元价格成交，主要也由于普陀区将此前计划分割的土地合并出让，造成总价惊人。

　　不过今年之后，国土资源部新规之下，如此大规模的“地王”将成为绝版。

　　今年11月12日，国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》。新目录明确规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷（105亩），中等城市不超过14公顷（210亩），大城市不能超过20公顷（300亩）。

　　也就是说，无论从土地规模或者是土地价格来说，未来几乎不可能有土地再超过亚运城地块。

　　民企拿地后难掩喜悦

　　面对如此巨量的土地，地产企业也纷纷选择联手合作，而各自合作的方式则显得相当微妙。昨天共有三家入围最终竞争，包括由保利、万科、中海组成的保利联合体以及富力、碧桂园、雅居乐组成的富力联合体，另外中信地产单独报名参与。

　　在此前报道中，媒体统一将前者称为“国企联队”，后者称为“民企联队”。由于6号中信地产除此前网上竞价时报出180亿元高价之外，现场始终没有出价，最终的争夺演变成一场国企与民企之间的抢地大战。

　　从央企中海地产转投富力地产的富力地产华南区总经理朱荣斌将联合竞买描述为，“亚运会作为广州史上最大的盛事之一，此次民企联合体以广州土生土长的骨干企业在一起合作，机会难得。”

　　昨天下午，所有参与竞拍的公司都派出高层督战，保利地产总经理宋广菊、富力地产执行董事吕劲、雅居乐副总裁梁正坚等均出现在拍卖现场。

　　地块拍卖以180亿元起价，每次加价幅度达2亿元，这一加价幅度也已经创下历史之最。

　　富力地产直接报出190亿元价格起始，此后两大阵营就一直处在相互压制的胶着状态之中。价格攀升至236亿元后，在富力地产代表要求下，主持人将加价幅度调整为1亿元。

　　44次举牌后，富力团队报出255亿原的总价，力压以保利为首的“国企联合体”，夺得这个国内有史以来总价最高的土地出让项目，折合楼面地价达到5822元/平米。

　　吕劲表示，该价位依然在联合体的心理价位之内。中原地产报告显示，在激烈竞争下，房地产企业下半年购地价格明显提升，相比同期房价占比已达到65%。目前当地房价8000元/平方米左右，基本符合目前企业“拿地惯例”。

　　民企团队难掩兴奋，碧桂园有人打电话回总部说，“我们居然把保利给打下去了！”

　　其实何止广州地王，仔细观察可以发现，2009年进入收官，地王主人再次由央企垄断转而变成民企主力，绿城集团、龙湖地产等上市民营企业再次成为各地土地的主要买家，并频频创下新的高价记录，即使规模不大的香港路劲地产也在与保利的争夺中胜出。

　　新政后最后的疯狂

　　从央企凶猛到民企重新活跃，或许并不仅仅是一个巧合。

　　“国企联队”代表、保利地产副总经理余英将最终没有拿地成功归结为成交价已经超出公司成本估算。但从数个月前各家公司拿地报价的大胆来看，这一解释却并不令人信服。

　　在此之前，央企乃至地方国企频频报出天价拿地，一时之间几乎没有了民企的竞争空间，只是在最近，国企公司突然显得低调。

　　可以发现，今年的房地产市场尽管一如既往火热异常，但从政府政策而言，12月份无疑是一个分水岭。

　　12月7日闭幕的中央经济工作会议上，房地产多年来第一次不再被当作支柱产业来描述。经济工作会议闭幕之后的第三天，12月9日，国家发改委主任张平就明确表态，要抑制投机性购房，舆论认为这是主管部门发出抑制高房价的信号。同一天下午，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定。

　　这一规定被认为是政策转折信号。此后，国务院常务会议明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，并出台“国四条”。

　　到12月17日，财政部等五部委联合发布发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》规定，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

　　由于亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，因此本次亚运城项目出让仍继续按挂牌公告文件的约定执行。即使如此，开发商也将在短期内面临巨大资金压力。

　　按照亚运城出让合同规定，亚运城总地价分三期付清，首期付总地价的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分别为总地价的30%，分别在2010年12月10日和2011年12月10日付清。换而言之，三家民企将要在3天之内缴齐40%的土地出让金（约102亿元），

　　富力地产华南区总经理朱荣斌表示，3家联合体有这样的资金实力。

　　今年前11月的数据显示，与历年数据相比，2009年房企购地支出占销售收入的比例为52%，仅相当于2007年的一半水平，显示标杆房企在2009年的扩张程度远低于2年前的“疯狂”程度。而2009年购地支出占融资金额的比例达89%。这一状况显示大部分房地产企业已经为自己的资金链设定一定的弹性值，用来抵御政策调控风险。

　　不过经历最后一个月的疯狂，未来的状况如何还未可知。