十大经济学家把脉楼市未来 热点城市房价将回稳

　　现状分析

　　当前形势是“四多三少一强”

　　田国强 美国得州农工大学经济系终身教授

　　中国的房地产形势是什么样呢？我可以用“四多三少一强”来总结。第一个多是投资多需求少，投资增加的部分弥补了出口的不足；第二个多是政府投资多，民间投资少，政府投资多当然是想拉动经济，但是民营企业家很聪明，因为他还没有看清形势，所以还不愿意投资；第三个多是刺激性消费多但内在需求少，政府为了拉动经济采取一系列财政政策扩大消费，出台了房地产政策、家电下乡、汽车减价等等一系列措施。但是内在的需求没有拉升，老百姓对经济的信心不是那么足，直到这个月消费者信心指数仍然低于90%。第四个多是货币投放量多，这是前所未有的。今年本来准备投五万个亿，结果达到了九万多个亿，超过预期几乎是100%，从而达到了一强：通货膨胀的预期强。那么咱们中国的经济就遇到了两难：如何既要刺激经济增长，同时又要防止通货膨胀？还有一个两难则是保增长和调结构的两难。

　　我觉得通货膨胀预期要形成，并且已经形成，由于这么大的货币投放量，根据经济学的理论，如果不采取措施的话，那么在一年以后到一年半，通货膨胀是必然的。觉得政府对宏观经济应该有所行动。

　　市场上获利的筹码太多

　　吴柏均 华东理工大学商学院院长

　　中国房地产市场有内在的机制，有特定的条件和环境存在。这种环境第一个是收入，如果说我们在十几年的房地产发展过程当中，居民的收入对房产市场发展、价格的推动起了非常重要作用的话，到今天这个房价，普通居民一般工薪收入要支撑以后房地产市场的发展已经很难了。这个关联度已经越来越疏远了。现在的房市，市场获利的筹码太多了，这种获利的筹码一碰到政府的调控，一碰到形势的变化是会兑现的。所以我觉得这是一个风险。

　　第二个，城市化。现在的房价、现在城市里面的福利制度、现在农村当中集体所有制的土地制度决定了我们以后的农民转移到城市里打工的农民，他不可能定居，养老是要回去的，这也意味着城市化现在不到50%，房地产可能有非常大的潜力。

　　第三个流动率，流动率永远是保持一个城市地产稳定的基础，这个对商业地产更加重要。

　　第四个，政府在中国的房地产业发展当中，它的政策对我们的影响很大，政府最关键的是财政政策，土地出让金分配使地方政府一直有卖地的冲动，有人说现在的局面是政府炒地，社会炒房，这个要改变。其次是税收，税收的改变会对整个房地产市场产生非常大的影响。

　　再不转型可能会走日本的老路

　　王洪卫 上海财经大学副校长

　　我觉得房地产业已经从量变走向质变，已经到了产业升级的关键阶段。首先，现在的房地产再这样发展下去，会走向日本或者中国香港当年地产泡沫破灭的老路，所以我们需要转型。

　　目前房地产已经由供不应求的阶段进入供需平衡的阶段。供需平衡了，但为何市场还是供不应求？因为中国现在的投资客太多了。

　　我们要注意两点：一是大量的房屋被投资客所投资了，是社会资源的极大浪费，第二个中国的投资客着眼于房屋价值的上涨，而不是以房屋租金价格作为回报的。随着房地产投资的增大，房地产风险的水库水位不断上涨，一旦我们的政策发生转型了，比如说要征收个人财产税，要征收资源空置税，那这个水库的水就会流出来，最后可能会造成水坝崩盘，房地产会真正爆发风险。所以呼吁房地产结构升级的时候，更加需要我们政策的转型。

　　这种政策转型包含土地政策、财政政策、税收政策。比如资源外的财政收入应该以中央财政为主，把土地出让金大部分收入上交至中央，这样地方城市经营房产的动力就会不足了。比方说把产业结构升级所带来的税收分成大量让给地方，让地方政府专注于产业的发展，这样中国的经济、中国的房地产才会有一个美好的未来。

　　未来发展

　　低碳开发将是大势所趋

　　高波 南京大学不动产研究中心主任

　　发展低碳经济、建设低碳城市、构建低碳社会已经成为中国政府的工作方针。与发达国家相比，中国仍处于房地产大规模开发建设的阶段，每年竣工的房地产商品房面积在6亿平方米左右，按照这样的速度，要实现城市化目标至少还要大规模建设15到20年。如果现在中国加快开发建设生态低碳的房地产项目，实现节能技术的创新，建立低碳排放的体系，那么中国的房地产业将具有“后发优势”。

　　目前房地产能耗污染在中国是非常突出的。中国面临非常大的温室气体排放压力，而在房地产建设中，包括很多建筑在建设阶段很少考虑今后使用运行的问题从而带来高能耗、传统的建筑施工模式带来大量的能源浪费和碳排放、二次装修、大部分建筑建材不可再生利用、能源利用率低、生活和生产废水和雨水的回收等至少六大问题使我们面临巨大挑战。解决之道是开发生态地产，大力推广建筑环保节能技术。在房地产建设中对建设成本、运营成本、环境成本进行综合平衡，最大限度降低碳排放。

　　看好房地产业发展前景

　　张晖明 复旦大学企业研究所所长

　　房地产企业仍处于四个周期中，经济周期、政策周期、自身投资项目的建设周期、销售动势与消费者心理结构对房产需求的周期。这四个周期对房地产企业的影响非常直接。

　　其次是结构问题。一线二线乃至于县城乡镇存在的结构，第二个是城乡关系的城市化推进当中的结构。比如说有自发成长的结构，有政府行政推动的结构。另外一种是自发成长的城市化，这个过程当中，也有不同的结构。第三个结构是供给和需求的结构，上海的八百万套住房，与上海的常住居民人口在供求关系上是差不多已经平衡的。但是在不同周期内这种供求关系表现得非常不均衡，最近上海房地产市场房屋可供量相对不足，这也是在周期波动当中所表现的结构问题。第四个结构就是房型结构。

　　从住房的消费行为和土地用于建房的可供土地能力而言，房子总是稀缺的。所以房产在通货膨胀时，价格总是上涨的，这是我所说的对房地产企业的期待，对于房地产业的走势，我是看好的。热点城市房价将回稳

　　贾生华 浙江大学房地产研究中心主任

　　2010年有什么样的形势，个人总结特点为一个“后”字，有三层含义：第一个含义是后金融危机的世界经济；第二个含义是后救市措施的宏观政策；第三个含义是“后”大落大起的房地产市场。2010年是“后”的问题，所有这些问题，这些措施都采取过后会怎么样，这里有个关键：遏制房价过快上涨。怎样遏制，路在何方，我们必须综合来看。

　　首先看遏制的力度，就是政策的力度或者是趋向。最近政策出台比较多，也比较敏感，从中央经济工作会议和随后一系列房地产政策表态，要遏制部分城市房价过快上涨。但是我们也要注意到，遏制的力度是有限的，因为总的2010年政策是保持宏观经济政策的稳定性，只是遏制部分城市房价过快上涨，总体的房地产仍会延续比较宽松的政策导向；其次是它的手段也是比较温和的。遏制房价的方法很多，总体归结为三大手段：土地手段、金融政策、税收方面。以税收政策为例，它可分三个层次即交易环节、持有环节和增值环节，现在政府也只是在交易环节采取了措施，总体还比较温和；最后是遏制房价过快上涨预期的效果或者是效应。个人估计2010年我们整个国家的房地产市场仍然是处于周期性向好的阶段，不会出现明显的收缩和大落。热点城市的房价应该是回稳，市场回归正常。

　　调控手段

　　房产调控需要下“慢功夫”

　　裴长洪 中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长

　　我们希望房地产市场是一个稳定增长的态势，但实践中很难做到，包括政府的土地财政收入、开发商的企业利益、投资房地产的投资者的利益等五大利益主体的矛盾都体现在房价上，这种利益调整的空间非常小，几乎没有什么余地，这也就是为什么房价只能是大起大落，而且政府的调控手段往往是很难让它趋于平稳的原因。

　　目前政府所采取的调控手段基本是短期政策，比如土地供应量的增减、比如信贷的调控以及一些税收的临时措施，往往实行不到一年就变。我们应该寻找一个让房地产市场健康有序发展的途径，这个途径是“慢功夫”，需要进行各种规范，比如说房地产市场结构、资本结构、产品结构、金融产品结构，以及金融信贷措施、财政税收措施等等。这样一套配套的体制和机制性的建设恐怕要逐步地取代目前频繁采用的短期政策调整，但这个是比较长的过程。

　　解决高房价要多管齐下

　　叶剑平 中国人民大学公共管理学院土地管理系主任

　　目前中国的房价很高，这种高房价持续发展，肯定是不可能的。解决之道是什么？新发展起来、新富起来的人拥有大量的资金需要投资，股市有风险，房市又觉得价格太高，是不是有别的可替代的产品？我认为还是有的。

　　所以就房地产来说，未来肯定会推出很多房地产投资的金融产品，使我们这些投资客在末端去争房产这样的末端产品跑到前端带来投资收益。所以是投资多元化。第二个解决之道是加大供应。城市化在快速发展阶段，只有加大供应量才能解决供求矛盾问题。第三个应该建立多元化的市场，高端、中端、低端都要多元化的配置，通过完善市场机制缓解或者保证房地产市场的持续、健康的发展。

　　现在中心城市房地产价格都非常高，中央已经在经济工作会议提出来了中小城市发展，包括户籍已经放开了。所以说由中心城市向外辐射的次中心的城市的发展使得中心城市的高房价向外溢出，拉平整体房地产价格，使得普通老百姓能够买到满意的房子。当然这里头有品质问题、有交通问题，包括政府的公共配套问题。只要这些问题都解决了，次等的城市或者次中心的城市，包括小城镇如果生活能够和大城市生活一样的品质，大家都会去的。这是未来房地产的方向。

　　不能急于下 “猛药”

　　金碚 中国社会科学院工业经济研究所所长

　　我们通常所说的还是狭义的房地产行业，它至少有五个功能：首先当然是解决老百姓的居住问题，其次是中国老百姓家庭财产的一个重要组成部分；第三，是政府收入的一个重要来源；第四，房地产是中国企业投资资金配置的一个重要方面，我们看看上市公司的报表，有相当一部分原先非房地产企业，都投资此领域；此外还有一个最重要的功能，即房地产是一个重要的金融抵押产品。

　　房地产没有一个全国性的市场，是区域性的产品，所以不能够用全国性下猛药的方式折腾这个行业，使这个行业一会儿热、一会儿冷。这次少数地区，像北京、上海、南京这样的城市，房子价格到下半年猛涨，这和政策有很大关系，是因为很多优惠政策今年年底要结束，所以大家恐慌性地抢政策点。房地产的牵扯面太广，它不仅仅是解决老百姓居住的问题，也对各种各样的企业包括金融企业、工商企业以及政府的财政收支等有很大的连带关系。这种情况下，我们希望房地产行业能够健康稳定的增长，有一些波动不要紧，政策上不要急于下猛药。

　　稳定房价才能推动经济发展

　　范从来 南京大学商学院教授、中国金融学会常务理事

　　房地产理论上具有财富效应，但是就目前中国的经验来讲，它的财富效应很弱。为什么这么说呢？首先是因为在中国的住房更多的不是表现为投资品，而是为消费品。房价的上升虽然导致了人们财富价值的提高，但是因为房子本身作为消费品，它的使用成本也增加了，而这一部分就进入了消费价格指数，投资价值的提升被消费价值抵消。大量的实践检验结果表明，房价缓慢上升时期，财富效应是明显的，但是房价急剧上升时期，财富效应本身是负的。

　　从这个方面来说，要想放大我们的财富效应，要想真正刺激中国经济的发展，必须实现房价的稳定，只有稳定房价才能增强经济运行的稳定性。目前房价走势非常喜人，但不可忽略的是，今年整个房地产才刚刚走出危机。席卷全球的这一场金融风暴就源自美国的次贷危机，而次贷的根本原因不是人们的工资和经营性收入，而是人们炒房的收入出了问题，这种财产性收入的不确定性就是金融危机的前兆。要实现经济的稳定增长，既要依赖政府的调控和价格管制，又要实现房地产行业本身的可持续发展。

　　-本报地产评论员 高宏年 彭平 (来源：扬子晚报)