2009广州二手房均价大涨三成 2010楼市往哪拐?

　　某中介机构昨日发布了《2010年广州二手房白皮书》(以下简称白皮书)。其中数据显示,2009年二手住宅成交均价为9561元/平方米,较2008年7319元/平方米上涨30.6%。由于房价不断走高,广州二手房平均每套总价不断上升,从去年初每套70万元上升到去年末103万元一套。而住宅租赁套均单价却降幅达2.6%。业内人士指出,房价与租金的背离从侧面反映楼市泡沫正在加剧。

　　近年来一手住宅与二手住宅成交情况(单位:万平方米)

　　成交二手房成交宗数连续3年超一手房

　　白皮书援引广州市国土资源与房屋管理局数据称,去年1—11月广州二手房总体成交宗数达107051宗,总体成交面积为1037.31万平方米,分别比2008年同期大涨93.6%、68.4%,“彻底改变2008年弱势缩量调整的市场格局”。

　　广州二手住宅市场与一手市场的差距逐渐缩小,成交面积越来越接近。白皮书指出,从2007年开始广州二手住宅的全年交易宗数就已经超过一手房,至今已连续3年赶超。也就是说,通过二手住宅市场满足置业投资需求的人群已经远超一手房市场。

　　市中心的房价让人望而却步,部分购房客只能转战郊区。番禺区成交宗数和面积均占整体市场二成以上,而萝岗、白云、天河、越秀四个区成交面积同比增长超过一倍。

　　珠江新城去年二手房交易活跃,楼价上升幅度最大,从年初的1.4万元/平方米左右一路高歌猛进,上涨到上月的超过2万元/平方米,成为广州二手楼市的风向标。

　　价格

　　去年均价涨30.6%

　　在成交火爆的背景下,二手房价也来了个“三级跳”。某中介机构的数据显示,2009年二手住宅成交均价为9561元/平方米,较2008年7319元/平方米上涨30.6%。

　　白皮书回顾了去年二手房价飙升的路线图,从去年1月份广州二手住宅成交均价为7716元/平方米,到12月份飙升到11485元/平方米,市场实际成交均价在短短12个月内,上升幅度竟然高达48.8%。

　　但合富置业首席市场分析师龙斌说,考虑到豪宅成交比重不断加大,广州二手房价实际涨幅并没有均价涨幅那么大。

　　目前,中心六区的二手住宅交易均价达到13246元/平方米,比中心区一手住宅成交均价低2000元/平方米左右。

　　值得注意的是,在房价上涨的情况下,租金却在下降。数据显示,广州住宅租赁套均单价从2008年的每月32.4元/平方米下降至去年的每月31.6元/平方米,降幅达2.6%。业内人士指出,房价与租金的背离从侧面反映广州的房价偏离了正常轨道,如两者差距继续拉大,楼市泡沫将更加扩散。

　　平均每套总价超百万元

　　从数据看,二手房每套平均成交面积变化不大,反映二手房买家在面积需求方面变化基本不大,但由于房价不断走高,二手房平均每套总价不断上升,从去年初每套70万上升到去年末103万一套。

　　高房价之下,到底什么样的二手房更受热捧?白皮书给出答案:去年广州二手住宅成交主力户型是90平方米以下,占全市成交的63.3%。其中,70-90平方米所占比例最大,占全市29.6%。50-120平方米占比72.9%。

　　数据还显示,2009年广州二手住宅成交单价有69.1%集中于10000元/平方米以下。5000-12000元/平方米成交量最大,占70.9%。天河区8000元/平方米以上占比达92.9%,16000元/平方米以上成交量占比达18.8%,高价楼比重最大。

　　从总价分布看,2009年广州二手住宅成交总价有57.6%的成交集中在70万元以下。但150万元以上单位占比达到10.6%,比较突出。天河区150万元以上单位比重超过二成五。

　　预测

　　二手房价或稳中有升

　　今年广州二手房价会降吗,这是不少市民最关注的问题。

　　“目前各种条件决定了2010年广州二手楼价基本是稳中有升的走势,当前楼价运行的态势还会延续。”白皮书分析,明年广州二手楼市会以稳为主,活跃度和楼价运行方向不会发生大的变化,但考虑到2009年比较特殊的政策、经济和楼价等特点,估计今年二手房市场难以重新复制去年的火爆行情。

　　白皮书指出, 2010年广州一手楼新增供应量有限,大多数都集中在外围区域,加上亚运期间的停工期,主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、地段、配套等优势,会保持比较旺盛的需求。

　　白皮书预计,今年广州二手房市场将保持量减价小升走势。考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制,如营业税优惠政策截止,加上二手房价经过2009年快速上行,已经处于高位,多个因素叠加对于投资预期和投资行为有抑制作用,估计2010年二手楼市的投资比重会减少,特别是短期炒作行为会大大下降,但带有保值意愿的购房需求依然会有。

　　◎相关

　　天河北写字楼租金下跌近三成

　　相比二手住宅的成交火爆,二手办公、商业物业成交量双双下跌。某中介机构昨日发布的《2010年广州二手房白皮书》显示,2009年广州甲级写字楼平均租金下跌18.8%。

　　2009年广州二手写字楼买卖市场成交较去年大幅减少。广州市国土资源与房屋管理局的统计数据显示,2009年1—11月十区二手写字楼市场成交面积为12.5万平方米,较上年同期下降18.7%；总体成交均价为3805元/平方米,较上年同期上升5.1%。

　　去年广州甲级写字楼总体租金降幅明显。2009年广州甲级写字楼平均租金为98.3元/平方米,2008年度广州甲级写字楼平均租金水平为121.1元/平方米,对比上年度平均租金下跌18.8%。各板块中,体育中心板块平均租金为85.6元/平方米,较2008年度下跌9.8%,租金跌幅最少。珠江新城板块平均租金为121.3元/平方米,较2008年度下跌12.4%。天河北板块平均租金为102.2元/平方米,较2008年度下跌27.6%,在各板块中累计跌幅最多。

　　-记者手记

　　2010

　　楼市往哪拐?

　　元旦假期仅成交367套,再推限价房可能性较大

　　2010年元旦楼市冷清开局,是否意味着今年楼市将开始从高峰下滑?广州焦点网截取的阳光家缘数据显示,今年元旦小黄金周广州楼市共成交367套房,日均一手住宅签约成交量为122套,同比去年大幅缩水。

　　今年1月1日起,实行了一年的二手房营业税优惠正式终结,赶着“末班车”买房卖房的热潮退去,二手房市场回归冷清。记者走访市区多个中介门店了解到,观望、胶着正在成为二手房市场的主要表情,二手房交易可能将迎来一段“真空期”。

　　满堂红研究部经理周峰表示,元旦三天广州二手房成交相比上月减少了两成左右,某些高价地段的成交萎缩更为严重,天河北二手房成交锐减四成。他认为,春节前二手房市场会相对冷清

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示,元旦楼市成交萎缩,调控政策的影响是一方面,更重要的是高房价削弱了有效需求的购买力,在这种情况下,房价下跌的可能性正在增大。他表示,房价已经超出不少人的承受能力,大量投资客去年在通胀预期中恐慌性购房,推高房价,但是这样的购买力不可能长期持续。

　　值得一提的是,曾在广州发挥过抑制楼价过快上涨作用的限价房很有可能在今年重出江湖。广州市国土房管局限价房需求调查将在本月19日结束,调查结果也将公布。根据限价房需求调查结果,广州市相关部门将从防范和平抑房价过快增长出发,及时调整限价房销售政策,因地、因时、因需地确定限价房用地供应规模、布局和时机。广州市国土房管局相关负责人表示,从目前调查情况看,今年再推限价房的可能性很大。

　　韩世同认为,一旦限价房重出江湖,在一定程度上将冲击高房价。

　　但也有业内人士认为,房贷政策仍未收紧,决定了购房需求不会萎缩。同时,资本流动性也仍会保持一定的高度,这也是支撑房价继续往上的一个理由。“今年广州房价仍将稳步上升,并会进入万元时代。”合富辉煌首席分析师黎文江指出,去年一手和二手住宅成交量达到近6年历史最高纪录,高成交量说明了买家承受能力的提高。

　　南方日报记者郑佳欣 (来源：南方日报)