北京上海筹划新一轮土地储备 国土资源部督战

　　手中有粮，心中不慌。对于感受到来自国务院“控涨房价”压力的地方政府而言，“手中有地，控涨房价才能不发慌”。

　　当下，北京、上海等全国楼市的一线城市，都已经准备筹划实施新一轮的土地储备计划，北京甚至已经为此准备了高达1000亿元的投资总额。而在这背后，实际上是来自国土资源部的督战，显然，任何一个部门系统，都不愿意在公众那里留下把柄，把房价过快上涨的责任，归置于自己的行政权力范围之内。

　　稳定房价，地方政府更愿意从土地开始，而不是在“终端”环节踩刹车。

　　储地供地

　　“我们已经和北京市发改委协调完，第二轮土地储备的投资计划已经没有什么太大问题了，总投资额是1000亿元。”12月30日晚，北京市土地储备中心的一位内部人士向记者透露，这部分的投资额中，地方财政将占相当大的比例，而更大比例的信贷投入，也将大部分由政府下设的独立法人机构进行担保。

　　一切只是为了让北京市政府手中拥有足够的“房价控涨”的话语权——土地。记者了解到，这实际上是北京市的第二轮土地储备计划，第一轮土地储备计划，在2009年刚刚完成。

　　一位接近北京市政府的消息人士告诉记者，本来第一轮和第二轮土地储备计划之间是有一定的间隔的，因为投入毕竟很大。而两次土地储备计划之间的“无缝链接”，实际上是国务院提出“遏制部分城市房价过快上涨”并明确要求“做好土地供应”工作之后，北京市政府做出调整所得。

　　据了解，北京2009年纳入“1000亿元土地储备开发投资”的项目383个，涉及土地面积约1.8万公顷，累计实现投资1165亿元。在“土地一级开发收归国有”的原则下，2009年土地储备机构和国有企业用占90%的资金完成了84%的土地开发面积，其余部分由社会企业实施。“储地”只是手段，“供地”才是根本目的。“如果这个计划能顺利实施，到2010年底，我们手中至少有4500公顷的熟地可以向市场投放。”前述土地储备中心的内部人士告诉记者，熟地是一个术语，专门指完成土地开发整理，开发企业拿到便可进行开发的地块。

　　在这个科目下，4500公顷的总量，几乎相当于北京过去3年土地实际供应量的总合，实施完成后，北京市政府对于房价的“话语权”，可想而知，而在此之前，多数开发企业在谈到房价上涨的原因时，都把矛头指向土地供应不足而导致房源供给稀缺。

　　中央督战

　　比北京市政府更不愿意听到这样论调的是国土资源部，为了反驳“地价推高房价”之说，2009年国土资源部多次进行集中调研，并公布近300多个房地产项目的土地成本明细，以证明地价占房价的比重不超过20%。

　　而作为“地价推高房价”最为积极的“鼓吹者”的“地产界大炮”任志强所在的华远地产在内地开发的项目，几乎都在被清查的样本之列，国土资源部对此的重视，由此可见一般。“我所了解的情况是，国务院在提出遏制部分城市房价过快上涨的精神中，提到了完善土地供给制度之后，一方面国土资源部密集出台打击囤地的政策，另外一方面，也和全国各主要大型城市沟通，要求按照国务院的要求，做好供地工作，北京就是个例子。”2009年12月30日晚，一位接近国土资源部的人士称。

　　他强调，说“督战”，一点也不过分。

　　记者了解到，尽管4500公顷的“熟地开发”计划不可能一次性在2010年后投入市场，但在2010年中，北京市政府已经确定，向市场投放的住宅用地不少于2500公顷，在这些土地上开发的住宅面积，将不少于3000万平方米，其中50%是保障性住房以及普通商品房。

　　“这(4500公顷)是未来几年的储备，不会一口气供完。”北京市国土局副局长曾赞荣向记者表示，这个数字，绝不是一个不可完成的天文数字。

　　根据北京市国土局的统计，截至2009年底，北京市2009年全年基本完成储备开发面积约4300公顷，超额完成年初3600公顷的计划指标。2010年还将有至少5000公顷土地完成一级开发，投资不低于1000亿元。新增项目将向南城、新城范围、轨道交通沿线、城乡结合部等重点区域倾斜。

　　“更关键的是，各地的土地储备机构，逐步都具有了独立法人资质，这样就可以担保银行的信贷了，这在一定程度上，也是国土资源部愿意看到的。”前述接近国土资源部的人士告诉记者。

　　调节刹车

　　“从财权、事权的角度上说，地方政府更愿意从土地这个环节上调节房价，而不是在房价的终端环节上直接踩刹车。”中央财经大学财政税收学院院长刘桓向记者表示，这与中央地方的财政分配制度直接相关。

　　因此，包括全国工商联住宅产业商会会长聂梅生等在内的专家都认为，这一轮对房地产市场的调控，“调整”的意义，远大于“打压”。住房和城乡建设部的一位内部人士则向记者表示，相比于2005年、2006年两年的调控，2009年的调控，将不再统一出台细则，而是由各部委分别细化而后发布，熟悉政策运行的政界人士告诉记者，相比于统一由国务院办公厅转发的执行细则，现在的这种方式，行政效力上“要小很多”。

　　“从供地的环节上进行调整，只要政府手中有地，可松可紧，房价涨得快的时候，多放地，反之也是一样。”一位不愿具名的中国人民大学的土地专家告诉记者，而一旦在终端环节上直接踩刹车的话，将直接影响地方的财政收入。

　　消息人士向记者透露，在完成新一轮土地储备计划之后，按照目前北京市政府的考虑，将在商品房用地出让领域，逐步加大不设评标委员会的“价高者得”的出让方式，“引导市场土地资源的合理配置，并适度鼓励竞争”，而这一切的幕后，实则是地方的财政收入有了保障。

　　“中国地方财政真正的来源不是来自于税收，而是来自卖地和地方国企的收入，这两者都是预算外的，如果他们都是预算内的，中央财政肯定要拿走了。包括所得税，原来都是地方的，现在调整为中央财政的，所以从这两个角度来讲，地方发展很重要的一个积极性是把地产盘活。”中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙表示。 (来源：中国经营报)