学者称解决房市供给失衡政府应充当“运动员”

　　作者 张国红

　　作者系上海海关学院教授

　　中国需要发展一个能满足大多数居民起码住房需求的房地产市场，同时又要采取措施遏制高房价，防止由此可能引发的社会不和谐问题。但政府在加快保障性住房建设方面应当充当“运动员”而不是“裁判员”，这样才能推进房地产市场的健康、持续发展。

　　不得不承认，当今中国房地产市场发展已陷入严重的两难境地：一方面，我们需要大力发展房地产业，因为它是拉动未来中国经济增长的主要引擎之一；另一方面，我们又要防范房地产业的过度发展，因为高房价已成为诱发当下社会不和谐的潜在根源之一，但过度调控又可能会对经济增长产生负面影响。因此，既要发展房地产业又要遏制高房价泡沫，两者最好“兼而有之”，这可能是这次房地产调控必须直面的一个复杂问题。

　　如今，关键的问题是中国需要发展一个怎样的房地产市场？这涉及房地产市场的供需结构问题。以中国房地产市场的供给结构分析，适合于广大中低收入居民的经济适用房、廉租房等保障性住房所占比重太小，市场化的商品用房所占比重太大。这样，房地产市场的供给结构出现了严重失衡。

　　在市场低利率、房地产优惠政策等因素影响下，更多人以低利率从银行借入贷款购买住房，从而导致房价的快速上涨，并进一步诱发了房地产泡沫。可以说，流动性过剩是导致当下高房价的主因之一。当然，地方政府挂牌出让的高地价，也是引起当下高房价的诱因之一。

　　但与价格飞涨的商品房供给相比，经济适用房和廉租房等保障性住房的供给太少了，导致社会公众质疑不断上升的高房价，高房价已使越来越多的人买不起住房。

　　正是房地产市场的供给结构失衡，使得住房问题已成为一个社会公共问题，这可能比高房价问题本身更为棘手，这也是促使国家痛下决心进行房地产调控的重要原因之一。通过展开房地产调控，可以遏制或威慑高房价，又可以平息社会公众的不满情绪。

　　从目前来看，城市特别是超大型城市中保障性住房市场规模实在太小，我们需要彻底改善房地产市场的供给结构，特别是要加大力度建设经济适用房、廉租房等保障性住房。这一点在早先国务院常务会议公布的新“国四条”中已有阐述，比如说，要加快保障性住房建设。

　　据此，笔者认为，政府在加快保障性住房建设方面应当充当“运动员”而不是“裁判员”，需要更大的投入，并建立长效的体制与机制，以此加速推进保障性住房的建设步伐，这样才能满足广大中低收入居民的起码居住需求。

　　这就是说，我们需要发展一个能实现保障性住房与商品房彼此均衡的房地产市场，要借用政府的有形之手，这是解决房地产市场的供给结构失衡问题的治本之道。这将有助于遏制高房价，也能平息社会公众的不满情绪。

　　另外，如何才能有效遏制高房价呢？在笔者看来，国家应当采取综合治理措施，从土地供应、住房建设、住房交易等环节加强市场监管。

　　例如，现在大家普遍认为，导致高房价的因素是高地价，这是由地方政府的土地财政引起的。要想解决高地价问题，首先要解决地方政府财政收入的稳定增长，要让地方政府远离“靠地吃饭”的土地财政，不进行财政税收体制综合改革还真不行。

　　还有，在解决房地产市场需求过于旺盛问题上，我们可以综合运用财政、货币、税收等政策措施，来抑制房地产投资及投机需求。例如，可以提高第二套住房的房贷成数，或适时提高房贷利率等措施，以此来抑制过于旺盛的住房投资或投机需求。

　　其实，只要国家真的下决心要遏制高房价，只要我们将篱笆扎得“水泄不通”，相信是可以治理中国的高房价及房地产泡沫问题的。

　　现在，我们已经清楚，中国需要发展一个能满足大多数居民起码住房需求的房地产市场，同时又要采取措施遏制高房价，防止由此可能引发的社会不和谐问题。这样的房地产市场发展是健康、持续的，并将继续成为推动经济增长的主要引擎之一。因此，寻求适度房价下能满足大多数居民起码住房需求的房地产市场，或许是中国人的一个梦想，当然也可能是房地产调控的期待目标之一。

　　但是，需要注意的是，这次房地产调控最好不是一次性的“急风暴雨”，即不要为了达到抑制房价过快上涨的调控目的，简单地将发展房地产市场像“泼脏水”一样扔掉了，我们要谨防房地产调控的“矫枉过正”。

　　这是因为，引发高房价的因素是综合的，市场化的东西应交由市场来解决，政府应当做好自己的事情，这样的房地产调控才能起到“事半功倍”的效果，才能化解制约中国经济未来增长与房地产市场发展所面临的两难困境。 (来源：上海证券报)