央行上调存款准备金率 楼市降温成交或大幅萎缩

　　准备金率的上调可能预示着加息的提前出现，这也意味着境外热钱将伺机加紧涌入，继续推高房价，使得中央调控政策的效果打折扣

　　市场忧虑

　　加息预期料刺激热钱流入

　　12日晚间央行宣布将上调存款准备金率0.5个百分点。市场分析人士认为，准备金率的上调可能预示着加息的提前出现，这也意味着境外热钱将伺机加紧涌入，继续推高房价，使得中央调控政策的效果大打折扣。

　　数据显示，从去年上半年开始，随着中国经济稳步复苏，在央行加息预期、通货膨胀以及人民币升值等因素的作用下，2010年境外热钱或将加速流入中国。

　　根据外汇局数据，去年三季度外汇储备增加1410亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。而去年三季度我国贸易顺差为393亿美元，外商直接投资为208亿美元，两项数据之和与1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，不可被解释的资本流入或超过500亿美元。

　　上海易居中国综合部部长杨红旭表示，按常规理解，这500亿美元大致可归为热钱或游资，而且“新一轮海外热钱潮刚刚开始，2010年外汇储备增量很可能超过2009年。”

　　直接影响

　　楼市调控效果或大打折扣

　　专家认为，由于热钱大规模流入的可能性仍然较大，即使国家连续出台楼市调整政策，但热钱流入仍可能将继续推高房价，政策效果会大打折扣。

　　“虽然海外基金投资内地楼市热情可能难以超过2007年，但其间接推高房价的作用却不可低估。”知名地产投资人士屈国晖表示。

　　某房地产开发商项目负责人也认为，虽然国家有调整，但2008年的情况不会重现，外资还是看好房地产市场。因此，如果加息，或者通货膨胀出现，房价下降是很难的，再加上热钱搅和，调控政策效果有可能会打折扣。

　　中原地产外籍部营业总监潘婉霞对本报记者表示，在广州市场上，近期确实有一部分境外买家入市，而且比前一段时间要多，“但这个可能还不能说是热钱，因为热钱进来主要是通过投行的渠道。”杨红旭也表示，单从楼市分析，进入的热钱主要是各类基金，这些基金通常在境外募集，由国际金融机构运作。

　　不过，国务院刚刚下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》已明确表示，对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。业内人士指出，这表明高层已经关注到热钱流入对楼市的冲击。(张忠安)

　　未来措施

　　按揭贷款或进一步收紧

　　或调高贷款按揭的利率

　　新调控手段仍会陆续出台

　　市场忧虑热钱的涌入可能使调控效果大打折扣,但部分分析师相信，本次调升准备金率只是“头炮”，未来收紧银根政策仍会陆续出台，这或会打击包括热钱在内的投机购房意愿，令准买家推迟购房计划，短期整体物业成交量或出现萎缩。

　　“在买家的角度，或者他们现在暂不购买，并等待会否再有其他的政策措施出台，所以或有可能部分需求被抽走。”瑞银亚洲地产及休闲产业联席主管王震宇称。他特别提到，至于楼市会否被进一步推低，将会取决于加息特别是按揭利率这一最具决定性的因素。

　　惠誉国际评级董事胡伟恩亦认为，政府要打击炒家的话，下一步最有可能进一步收紧按揭信贷 或调高贷款按揭的利率。

　　“未来按揭贷款一定会进一步收紧，因为这占整体贷款一大部分，收紧按揭会最有效。而且楼价上升，通过减少按揭以对抗银行风险亦属合理。”法国巴黎证券(亚洲)地产研究部主管张国源认为。

　　房地产市场流动性会在晚些时候受到冲击，预计住宅价格环比涨幅有望在2010年下半年出现下降

　　楼市预测：一季度成交量环比或较大萎缩

　　受系列调控政策影响，法国巴黎证券(亚洲)地产研究部主管张国源相信，今年一季度国内楼市的成交量会较去年第四季有较大萎缩，因为通常第一季为楼市的淡季。此外，由于部分人士已预期政策将会收紧，故在去年第四季提前入市。

　　“回顾2009年三季度情况我们就可以清晰地看到，宏观流动性紧缩的预期就可以导致股市的大幅下挫和房地产市场成交量的下降。而本次紧缩信号更加强烈，宏观流动性将有更加实质性的下降，房地产市场流动性也会在晚些时候受到冲击，这都将对资产价格构成压力。”中国银行全球金融市场部分析师石磊认为。

　　中国银行的报告称，宏观流动性与资产价格有密切的正向关系。2010年上半年流动性逆转可能发生，因此，中国住宅价格的环比涨幅有望在2010年下半年出现下降。而下半年可能出现的房地产市场景气程度下降将使得土地价格下跌，由于土地是重要的信贷抵押品，土地市场价值的下降将进一步引发流动性紧缩。

　　事实上，中国指数研究院统计数据已显示，元旦节后第一周(1月4日~10日)主要城市购房需求锐减，楼市成交面积普遍出现下滑，因恶劣天气以及政策调控导致的观望情绪上升。

　　政府表态

　　未来两三年土地开发充裕

　　在打压房地产泡沫的同时，政府也在加大对住房市场的供应。昨日，住建部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会在新闻发布会上明确表态未来两三年土地开发充裕，增加房地产供地和实施房地产用地调控也完全有保障。

　　打击囤地不建

　　“截至2009年年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，保证今后两三年房地产开发用地是没有问题的，全国各级土地储备中心储备土地22万公顷以上。”国土部副部长贠小苏表示。贠小苏同时表示，将进行严格的土地清查，打击囤地，要求各地在2010年1月底之前对现仍闲置的1万公顷土地基本处理完毕。

　　此外，六部委还承诺将增加保障性住房和普遍商品房有效供给。对此，住建部副部长齐骥明确表态，“公共租赁住房、廉租住房，再加上即将启动的城市和工矿棚户区改造，今年将有600万套左右这类的房子开工建设。”

　　抑制投资和投机

　　在对消费需求的引导方面，本次的政策落点显然放在差别的信贷和税收政策上。

　　银监会副主席王兆星指出，银行对第二套以上住房要严格坚持首付成数不低于40%，并且房贷利率实行差异化定价。

　　一、增加普通商品房和保障性住房有效供给

　　二、加大差别化信贷和税收政策执行力度

　　三、加强防范风险和市场监管

　　四、加快推进保障性安居工程建设

　　五、落实地方各级人民政府责任

　　五措施抑制房价上涨

　　央行上调准备金率

　　提高房企贷款门槛

　　国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福坦一针见血地指出，“央行此次上调存款准备金率，特别是针对房地产泡沫”。刘福坦表示，房地产的泡沫很大，中央希望缓慢地、逐渐地退出刺激政策，但又不能急刹车，不能一下子把房地产泡沫捅破，“所以信号才这么模糊”。

　　而更重要的是，提高存款准备金率也意味着房地产企业贷款门槛将进一步提高，房地产企业的融资环境将比2009年收紧。

　　有统计认为，房地产业的资金来源中银行贷款一般占到60%左右。而银监会副主席王兆星昨日在国新办举行的新闻发布会上透露，目前我国房地产开发贷款和个人住房按揭贷款已经占到贷款增量的五分之一。

　　也正因为此，专家指出，提高存款准备金率对房地产业存在间接影响，即通过货币乘数回收大量流动性，从而影响房地产开发贷款和按揭贷款发放规模。 (来源：广州日报)