来源：南方日报
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年末楼市继续疯狂 新政缘何越调越涨
专家建议短期刹住银行信贷,长期要完善监管机制
房地产市场政策收紧的信号已经放出,但是在巨大的利益面前,并未挡住冀望从中分一杯羹的企业的脚步。
住建部、国土资源部、财政部等多个部委近半个月的时间里,紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。从“营业税征收减免2改5”,到“国四条”,再到“拿地首付不低于50%”,从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。
但几乎与此同时,中国电信、华菱钢铁、ST春兰、深华发、上海申达纺织等公司,先后发布公告表示要进军房地产。一时间,非房地产行业的企业“混搭”房地产业成了一股风潮。
在房地产市场“风声”里,这些新面孔难免让人疑虑:房地产新政是否能刹住房地产涨价风潮,其效果是否会像过去一样,越调越涨?
近期大部分城市楼价仍上涨
来自中国指数研究院数据信息中心的监测显示,12月21日至27日的全国土地市场持续回暖。全国各城镇推出地块190宗,环比减少10%,推出面积1244万平方米,环比增加15%；成交地块66宗,环比增加8%,成交面积801万平方米,环比增加132%。上周成交楼面均价为每平方米3617元,环比上涨46%,涨幅较大。
监测显示,上周地块成交溢价较高,其中溢价水平超过200%的有4宗,在100%—200%之间的有6宗,50%—2100%之间的有10宗。溢价较高的地块多集中于北京、上海、杭州。
从数据看,目前住宅用地的市场需求仍然较大,上周推出住宅用地658万平方米,占推出总量的一半以上。成交住宅用地495万平方米,占成交总量的六成以上。成交均价为每平方米4894元,环比上涨4%。广州亚运城项目用地264万平方米,单体成交量超过之前广州2009年成交总量,它的成交直接拉动了上周住宅用地成交量,使之环比猛增210%。
此外,面对步步紧逼的调控信号,房价并未应声下跌,反而延续了2009年的整体涨势。据中国指数研究院检测数据显示,12月14日—20日,全国32个主要城市商品房成交均价呈涨跌互现状态。一线城市北京、深圳环比分别继续飙升16%、7%,杭州、上海环比下跌10%、3%,其余大部分城市成交均价也都呈上涨趋势。
一名在美国上市的内地房地产企业的研究人员告诉记者,最近已经将开发的楼盘价格进一步提高。
“从我们的观察来看,尽管调控风声很紧,但不论是一手房市场还是二手房市场,购房需求还是呈现比较旺盛的状态。”
此外,他还向记者透露,由于他们的资金并不依赖银行贷款,因此即使政策收紧,他们也很有信心,“退一万步说,这些年调控政策也出了不少,但哪次真正把房价给刹住了?”
控房价要先控信贷
近日统计部门公布的两项数据引起市场的关注。12月25日,国家统计局公布第二次全国经济普查主要数据,将2008年全国GDP总量修订为314045亿元,与之前公布的数据相比增加了13375亿。
数据显示,房地产企业主营业务收入30586.5亿元,与2004年相比增长107.5%,约占到GDP总额的1/10。2008年全国房企营业利润3861.3亿,与2004年相比增长了290.4%。
国家统计局数据的一项数据则显示,今年前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款接近9000亿元,个人按揭贷款超过7000亿元,前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元,此数据比去年同期多出六成。而在今年全国9万多亿元的银行新增贷款中,约1/6流入到了房地产开发领域。
快速扩张的信贷规模是今年房地产市场异常火爆的助推器。德意志银行大中华区首席经济学家马骏在接受记者采访时表示,2010年信贷规模必须减速,4万亿刺激计划中未花出部分可以“细水长流”,不必在2010年花完。否则,将给中国经济留下很大隐患。
此外,有专家建议,必须改善目前房地产资金过分依赖银行贷款的现状。“房价若再大幅上涨,银行房贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期偿还,就会进一步加剧银行的呆坏账,从而引发银行业的动荡。”中国社科院金融所研究员尹中立认为,迪拜危机以及此前的香港、日本楼市泡沫都表明,房地产开发过度依赖银行信贷容易带来信贷风险。
监管机制要长远规划
消费者同样对政府的调控政策持观望态度。一名刚在北京燕郊地段买房的人士告诉记者,“销售场面依然很火爆,政府这几年的调控政策没少出,但是那又怎么样,每次调控,之后还不是之后都涨了。”
中国社科院财贸所倪鹏飞研究员此前在接受记者采访时表示,中国住房市场主要有过两次过热时期。一是邓小平发表南方讲话以后,住房开发投资存在过热,中央先后出台了一系列法规、政策,用于规范住房市场；一是2003年以来,住房市场发展过快,秩序比较混乱。投资快速增长,住房价格大幅上涨；住房市场供求结构矛盾突出,大量中低收入阶层人群没有合适的住房。
在他看来,目前房地产市场监管仍然存在不少突出问题。“如在应对1992年以后的住房开发过热中,监管部门用行政命令的方式抑制了住房产业的过快增长。亚洲金融危机后,为了使经济尽快复苏,相关部门又出台了一系列措施,着力于将住房产业培育成为新的经济增长点。”
“中国的住房市场监管也存在着一定的短视性,住房监管缺乏长远规划,常常根据当时的宏观经济形势制定政策。”倪认为。
另外,“政府应该建立一个长效的监管机制,不能因为房价涨得过快就下发行政命令,长远来看,对企业和消费者均不利。”有专家对记者表示。
有专家建议,尽管香港的房价较高,但其住房保障体系以及监管机制非常值得内地借鉴。
据他介绍,香港特区政府对地产行业实施所谓“同意方案”,规定房地产开发商从政府取得土地发展的楼盘,必须在取得政府的同意后才可发售。要取得政府同意,发展商必须投入一定资金,遵守一系列的条件去开发土地,并在开发过程中接受持续监管。同时,政府还规范住房物业发售和买卖过程中的一些行为,细微如售楼书的内容准确性、建筑面积的表示方式和交易双方律师的雇佣等各方面,都有着政府监管的影子
南方日报驻京记者胡剑龙
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港教授称内地要向国际学建廉租房经验
深圳广州的房价大有向香港看齐之势。“不应该买房!”昨日在网易“亚洲价值再发现”的演讲台上,香港理工大学中国商业中心主任、粤港经济学家联席会议负责人陈文鸿给房市投机者当头棒喝。
陈文鸿说:“香港房价看起来很高,那是因为房地产被几个开发商垄断,人为减少供给造成的。其实香港房地产市场只有极小的交易量,开发商用很少的钱就可以把价格哄抬起来。如果所有房子拿出来交易,价格肯定大跌,也就是说那么多房子的高价格不可能全部得到兑现。”
反观内地楼市,亦有供给被操纵之嫌。但陈文鸿指出,内地房地产不像香港垄断得那么厉害,并不是没有地。珠三角的房子很多没人住,随着人口老龄化,最后哪里去找这么多人住?他说,从国际经验来看,哪里的房地产发展厉害,哪里经济就要出问题,要解决这一问题,内地应该向国际学习建设廉租房的经验。“这里要改变观念,廉租房不一定是穷人住的,香港有30%的人住廉租房。廉租房不一定差,欧洲有很多廉租房就建得很漂亮,地段也很好。”
南方日报记者张启
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