调控政策进入“深水区” 房贷操作尚须规范

　　在2009年的经济复苏中，房地产行业可谓扮演了“救世主”角色，成为回暖时间早、库存消化充分、量价配合良好的行业之一。与此同时，房地产市场交投活跃，“涨势”不断。

　　如果说，宽松的、刺激性的政策环境和银行的“慷慨”放贷是助推房地产市场上涨的重要因素，那么，近期频繁出台的房地产调控政策则标志着决策层开始着手遏制楼市“过热”，而其中重要手段就是严格控制房地产贷款。采访中多位专家表示，目前调控政策已经进入“深水区”，房地产信贷风险也越来越多地被商业银行所关注。但记者在采访中发现，各家银行在房贷上的具体操作存在含糊不清的情形，调控效果亦待进一步观察。

　　国家统计局最新数据显示，2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11294亿元，增长48.5%；在其他资金中，个人按揭贷款8403亿元，大幅增长116.2%。可见，仅国内贷款和个人按揭贷款两项，银行贷款的比重就达到了34.48%，占比超过三分之一。

　　“从银行业总体情况来看，2009年，开发贷款在银行新增贷款中占比约15%，个人按揭贷款占比约20%，除此之外，还有相当一部分贷款是以房产作为抵押，这样算来，银行至少有一半的贷款与房地产行业有关。”一位股份制银行信贷部门人士指出，信贷资金大量进入房地产市场，房价产生泡沫，商业银行房地产贷款的不良贷款率将可能同步上升。

　　对于房价快速上涨带来的资产泡沫和房地产贷款风险的不断暴露，监管部门始终予以高度关注。

　　1月21日，银监会主席刘明康对外界表示，银监会去年以来一直控制信贷增长规模，密切跟踪贷款发放可能导致的信用风险，其中包括地方融资平台和房地产贷款，及时发出预警，提醒银行关注突出风险。

　　事实上，近期从中央层面发出的一系列房地产调控政策已被多数市场人士认为是政策“转向”的信号。其中，“国四条”、“国十一条”相继出台，提出了包括营业税调整、保障性住房供应、差别化信贷政策等一系列调控措施。

　　“目前开发贷款的确有收紧迹象。”一位国有银行信贷部门人士告诉记者，政策的趋紧会使银行更加注重对房地产行业的信贷结构优化和调整，向信誉良好、资质齐全的企业和项目倾斜，而投机意图明显的房地产开发企业今年将很难获得银行贷款。

　　银行人士的说法也在开发商处得到了证实。华润置地一位高管在采访中表示，2009年大的开发商销售情况很好，而小的开发商也在信贷宽松的环境下顺利过冬。现在拿地主要是央企之类的大型开发商，他们也容易从银行得到贷款。

　　除了严格审查开发商资质外，银行控制开发贷款风险的另一重要方面就是严防房地产企业对贷款资金的滥用。为了避免滥用，“发放一笔贷款后，银行会特别注重对开发商的工程进度、房产质量的调查和监督，并且全程派专人对资金流向进行实地调查、严格监督其信贷资金的运用。”民生银行地产金融事业部总经理杨毓介绍说。

　　杨毓同时表示，银行在控制这个环节的风险之前，需要看准项目的前景，在发放贷款前尽量降低贷款项目出现开发期烂尾的风险。项目烂尾的原因是项目的现金流断裂，引起项目现金流断裂的原因主要是资金投入预算不够和销售回款不足。所以银行进行贷款的时候，必须严格审查商业计划书，判断项目的市场前景，降低项目烂尾而产生的坏账风险。 (来源：金融时报) 　　然而，也有银行人士向记者透露，目前开发贷款的趋紧可能只是“相对趋紧”。“调控政策效果有一定滞后性，现在刚刚进入1月份，开发商底子还很厚，大多"不差钱"，二季度之后当开发商大量需要资金的时候，银行的操作方式可能会发生变化。当然，这还取决于后续政策的出台情况。”招行北京分行一位房贷业务负责人如是说。

　　记者注意到，在关注风险的同时，2009年银行大幅提高拨备，以应对可能发生的损失。据透露，截至2009年11月末，我国主要的商业银行平均拨备覆盖率已经达到了147.7%。目前我国商业银行的拨备已达1万亿元。

　　在房贷组合中，如果说开发贷款多数银行都有收紧迹象的话，那么对于风险相对较小，并一直被视为优质资产的个人按揭贷款，银行在具体操作上似乎标准不尽相同。

　　“国十一条”明确要求对二套房贷不再区分改善型和非改善型购房需求，一律严格执行首付比例40%的标准。

　　而当记者以客户身份分别咨询一家国有大型银行和一家股份制银行客户经理时，却得到不尽相同的答复。该国有银行人士表示，如果首套房贷结清，二套房还可以视为首套房，执行首付20%、利率8折优惠。并且，如果有该行白金卡(50万元存款)，还可以享受最低72折优惠。如果首套房贷未结清，首付必须40%，利率可以打7折。

　　该股份制银行人士则认为，即使首套房贷已结清，“二套房贷”也必须执行首付40%。“现在房贷政策从紧，央行系统里只要能查到贷款记录，就必须严格执行首付40%规定。”该客户经理表示，但现在各家银行对二套房首付规定不同，建议记者多咨询几家。

　　可见，在具体操作中，有些银行对“二套房贷”的执行存在打政策“擦边球”的情况，并对“二套房”的界定模糊不清。

　　“银行对政策执行不严格，无非是为了争夺客户和市场份额，毕竟个人按揭贷款违约率低，又有房产作为抵押，在注重风险控制的今天，对银行有巨大吸引力。”一位股份制银行总行个金部人士表示。

　　该人士同时告诉记者，虽然2010年各家银行还会一如既往地争抢个人按揭贷款业务，但是，贷前审查将变得异常严格。这主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续进行调查等。

　　与此同时，在2010年房地产市场走势存在极大不确定性的情况下，个人住房按揭贷款的风险也已被各家银行所重视。“一旦房价下跌幅度过大导致住房市值低于贷款额的时候，违约率将会大幅增加，占比过大的个人住房按揭贷款将成为银行减值拨备的重大隐患，而受到资本约束的银行必然会进行信贷紧缩，这会使整个经济受到冲击，也会极大地影响房地产市场。另外，中国住房价格上涨的速度超过经济增长和居民收入的增长速度，普通购房人的还款能力受到质疑。如果经济周期波动中贷款人的失业率上升，将导致大量的坏账产生。”杨毓表示。

　　近期频繁出台的房地产调控政策标志着决策层开始着手遏制楼市“过热”，而其中重要手段就是严格控制房地产贷款。

　　但是，目前在具体操作中，有些银行对“二套房贷”的执行存在打政策“擦边球”的情况，并对“二套房”的界定模糊不清。(孟扬） (来源：金融时报)