开发商百亿俱乐部成员翻番 大鳄主宰房地产业(图)

　　2009年，在全国8万余家开发商中，销售额超过百亿元的达到27家，较2008年的13家翻了一番多。这27家百亿俱乐部成员的销售总额达到6500亿元，占2009年全国商品房销售额的14.7％，较上年也有显著增长。在地产大佬们享受饕餮盛宴的同时，许多小开发商却尚未从2008年的重挫中缓过劲来。行业内的贫富差距正不断加大，大鳄将主宰房地产业的未来。

　　“8万多家开发商，未来可能会缩减到只剩十分之一甚至百分之一。”易居中国高级分析师薛建雄向记者表示，“行业洗牌会是一个反复的过程，但总体来说肯定是在加剧淘汰。”

　　百亿俱乐部扩容

　　2009年，是房地产业狂欢的一年。国家统计局昨日公布的最新数据显示，去年全国商品房销售额达到43995亿元，比上年增长了75.5%，其中，商品住宅销售额增长达80%。而在行业狂欢的背后，是地产大佬们的快速扩容，他们摘取了2009年大部分胜利果实。

　　中国指数研究院发布的报告显示，截至2009年底，有27家房地产企业的年度销售额突破百亿元，不仅家数较2008年的13家增加了14家，百亿俱乐部的销售规模较2008年也翻了一番。报告显示，万科等代表企业销售额平均增长率（增长率均值）达123%，销售面积平均增长率（增长率均值）达107%，均高于行业平均水平。

　　而其中值得一提的两件事是：万科2009年销售额达634亿元，远远超过2007年高点，创下历史新高，中国房地产业首度迈入“600亿时代”；一度因资金链紧绷而岌岌可危的绿城中国，2009年创下同比增长超过251%的销售佳绩，实现销售金额532.86亿元，摘下年度销售额排行榜的“探花”，成为本年度房地产企业中最引人注目的黑马。

　　百亿俱乐部成员们在地产业中的分量也越来越重：虽然在数量仅占87881家开发商（第二次全国经济普查数据）中的万分之三，但27家企业累计销售总额高达6500亿元，占据了全年商品房销售总额的14.7％，两个悬殊的数字彰显了百亿俱乐部成员的重量级。而在百亿俱乐部中，除了万科和绿城外，保利地产、绿地集团、中国海外去年销售额均突破400亿元，万达与恒大地产进阶300亿元行列，而富力地产、碧桂园、世贸房地产、雅居乐等企业则站稳200亿元的销售规模，梯队格局初现雏形。

　　除了在销售额上大放异彩外，百亿俱乐部成员的土地储备也令业内艳羡。上海易居房地产研究院等机构联手推出的《2009年三季度末中国房地产企业土地储备TOP10》榜单显示，上榜的十家企业均为百亿俱乐部成员，累计土地储备达到3.05亿平方米，其中榜首恒大地产一家就拥有5100万平方米的土地储备。

　　一位业内人士认为，在去年一波拿地狂潮中，频频出手摘下地王的绝大多数都是百亿俱乐部成员，这表明市场竞争已经迈入了一个新的阶段，部分实力雄厚的开发商开始左右市场格局，房地产业未来富者越富，穷者越穷的局面会愈演愈烈。

　　“今后强势开发商会越来越强势，其规模效应也会越来越明显，我们的策略只能是避其锋芒，拓展自己具备优势的项目。不过，一个不好的苗头是，这些大家伙们也开始瞄上了二三线城市，这给我们很大的压力。”某中型开发商的高管向记者表示。

　　银行“嫌贫爱富”

　　在资金高度密集的房地产行业，地产大佬们称雄的背后，闪动的是银行的身影。

　　中国指数研究院提供的数据显示，开发商在2009年得到银行大量资金支持：2009年1—10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007年和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1—10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。

　　而大型开发商显然是银行最为青睐的对象。据中国指数研究院数据统计，2009年以来，房地产企业从银行方面频频获得大额授信，中国银行等国内多家银行全年已向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。而其中万科、龙湖、绿城等13家企业就获得近3000亿元的银行授信，这些企业，绝大部分都是百亿俱乐部的成员。

　　上海某商业银行信贷员柯先生向记者表示，虽然去年银行房贷政策宽松，但随着风控意识的加强，银行在对房地产企业放款时，也会十分小心，不仅要看开发商的规模实力，还要看关注其开发产品的品质和销售能力。“对于那些能跻身百亿销售额行业的开发商，其品牌知名度都较高，市场销售有一定的保证，当然容易得到银行的青睐。但对于一些小开发商特别是一些单项目公司，以及那些主营并非房地产开发，仅是部分投资在房地产业的企业，我们在贷款审核的时候都会特别小心，毕竟现在都要对放出去的贷款负重责。”柯先生告诉记者。

　　银行的谨慎令那些小开发商们在面对去年的楼市狂飙时依然举步维艰。一位在某二线城市投资房地产的开发商向记者表示，由于2008年资金链一度断裂，自己不得已向地下钱庄以非常高的利息拆借了大量资金，去年本指望通过银行贷款来填补这个窟窿，但却因为当地银行以项目风险过大、抵押品不足为由拒绝放贷，导致项目投资至今难以看到前景。“虽然房价涨了，房子也好卖了，但涨上来的部分还抵不上欠地下钱庄的高额利息，最后能否赚钱都难说，更别提发展了。”该开发商郁闷地向记者表示。

　　而银行的嫌贫爱富显然将进一步拉大房地产行业的差距，将会加剧市场的洗牌程度。毕竟，在土地为王的时代，拥有资金才能拥有土地，拥有土地，才能拥有未来的发展。

　　差异化竞争成主流

　　在大佬们主宰竞争格局的背景下，差异化竞争逐渐成为楼市竞争的主流。这一点，不仅在中小开发商中体现的较为明显，在百亿俱乐部的成员中，差异化竞争也是亮点纷呈。

　　以去年的黑马绿城为例，尽管其在前两年遭遇了诸多困境，尤其是疯狂拿地后一度导致资金链紧绷，但其却始终坚持高地价、高品质的项目运营风格，并逐步得到业内的认可。薛建雄指出，绿城通过经营分权管理、产品集中管控的方法，使得企业在保持品牌提升的同时，企业内部有高速扩张的良好机制。同时，借助其在高端住宅的品牌影响力，打造了以酒店酒业、医疗保健等全方位高端社区服务体系，使得其高端产品的服务能力延伸并巩固，并通过与政府的高度合作建设经济适用房，为企业取得了良好现金流的同时，建立了与各地方政府的良好合作，为旗下项目进入各地市场打下了良好基础。

　　而一些开发商则将目光紧盯在二线城市的深耕细耘上。前述开发商高管向记者表示，二线城市中，地产大鳄们尚未全面布局，而中小开发商则不少具有先发优势，可以和那些大鳄们拼搏。薛建雄则认为，诸如广州、深圳等一些区域的房地产市场已经进入成熟期，国内一些城市在未来的几年内也会相继进入成熟期。在这个过程中，产业调整后不太可能有新一轮的爆炸性增长，房地产公司就可能陷入长时间的调整。但许多二线城市经济还在高速发展，房地产业则刚发展5－10年左右，还有5－10年的高速增长期，所以短时间的调整后还会高增长。