上海泛迪士尼板块规划启动 4平方公里为第一期

　　迪士尼一期为4平方公里

　　近日，本报独家获知，迪士尼地块将于2010年7月份交地，其中需要拆迁的企业为91家，动迁居民为2176户。

　　与此同时，上海迪士尼被称为全球最mini迪士尼的说法也将落空，据本报独家获得的一份官方文件称，1.16平方公里只是第一期中的主题乐园，而配套区则占2.74平方公里，两者同步建设，第一期共占4平方公里。

　　由于迪士尼对上海和浦东经济结构转型颇为重要，因此为了加快迪士尼的建设，接近官方的知情人士告诉本报记者，上海方面将会建立市区合力推进的行政管理机构，共同力推迪士尼建设。

　　目前，中美有关迪士尼的正式合同尚未签署，但目前双方已经在总体规划、合作开发模式、资本结构、股权比例等方面达成一致。

　　4平方公里是一期

　　本报获得的一份浦东方面官方文件首次肯定了4平方公里（相当于6000亩）只是第一期。

　　这份文件明确表示，“一期同步建设的除1.16平方公里的主题乐园外，还有配套区的2.74平方公里，包括人工湖、公共交通枢纽、酒店餐饮零售娱乐设施、管理服务设施等。”

　　此前，2009年11月23日，国家发改委官方网站公告指出，“该项目由中方公司和美方公司共同投资建设”，“占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。”

　　一时间，上海迪士尼被称为全球最小迪士尼，不过，当时接受本报记者采访的两位参与迪士尼项目评估的专家都否认了“最小”这个雅号。

　　浦东方面的这份文件则首次明确了1.16平方公里（相当于116公顷或1740亩）只是主题乐园本身，配套则为2.74平方公里（相当于274公顷或4260亩），加起来为6000亩。

　　这个面积和动迁面积基本一致，根据本报获得的《A1土地储备地块及杜坊A、B地块配套商品房土地储备项目房屋拆迁补偿操作口径》方案显示，等待拆迁的面积刚好为6000亩。

　　一旦二期、三期获批，上海迪士尼面积将仍可能是全球最大迪士尼乐园。

　　据本报了解，对于这4平方公里土地，双方确定在2010年7月份交地，目前正处于拆迁阶段。

　　在拆迁之后，这块土地将由上海市浦东新区土地资源储备中心进行平整，然后将各种性质的土地变为国有土地，然后进行储备，再经过招拍挂程序变更为迪士尼的土地。

　　而为了实现7月份交地，目前浦东方面正在加快推进动迁、外围配套工程等前期工作（外围配套工程总投资上百亿，涉及10多个项目)，前期需要动迁居民2176户、动迁企业91家。

　　据本报独家了解，动迁准备工作2009年8月份就已经开始，当年11月9日正式实施配套商品房北块动迁，一个多月时间已经完成96%。

　　合作基本达成一致

　　对于中美双方公司而言，2010年将“加快具体细节磋商，尽快完成谈判，签署正式合作协议。”

　　不过，据本报了解，目前双方已经在总体规划、合作开发模式、资本结构、股权比例等方面达成一致。

　　这里所说的“总体规划”主要是指迪士尼乐园及其配套区域的规划，包括迪士尼乐园一到三期。

　　在合作开发模式上，上海采取的方式基本和香港类似，但上海方面还会参与迪士尼的管理运营，而这样做的目的旨在培养当地的乐园管理人才。

　　资本结构上，债权占比为60%，股权占比40%，而在这60%债权之中，80%比例为当地政府所有。而在股权结构上，中方股权占57%，迪士尼方面占43%，总投资规模约250亿元人民币，而在中方股权中，陆家嘴集团独占60%。

　　尽管大的方面进展顺利，但目前在迪士尼频道和影视问题上，据本报了解，目前尚未有具体的进展。

　　而在双方谈判的同时，上海方面推动的步伐已然加快，为了更快地推动迪士尼进展，上海方面将建立市区合力推进的行政管理机构，加大协调推进力度。

　　目前，该协调机构尚未建立。

　　泛迪士尼板块规划已启动

　　“迪士尼、大飞机两大项目落地，世博会筹办等重大机遇，经济社会发展取得了超出预期的可喜成绩。”2009年12月31日，浦东新区区长姜樑发表元旦献词时如是说。

　　事实上，不论是上海市层面还是浦东新区都对迪士尼效应抱有很大期望，但这个期望不仅仅局限于4平方公里的迪士尼板块。

　　据本报了解，上海方面上报国家的方案报批的迪士尼区域整体规划方案是107平方公里，包括所有配套设施在内。

　　前述接近官方的知情人士就透露说，上海和浦东方面已经提前研究对相关产业和区域的带动作用，促进旅游、宾馆、餐饮、文化等服务业发展，充分发挥项目的辐射带动作用。

　　这也意味着在这107平方公里区域内将建成一个完善的配套区域，这对上海和浦东方面经济结构转型意义重大，也因此吸引了大量商户希望进入该区域。

　　“现在迪士尼落户浦东了，有机会我们也希望在浦东建一个购物中心，让那些来上海旅游的人，玩一天，买一天。”均瑶集团有限公司董事长王均金在2009年12月22日在上海市经济工作会议分组讨论会上说。

　　不过由于上海地铁2号线即将通车至迪士尼所在的川沙新镇，加上迪士尼的落户，泛迪士尼板块房价暴涨，因此，如何防止迪士尼板块成为房地产泡沫高发区成为当地政府面临的一个难题。