北京楼市调控再出拳 二手房营业税变相全额征收

　　北京楼市调控再出拳

　　海淀、崇文、宣武三区二手房交易个税收紧税费大幅增加

　　二手房营业税变相全额征收

　　本报讯（记者张媛）本市楼市调控信号再次趋紧。昨天，海淀区地税局发出通知，未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，要想享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠，营业税就必须按全额缴纳。

　　据业内人士计算，此政策实施后，所涉及的二手房交易个税和营业税总额，按全额缴纳反而低于按差额缴纳。这意味着，营业税差额征收的优惠被变相取消，所有涉及营业税的二手房都将全额缴纳营业税，二手房的交易税费将大幅增加。

　　而记者了解到，除了海淀区之外，崇文区、宣武区也发出了类似的通知。目前，这三个区二手房交易量约占全市25%-30%。业内人士认为，该政策将很快涉及全市。

　　个税收紧实为营业税大幅增加

　　2009年底，财政部、国税总局宣布，从2010年开始，未满5年的普通住宅和已满5年的非普通住宅交易时需缴纳成交价与当时买进价差额的5.5%作为营业税。此规定出台后，业内一致认为，政府调控信号非常温和。

　　而按照海淀地税局对交易税费征收政策进行的调整，即日起，二手房交易时，缴税时必须提供原始购房发票，在营业税按照差额缴纳的情况下，个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳。如无法提供原始购房发票的，所有税费均需按照全额进行缴纳。

　　据了解，二手房交易中，房主须按照成交价与买进价的差额缴纳20%的个人所得税，而如果房主不能提供原始购房发票，则按照成交价的1%来征收。而在实际缴纳过程中，由于成交价1%的税费要比差额的20%少很多，所以房主都愿意选择1%来缴纳。但这笔费用一直都是转嫁给买方。

　　案例分析

　　税费增加几万到几十万

　　以一套海淀区光大花园的125平方米二手房为例，成交价格为320万，房龄已满5年，购房时价格为150万。

　　房源属于三环外，按规定纳税价高于210万将按照非普通住宅计税，那么，在1月22日之前，其营业税可以按照差额征收5.5%，个税按照最优惠的1%来征收，契税按照3%来征收，总税款为22.15万。

　　而现在，如果营业税和个税全部是差额征收的话，总税款达到了52.95万，如果选择全额征收的话，税款则为30.4万。

　　可见，无论买家选择哪种税费方式，总税款都将增加几万到几十万。而选择全额征收与差额征收相比，总税款明显减少。

　　■光大花园的125平方米二手房，成交价格为320万，原购买价150万

　　2010年1月22日以前

　　2010年1月22日以后同选差额

　　2010年1月22日以后同选全额

　　税种 税率 税值 合计

　　营业税　差额5.5%　9.35万　22.15万

　　个税 成交价1%　3.2万

　　契税 成交价3% 9.6万

　　营业税　差额5.5%　9.35万　52.95万

　　个税 差额20%　34万

　　契税 成交价3%　9.6万

　　营业税　全额5.5%　17.6万　30.4万

　　个税 全额1%　3.2万

　　契税 成交价3%　9.6万

　　市场影响

　　二手房交易将受重挫

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，该政策影响非常大，涉及营业税的二手房交易将受重挫，并出现明显的买卖双方协议税费的情况，房价短期再涨的可能很小。

　　同时，高档二手房的市场需求将转移到商品房市场。

　　据统计，进入2010年的1月，截至20日，北京存量豪宅（300万以上）的交易量较2009年12月同期下滑40.3%，是自2009年下半年交易量逐月上涨以来的首次下滑。政策的改变将使得这一下降幅度继续加大。

　　此外，由于不受政策影响，5年到10年的二手房反而会集中比较多的需求，成交量也会明显上升，部分区域价格甚至还会继续上涨。