中介劝购房者签“阴阳合同” 实现零营业税(图)

　　签“阴阳合同”免交营业税？

　　文/记者阮晓光

　　随着财政部和国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，备受关注的二手房营业税征收细则终于尘埃落定。根据规定，从明年1月1日起，个人购买房龄不足5年的144平方米以下普通住房，买卖将按差额征收5.5%的营业税。这意味着，营业税的征收将按照业主最终出售价减去其当初买入价的这部分差额来计算。

　　细则出台后，深圳许多经纪人向记者表示，按照差额征收营业税，他们完全可以通过“阴阳合同”的方式，按照购房原价来向深圳市国土房管局提交相关材料，从而实现“零营业税”。

　　深圳一位长期代理房地产纠纷案件的律师告诉记者，其实在深圳房产中介中，“阴阳合同”一直是公开的秘密，他同时呼吁相关部门将此类现象纳入涉税违法犯罪案件的打击范围，严查此类现象。

　　新政影响：

　　非普通住房交易成本大增

　　新的营业税征收政策虽然对普通住房交易的影响尚不明了，但在新的二手房营业税征收细则中，规定个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税，这也就意味着，大户型的住房交易成本将大大提高。

　　高先生3年前在南山买下一套155平方米的住房，当时的购买价格是120万元。如今，他想以200万元的价格出售房产。他给记者算了一笔账：如果明年元旦前能成交，就将按80万元的差额来征收营业税，即税额为4.4万元。要是该房产等到明年才售卖出去的话，营业税的征收基础将会上升到200万元，即税额为11万元。这样一来，仅营业税一项，交易成本就增加了6.6万元。

　　中介：

　　建议客户签“阴阳合同”

　　前日一大早，准备购买二手房的钟先生便收到了房产经纪人的电话。中介兴奋地告诉他，按照国家出台的营业税细则，他们可以通过与业主签订“阴阳合同”，实现零差价，从而实现零营业税。

　　根据中介的介绍，钟先生可以与业主签订两份合同：一份为实际成交价的合同，即为买卖依据的“真合同”；另一份提交国土部门的“假合同”，成交价即为原登记价，用于避税。这样一来，就可以照旧“享受”免征营业税的政策。

　　钟先生表示，听完中介的介绍又心动了，盘算要不要立马“出手”。

　　一家地产公司的一位经纪人小艳告诉记者，“阴阳合同”为业内公开秘密，“在深圳，凡是购买二手房的人几乎都签订了‘阴阳合同’，这原来是为业主避开个人所得税，看来现在还可以为买房者省下一大笔营业税。”

　　小艳说，深圳房价每年都涨得如此厉害，业主都是以高于购买价卖出自己的房产，而且差额往往很大。“按照现行的政策，个人所得税税率为差额的20%，也就是说业主每赚50万元就要缴纳10万元的个税，他肯定不愿意承担，只能将其转嫁给买方，如果买方也不愿意承担的话，就只能签订‘阴阳合同’了。”

　　记者昨日在罗湖区房地产交易登记中心随机采访了几位二手楼买主，他们均表示，在该中心都是按照原来的登记价与原业主签订的合同。“我买的这套房子都已经转手5次了，房产证上的价格压根就没变过，我其实是花了98万元买的房子，而上面写的却只有44万元。”一位刚拿到房产证的何先生对记者说。

　　深圳市社科院城市营运中心主任高海燕曾对此进行过统计，他认为利用“阴阳合同”规避重税的行为在深圳楼市相当普遍，估计可以占到交易总量的20％~30％。

　　律师：

　　相关部门打击力度有限

　　北京大成律师事务所深圳分所的张健律师长期代理房地产纠纷案件，他告诉记者，从目前来看，国土房管部门对“阴阳合同”的情况也是知情的，但国土、税务等相关部门对此类现象的打击力度非常有限。

　　同时，张健律师表示，按照目前的法律，即使查出了“阴阳合同”，处罚力度也非常有限，还不足以遏制这种现象。“随着营业税征收细则的出台，可以预见的是，签订‘阴阳合同’的现象可能会更普遍。因此，我的建议是，相关部门应将此类现象纳入涉税违法犯罪案件的打击范围，以偷税、漏税论处。”

　　提醒：

　　“阴阳合同”有后顾之忧

　　钟先生告诉记者，他在高兴的同时，又对另外几个问题存在担忧：签订“阴阳合同”是否会带来不必要的麻烦？房产证上购买价格还是按照原登记价填写是否会有后顾之忧呢？

　　对此，张健律师表示，“阴阳合同”从表面上看对买卖双方影响都不大，实际上仍然潜伏着一些隐患。

　　“它一方面会使买房面临交易诚信的考验，试图以提交国土部门的假合同主张成交价，这就大大助长了房地产纠纷的可能性。另外一方面，在涉诉案件中，由于申请查封方没有义务为其申请的查封的房产进行评估，所以该房产的查封价值可能将只是其在国土部门的登记价，而不是一般远远高于登记价的市场价，这将使房产所有人利益受损。”