杭州楼市10年中房价高歌猛进 几乎只涨不跌

　　2008年秋，金融海啸晚来风急，全国楼市一片肃杀。地产老大万科旗下四大楼盘以7.3~8折促销，拉开杭州楼市降价大幕，多家楼盘纷纷跟进，曾经坚固的价格壁垒如多米诺骨牌一夜瓦解。在房子真正成为商品的杭州楼市10年历史中，房价高歌猛进，几乎只涨不跌，老百姓对此颇有怨言。而这一次，降价来得如此迅猛，让压抑多时的“刚需”们奔走相告，万科降价短短两天回笼资金2.13亿元。

　　就在此时，杭州市委书记王国平站出来，说了这么一句话：“一旦楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应的城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。”此言一出，争议四起，舆论哗然。

　　杭州

　　被全国“拍砖”

　　楼市低迷之时， 杭州推出俗称“24条”的救市政策。

　　中国房地产业协会秘书长朱中一针锋相对：“房价下跌最大受害者是地方官员！”

　　财经名嘴皮海洲也忍不住了，他在博客里说：“从民心所向来说，地方政府的救市是不得人心的。一些城市的房价之所以出现回调，关键就在于这些地方的房价上涨过快，已经严重脱离了老百姓的购买力。”

　　在 杭州开了7年出租车的司机老翟清晰地记得，2006年，杭州房地产市场不怎么景气，第一次推出了购房入户政策，外地购房者在钱江新城、下沙和滨江三地购房，达到条件的即可入户杭州。2008年楼市惨淡，“24条”中又将购房入户的实施范围扩展至老城区。

　　老翟感叹：“如果没有购房入户，哪里会有这么多温州炒房客啊。”

　　拍砖的同时，也有支持的声音。一些网友说：“由于成本在提高，房子即使降价，也不太可能降太多。而地方财政收入锐减，许多民生福利项目将下幅调整，甚至取消，最终受害的确实是大多数老百姓。”“房价跌个一半，或许很多人能圆住房梦，但经济必垮无疑。没钱了，失业了，有房子住又如何？住进去又怎么活？”

　　因此，一些经济领域的专家认为，在当时金融风暴的背景下，稳住楼市确实是有必要的，这对稳定当时的经济非常重要。事实上，在杭州出台24条不久，国家多部委联手推出了多项救市政策。

　　地价全面跻身“万元户”

　　2007年，转塘地价过万；2009年， 杭州人眼中“乡下角落头”的田园地块也迈入了“万元俱乐部”……杭州频频上演“面粉比面包贵”。

　　在国内楼市，京、沪、穗、深并称四大一线城市。但是这两年， 杭州风头甚劲。据有关媒体报道，截至11月底，今年杭州的土地出让收入仅次于上海和北京。如果从城市规模和居住人口以及出让土地面积来考量， 杭州地价之贵可见一斑。

　　高地价带来的直接后果就是房价持续攀高。

　　如果追根溯源，早在1997年， 杭州就在全国率先成立了土地储备中心，并在1999年实行了第一次土地招标拍卖。

　　卖地产生的土地财政又被称为第二财政，它之所以逐渐成为一个城市预算外收入的最主要来源，很大程度上在于地方政府预算内收入现行的是分税制，增值税的75%上缴中央，25%留作地方。即使财政收入大幅增长，但地方财政收入增长有限。这使得地方政府对土地出让收入倾注了极大热情，杭州也不例外，土地出让金占地方收入的比重越来越高。

　　杭州这些年巨量的土地出让金，在很大程度上改善了城市面貌，提升了 杭州人的生活品质。

　　但就像很多专家学者所担心的，杭州土地财政依赖度越来越高，并不一定是好事。著名经济学家李稻葵不久前警告：“土地财政”的实质是购房者通过银行将钱“借”给了政府，政府拿钱去搞基建，在这种模式中，政府透支了未来几十年的土地，开发商顶着政策变化的风险参加一场豪赌，购房者则背上沉重负担。

　　第二个夹心层的出现

　　杭州提出过两个夹心层的概念，一是指不符合廉租房租赁条件、又买不起经适房的低收入住房困难家庭；二是不符合经适房申购条件、又买不起商品房的低中收入住房困难家庭。

　　很多购房者发现，在凶猛的房价涨势中，自己正逐渐沦为第二类夹心层。

　　卢煜是老 杭州，从小住在吴山一带。1998年，因杭州要改造河坊街，面临拆迁的卢煜父母选择了货币安置，拆迁补偿费是2000元/平方米。用这笔钱加上积蓄，以2300元/平方米的价格买了天时苑一套房子，“那时候，旁边的稻香园大概是3000元/平方米”。等2005年卢煜准备买房结婚，挑来挑去还是挑中了稻香园。“房价已经接近8000元/平方米。我很不平衡，7年房价翻了一倍。”而仅仅4年之后，稻香园的房价再度翻了一倍多。卢煜庆幸自己买得早，否则她也很可能像夹心层一样，为买房而发愁。

　　即使是资深的房产投资者，也对 杭州的房价感到迷茫。动辄两三百万的房子，真值那个价吗？

　　五类保障房的构建

　　事情的另一面是，这十年来，杭州在保障房体系的构建上一直走在全国前列。廉租房、经济适用房、危改房、限价房(拆迁安置房)，包括最近正式启动的经济租赁房，为杭州相当一部分低收入人群解决了住房问题。如今， 杭州经济适用房已经实现了“房等人”。

　　这个月初， 杭州市召开“居者有其屋”领导小组会议，进一步明确了 杭州2010年保障性住房工作目标。

　　明年，市区经济适用住房将开工建设50万平方米，竣工50万平方米；拆迁安置房开工确保360万平方米，力争400万平方米，竣工200万平方米；新建50万平方米的人才专项用房，突出贡献人才住房用地在杭氧、之江、滨江地块划定180亩……

　　更让市民期待的是，会议原则通过了房管局降低门槛的建议，实施后将进一步扩大廉租住房和经适房覆盖面。

　　转型！转型！

　　浙江大学经济学院教授 史晋川

　　杭州房价高，并不是某一个人所能左右的。至少在2025年前，中国房价整体上将是上涨趋势，原因有三。

　　首先，中国现在处于大规模城市化阶段，大量的农村人口转移到城市，必然导致住房需求很大，现在是全中国的房价都在涨，这是中国工业化和城市化进程中的一个必然趋势。

　　其次，目前中国人的消费需求结构发生了重要变化，从之前以“吃、住”两大消费重点逐渐过渡到“住、行”两大重点，这个消费需求结构的变化预计到2020~2025年左右才会趋于平稳。

　　还有一个非常重要的因素是2000年后，中国的住房开始真正商品化、市场化，如今正达到一个高峰。现在的情况是什么？上世纪50年代、60年代、70年代、80年代甚至90年代的人都在买房，五个年代的人对住房的需求集中释放，房价很难在短时间内刹车。其实这样的市场是有点畸形的。中国人历来就有买房置业的传统，而在国外，租房的比例更高。

　　就 杭州来说， 杭州在浙江区域发展中的优势地位太突出了。用股市的话来说， 杭州是绩优小盘股。

　　由于城市的土地收入归地方政府所有，现在土地财政已成地方政府最大的收入来源。老百姓一方面受益于土地财政带来的公共服务的增加，一方面又受累于高房价。要解决这个问题，就必须从发展型政府向服务型政府转变，目前杭州公共服务方面的支出远未达到服务型政府的需求。以后必然要加大这方面的支出，完善廉租房及其他住房保障体系。

　　最新动态

　　今年楼市涨幅惊人，调控呼声日高。12月以来，中央相关部门陆续出台了一系列政策，被视为调控“组合拳”。杭州楼市交易很快因此发生变化。在过去几个月疯狂赶政策“末班车”的二手房市场，最近成交骤降；在一手房市场上，已经有郊区楼盘大幅打折。 (来源：钱江晚报)