房价大涨推动业绩 今年警惕房地产“泡沫化扩张”

　　步入2010年，新一轮房地产调控政策陆续实施，主要城市房地产市场降温明显。受此影响，地产股虽然业绩增长明确，但依然延续震荡调整格局。显然，从管理层近期的表态和政策安排看，2010年房地产政策将从刺激扩张转向适度调控。这意味着，2009年房地产板块依靠房价大涨推动的业绩高速增长态势将难以持续，而正在生成的泡沫将是房地产业未来发展的陷阱，值得市场高度警惕。

　　从财务报表看，房地产上市公司2009、2010年的业绩都将十分靓丽。2009年1-11月，一线房地产公司累计实现的销售收入同比增幅超过六成。三分之一的A股房企2009年前三季度净利润增幅超过100%，半数A股房企2009年业绩将达历史顶峰。

　　受结算制度的影响，2009年楼市热销给房企2010年的业绩提供了保障。据统计，2009年前三季度，A股房企共实现预收账款同比增长62.5%，较年初增长113.3%。预收账款是同期营业收入的近1.4倍。这表明，多数房地产企业2010年的营收和利润也已锁定。业内预期，主流地产上市公司2009、2010年将保持40%以上的业绩增长。

　　但是，房企业绩高增长的背后是快速上涨的房价和资产泡沫化的趋势。在这种背景下，作为要素资源的土地，也日益成为房企追逐的对象，地价飙升、地王频现，房企的资本支出正在大幅上升。以土地成本为主的资本支出扩大，将直接增加房企的经营风险。以一家总部位于广州的大型房企为例，该公司在2009年9-11月累计斥资逾156亿元全国拿地，而同期，该公司签约销售金额为124.45亿元。

　　目前，多数房企销售回款跟不上土地扩张的速度。由于市场预期不断向好，房企规模扩张中过于乐观，“面粉贵过面包”的现象屡见不鲜，而房企运营中的风险控制则退居其后。加之目前开发商囤地囤房现象较为严重，一旦市场有所降温，企业必然会面临巨大的资金压力，同时加剧房地产市场的波动。

　　更为重要的是，房价快速上升也是泡沫积聚的过程。低廉的资金成本、宽松的信贷政策加之投资需求膨胀，直接导致房地产市场偏离刚性需求而逐步“发烧”，2009年，一线城市房价同比涨幅超过60%。本报记者林喆