迪士尼板块再现天价地王 导致区域房价过快上涨

　　迪士尼板块再现天价地王

　　■本报记者 王小霞

　　11月4日上午8点30分，上海市人民政府新闻办公室发布了迪士尼项目获国家有关部门核准的消息，预示着这个历经十年艰苦谈判的上海重大文化、经济建设项目最终落实。

　　一个半小时之后，被外界普遍称为“迪士尼地块”的川沙新市镇A08－03地块，只用了15分钟时间就以11．9亿元的天价被厦门国企——象屿置业夺得，264％的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平，14024元／平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。

　　“‘面粉贵过面包’的场景必然导致周边房价的过快上涨，加上迪士尼项目获核准的利好消息，这将对整个上海房价造成震荡性影响。”易居中国分析师薛建雄在接受中国经济时报记者采访时表示，已经在“金九银十”降温的上海楼市，经过迪士尼项目落定和新地王的两个消息的刺激，有可能再度重回过热局面，使得房价涨势难于控制，更增加了明年世博会后房价的不稳定性。

　　经过今年6、7月份一轮新的涨价之后，进入9月的上海房价反而出现了疲软状态。但是，这种疲软并未持续太长时间。10月中旬之后，上海上报国际贸易中心规划、大虹桥商圈开发启动的利好消息以及人们对未来通胀的预期，使上海楼市在10月中旬再度过热，排队抢房的现象再次显现。

　　就在这些利好消息尚未被楼市完全消化之时，刚刚获准的迪士尼项目以及最新拍出的地王又同时呈现，将这一过热势头推得更高，结果也必将导致楼市过于火暴，陷入短期热炒。事实上，这股“迪士尼旋风”不仅在土地市场势头极猛，就连区域二手房市场也早已受到影响。据上海二手房公司安居客的数据显示，具备“迪斯尼概念”的二手房房价，从今年3月至10月共涨了30％；据二手房经纪人预测，未来“迪斯尼概念”的楼盘可能还有20％的涨幅，均价在1．5万元—1．6万元左右。

　　一位不愿具名的房地产业内人士告诉本报记者，川沙A08－03地块总建筑面积84855平方米、容积率1．5，只能建成一个中型社区。从社区规模来看，很难通过一个项目的建设来改变区域的居住水平和生活配套。那么，开发商只能通过产品设计来提升产品层次和社区水平，以提高售价。从这点来看，该项目未来对周边房价的影响有限，如果周边房价只是因为地王而过快上涨，短期内可能就会出现泡沫。

　　另外，迪士尼项目获核准消息出来之后，前期受益的各支股票4日当天不涨反跌，说明市场对迪士尼的预期从想像空间进入理性。迪士尼的建设至少需要4年以上的时间，这也就意味着多数企业收益需要一段时间后才能体现。特别是迪士尼建设期间，周边就是一片大工地，这对周边的楼市反而不利。由此来看，迪士尼板块长期看好，但短期的阵痛也需要付出一定的代价。

　　薛建雄表示，迪士尼项目加新地王的出现，短期内必然导致区域房价过快上涨，但要进入区域发展应有的理性房价阶段，还需要一段较长时间的调整。虽然迪士尼在建成之后，肯定会给周边餐饮、酒店等商业带来很大的商机，同时，商业服务发展也会带来常住人口的增加，使得周边城市功能会更加发展与完善。深圳华侨城开发的成功经验，让市场对迪士尼区域的发展有着长期良好的预期。但是，一个区域过快发展的过程中，必然会遇到各种问题而导致周边房价的起伏，市场也应该对此有足够的认识。

　　二是对刚性需求不强的机电产品和高新技术产品影响大。尤其是机械工具、汽车配件、建材卫浴等出口量下降明显。一枝独秀的是船舶，前三季度增长58％，在此拉动下，机电产品出口整体还是下降25％以上。但船舶多是两年前的订单集中交付，明后年的订单较少，估计影响较大。机电产品在七八月后触底好转，秋交会的接单也好于上半年，但应该还属于补货，并未真正整体形势好转。

　　 集装箱制造业受影响特别大，汽车配件和机械工具也受影响，转向内销较多。

　　丁海滨认为，第四季度会出现一些积极因素，如圣诞因素等，最后两个月可能会出现出口正增长。但这是在去年同比基数较低的基础上形成的。同时，过完年，主要市场也不一定再大量消费，可能第四季度的整体规模会低于第三季度。但总体上，没有大的突发事件，好的趋势会越来越明显，而且会好于上半年。

　　关键要变被动出口为主动出口

　　“寒冬时需要‘保命’，现在回暖是调整的好时机。浙商应该‘换种步伐前进’了。”浙江工商大学浙商研究院副院长杨轶清对记者表达了这样的观点。

　　他认为，由于金融危机爆发具有很大的突然性，许多政府部门措手不及，不得不采取很多保外贸出口的应急措施。在这个背景下，虽然一些企业倒掉了，但还是有部分“该死”的企业挺了过来。

　　“补漏要趁天晴时。‘大病初愈’的出口企业应该借这个机会好好总结一下，实现自我提升。否则，如果出现‘倒春寒’，一些企业可能还会扛不住。”杨轶清表示。

　　“在中国的经济体系中，出口还将长期扮演重要角色。但是，缺乏核心竞争力的出口企业生存空间将越来越小。”李建华说道。

　　杭州晟元芯片技术有限公司总经理邱柏云告诉记者，去年以来晟元芯片抱着“过冬”的心态对企业内部战略、研发、营销、管理等进行了审视和调整。现在市场回暖，但是公司“苦练内功”以求可持续发展的策略不会变。

　　傅允生认为，虽说目前经济总体稳健回升，经济结构调整初见成效，但是，外贸的回升幅度仍然有限，目前的增长是季节性的。

　　“仔细分析当前出口复苏，完全是依赖外需市场拉动的，由于圣诞效应使得存货不多的国外采购商消费释放，这种订单是非常被动的，而且是不可持续、不具长期竞争力的。” 傅允生说， 不是在调整结构基础上的回升根基并不牢固。

　　“关键要变被动出口为主动出口，调整出口结构，提高出口产品附加值，开发新产品。” 傅允生认为，不要老盯着出口量多少，量多价低不仅容易引发贸易争端，而且还会带来污染、资源消耗等种种副作用。今后，尤其是长三角等东部外贸大省、能源小省，再搞出口的数量扩张已经没有任何意义。

　　“应该放平心态，不需要再追求高增长、出口对GDP拉动几个点，重要的是产生效益，腾出时间和精力致力于结构调整，把短期增长和中长期增长结合起来，把数量增长与质量提高相结合。” 傅允生认为，利用金融危机的倒逼机制，现在正是一个大好机遇，是我国经济发展的战略机遇期，尤其是明年，一系列救市政策还在散发余热，经济增长没什么不确定性，保增长压力不用太大，是进行结构调整的好时机。