财政部要求清理房地产税收减免 专家称力度偏弱

　　财政部要求各地清理房地产税收减免

　　21世纪经济报道 贾海峰 北京报道

　　核心提示：财政部通知内容将个人住房交易进一步区分为普通住房和非普通住房，将政策调控目标确定为炒房者。专家分析称，这对于二手房交易市场来说，实际上是一个比较利好的消息。

　　12月22日,财政部发出了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

　　“通知”中提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对本报记者说，“通知”内容将此前国务院常务工作会议（“国四条”）内容作了细化。作为落实细则，“通知”内容对营业税调整紧扣“调整”和“遏制炒房”两个方面。

　　“通知”中指出，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税收的做法，一经发现要立即纠正。

　　调控政策可能利好二手房市场

　　“这是一个‘中性’政策。”北京我爱我家副总裁胡景晖12月23日对本报记者说，之前国务院提出了个人住房营业税调整的政策，二手房交易大受震荡。年底前出现恐慌性购房，而明年第一季度房屋交易量则十分悲观。

　　北京链家地产副总裁林倩对记者表示，“通知”内容将个人住房交易进一步区分为普通住房和非普通住房。将政策调控目标确定为炒房者。对于二手房交易市场来说，实际上是一个比较利好的消息。

　　因为，财政部的上述“通知”内容，让整个行业吃了一颗定心丸。林倩认为，随着各个部门调控房价的利空政策不断出台。明年1月份开始，有关部门有望再出台一些鼓励自住型购房行为的政策。

　　胡景晖认为，“通知”中最主要的利好消息是，确定了2-5年的普通住房交易营业税按照差额征收。

　　以一套150万元的二手房为例，如果按照全额征收营业税，将是8.25万元，如果按照差额征收将是1.65万元。1.65万元的营业税对于150万元的房款来说，影响甚微。

　　林倩认为，之前，二手房交易占到了全部商品房交易的一半以上。而营业税政策调整，又使40%的二手房面临交易成本增加问题。

　　2009年第四季度，市场出现了恐慌性交易的迹象。北京市每天交易量接近2000套。这样的情况持续的话，2010年房地产市场会带来负面影响。大量的房源提前入市，2010年将出现惜售的现象。

　　“通知”内容提出了普通住房按照差额征收的办法进行征收，等于稳定了市场交易预期。对2010年二手房交易带来了很大的利好消息。

　　“通知”中强调，各地政府要清理和纠正越权减免房地产有关税收的做法。此前，2008年底，很多地方政府出台了很多“救市”措施。有很多地方政府提出了减免个人所得税、房产附加税费的做法。

　　“通知”在对普通住房交易进行一定程度的“松绑”的同时，也给地方政府提醒：不许纵容投资、投机性购房行为。

　　“非普通住房”难以认定

　　林倩对记者说，“通知”中将非普通住房交易征收比较高的营业税，根本目的在于防止炒房。

　　胡景晖告诉本报记者，目前北京市认定“非普通住房”有三个认定标准：一是建筑面积在140平方米以上；二是容积率在1或者1以下；三是交易单价超过了地区指导标准价的1.2倍以上。

　　建筑面积在140平方米以上的大户型房屋，将在未来交易中面临比较重的税负。而建筑面积比较大的房屋，总价也一般比较高。营业税按照差额或全额征收，对于买卖双方来说，都是一个不小的数字。

　　不过，目前“非普通住房”认定问题上还存在一定问题。

　　胡景晖表示，上述三个标准，只要违反任何一个标准，都会被认定为“非普通住宅”。财政部等部门出台了“通知”内容，本意是增加普通住房和非普通住房的交易税费区别，抑制炒房。但是“非普通住房”认定标准跟不上，可能给“通知”中的政策带来操作性难题。

　　除了140平方米这个刚性标准比较好认定外，容积率标准就经常遇到挑战。很多开发商将小户型和高档住宅进行混建。在一个比较高档的楼盘中，集中建两栋楼，房屋都是40平方米的小户型。以此满足“90/70”政策要求。

　　而这个高档楼盘的整体容积率在1以上，不会被认定为非普通住宅。但是整个楼盘价格却可能是地区的领涨者。面对这样的问题是否应该被界定为非普通住宅，就遇到了难题。

　　第三条标准在目前遇到的问题更多。记者了解到，地方建委等部门，一般每隔半年才会调整一次地区房屋交易指导价格。这个价格主要来自中介公司上报的交易数据。

　　一般情况下，中介公司上报的交易价格数据也都存在一定的水分。中介公司为了帮助客户规避税费，经常将交易价格做低。而建委每半年才调整一次指导价格，更使指导价格远远滞后于市场成交价格。

　　以北京市东三环地区交易情况为例，该地区的政府指导价格才7000-8000元/平方米，而该地区的住宅成交均价已经达到了2.5万元/平方米以上。如此算来，该地区2009年成交的住宅，多数都要算“非普通住宅”了。

　　记者了解到，北京等地方政府也都在加紧调研，准备改进地方房屋交易指导价格的指定程序，实现更快速度的更新。

　　胡景晖表示，2010年房地产调控进入政策精准化的时期。假如2010年出台鼓励住房消费的政策，其也会遇到“普通住宅”和“非普通住宅”的认定问题。有关部门如果不尽快解决这个问题，会影响政策的执行效果。