地产商角逐烂尾楼 回报高达200%如同印钞机

　　楼市泡沫让“丑媳妇”变“俏新娘”

　　作者：央视评论员 王志安

　　年末临近，一些房产开发商想搭乘年末的班车狠赚一笔，各地的楼市也出现了“火爆一冬”的现象，甚至连一些闲置多年的烂尾楼都“咸鱼翻身”，纷纷迎来了自己的春天，比如说像北京十年前的烂尾楼如今摇身一变，成为了3万块钱一平的香饽饽，为什么会出现这样奇怪的现象？究竟是什么原因让这些烂尾楼枯木逢春？对此，央视评论员王志安在新闻频道的《新闻直播间》中进行了一番点评。

　　王志安认为是楼市的泡沫让这些嫁不出去的“丑媳妇”又重新变成了“俏新娘”。因为我们知道，在一个正常的市场经济环境下，应该有一个优胜劣汰的退出机制，也就是说，好的企业一定是规模越做越大，而坏的企业就要被这个市场经济的游戏规则所淘汰，成为这个竞争中的失败者。那么所谓的烂尾楼都是由于各种各样的原因，在过去的市场经营过程中，竞争中间的失败者，当然有的甚至是触及到犯罪。那么像这样的一种行为，像这样一种企业，实际上原本他们是应该被这个市场中间驱逐出去的。

　　例如，在刚才的新闻短片中有一个开发商曾经说，挽救了20多个濒临破产的企业。但是，这样的企业它本身是不是该破产呢？在我看来呢可能这样的企业原本可能就不该生存，如果他们都能继续生存的话，对这个市场并不是一个好消息。那么我在想，北京到上个星期的时候，四环以里的房价平均价格已经达到了20500块钱，这个价钱无论如何可能都说是一个巨大的泡沫了。那么在这种情况下，正是因为房价不断地增长，刺激了很多开发商去重新包装这些烂尾楼，然后去出售。我想如果没有楼市的泡沫，这些烂尾楼恐怕还将烂下去。我想对于一个姑娘来说，她如果能顺利地嫁出去是一件好事。但是在一个楼市中间，什么样的楼都能卖出去却令人担忧。

　　另外，今年以来我国各大城市也都不时传出像这种烂尾楼被盘活的消息，那么这么多烂尾楼起死回生，对开发商来说是解套了，但是对整个房地产行业又会带来什么样的影响？

　　对此，王志安指出，这个楼市的不断上涨，直到现在有这么大的泡沫，它导致了一个什么呢？看似一个没有输家的游戏。因为在这个过程中，买房子的人买了之后房价就涨了，他也赚了。卖房子的开发商，更是赚得盆满钵满。那么政府也能在不断的土地拍卖过程当中拿到更多的土地出让金。

　　这个感觉有点像喝酒，或者说有点儿像吸毒，但是这个游戏是不可持续的，我们不可以想像就是房价会持续地上涨，那么一旦要是不断地上涨，早晚有一天这个游戏会结束，但一旦游戏结束的时候我们就会发现，买房子的人被套牢了甚至可能会变成负资产。这一点在香港的市场中我们就曾经见到过，开发商可能会制造更多的烂尾楼，那么政府可能会不得不承担经济长期在低位徘徊的现实。

　　那么前不久我去采访人大的副委员长成思危，他讲了一个衡量楼市存在泡沫的标准，他说在一个房地产市场中间有四部：第一部分就是政府的土地出让金；第二部分是土地的税费；第三个是开发商的建设成本；第四部分实际上是开发商的利润。他说这四部分大致上可能各占1/4比较均衡，那么如果我们衡量一下北京市最近拍卖的几块土地，土地所占的费用已经远远高于1/4了。那么在这种情况下，我想可能这个现象，一个烂尾楼重唤青春的现象，可能值得我们政府和全社会每一个人都来警惕。

　　北京"烂尾"重生 购买别让烂尾楼"烂"在手里

　　曾经卷入北京最大的“骗贷个案”、并于2002年停工的森豪公寓，如今摇身一变更名为“朝阳首府”。

　　这个被称为“北京最大烂尾楼”的高端项目被遗忘10余年后终于再次成为焦点。据悉，朝阳首府将于12月下旬正式销售，预计每平方米在3.5万元左右，而目前意向登记客户已达2000多人。

　　是什么让众人“不计前嫌”，连购买“烂尾楼”都蜂拥而至？原因无非是目前京城一房难求的局面。同样的情况不仅仅出现在北京，目前全国各地的烂尾楼都从无人问津变成了“香饽饽”。

　　然而，“烂尾楼”真如凤凰涅槃能够完全“重生”吗？笔者认为，无论是自住的购房者还是为获利的投资者，购买烂尾楼都应谨慎行事，莫让“烂尾楼”烂在自己手里。

　　“烂尾楼”名副其实，确实有一些让人焦头烂额的地方。例如，有一些烂尾楼存在产权不明问题，购房者能否准时拿到房产证，拿房产证的手续是否比一般商品房更复杂，这些都是需要考虑的问题。而一旦拿不到房产证，后续问题将接踵而至。

　　另外，有不少“烂尾楼”从烂尾到再次入市，经历了十几年的时间。这其中土地使用年限不可避免地会缩水，可能会存在土地使用年限不足70年的情况。据报道，有熟悉“烂尾楼”的开发商曾坦言，销售“烂尾楼”时会尽量避免让购房者联系其“出身”，一方面是觉得烂尾的名声不好，另一方面也怕购房者质疑使用年限缩水。由此看来，若不事先明晰，“烂尾楼”的使用年限就可能会是一个导致日后产生纠纷的潜在因素。

　　最后，在烂尾10余年时间后，时过境迁，当时的设计在目前看来可能会存在一些不可忽视的缺陷。比如配套设施不齐全，内部设备落后，这很可能给自住的购房者生活带来不便，同时也会让“炒房”投资者的风险加倍。同时，有些项目可改建的空间并不大，更有甚者，在规划中明确规定无法更改性质用途。在这种情况下，如果推翻重建，又会大大增加开发成本。也是一个两难的困境。

　　“烂尾楼”现象正如波及全球的金融危机起源——“次级债券”一样，也是市场中的“特殊产品”，其信誉和质量都不能像正常商品一样得到保障，而这样的产品风险和收益都高于普通产品，因此最好由专业投资者来操作。当然，“烂尾楼”的不同之处还在于它是实体，部分购买者并非出于投资投机目的，而是为了自住。但我们还要看到，“烂尾楼”并没因为其特殊的“身世”而比普通的商品房有多少优惠，因此，在购买“烂尾楼”之前，全面地衡量其性价比是必要的。不要因为一时盲从而让“烂尾楼”烂在自己手里。