《瞭望》文章：启动“全民最低保障住宅制度”

　　《瞭望》文章：启动“全民最低保障住宅制度”

　　只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁

　　文/赵燕菁

　　2009年12月11日国家统计局公布的全国平均数据显示，11月房价环比上涨1.2%，折算成全年涨幅接近15%，个别城市的环比涨幅超过2%，折算成全年涨幅超过25%。中央经济工作会议刚一开完，12月14日国务院就召开常务会议专门研究房地产调控政策，凸显了年底住宅价格突涨带来的紧迫性问题。

　　在2010年，会不会再次出现“政策性拐点”？整个房地产市场都在屏息以待。

　　通胀预期是怎样形成的

　　谈论任何价格现象，都不能回避货币问题。房价也不例外。

　　尽管不同的货币理论对货币增减如何影响经济意见不一，但都认为合意的货币数量同社会财富数量间存在对应关系。如果这种对应关系发生变化，就会出现通货膨胀或通货紧缩。

　　假如货币流通速度为一个稳定的恒量，市场上货币存量是100元，市场上财富的价格就是100元。现在货币数量没有变，财富升值30%，此时，货币就需要相应增加30元，否则，单位财富的市场标价就会下降，出现通货紧缩；如果财富损失30%，市场就需要减少30元的货币，否则，单位财富的市场标价就要提高，导致通货膨胀。

　　任何物品市场价格的提高，都是在“吸收”货币；相反，物品市场价格的降低，都是在“释放”货币。前者使货币倾向于不足，后者使货币倾向于过剩。

　　在经济高涨的周期，商品供不应求，消费者间的竞争使得市场价格节节攀升，企业利润增加，此时，必须释放货币，避免通货紧缩，满足交易的需求；而经济衰退的周期，商品供给过剩，生产者不断杀价，使得市场价格全面暴跌，企业债务增加，此时，就要回笼货币，避免通货膨胀。简言之，“利润增加货币需求，亏损减少货币需求”。

　　2008年下半年以来，为了应对金融海啸，国家在短时间内释放了巨量货币。M2增幅高达29.42%，不仅远高于2009年年初定下来的17%的增幅，而且也远高于GDP+CPI的增幅。央行最新数据显示，2009年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元（而2007及2008年全年贷款新增分别只有3.6万亿元和4.9万亿元）。其中，高达6万亿的资金流向地方政府融资平台，这些资金的宏观效果（吸收还是释出货币）很大程度上都取决于房地产（形成的是利润还是负债）。加上“4万亿”的财政投资，这些货币如果形成的不是利润而是亏损，市场就可能在不久的将来，看到一场空前的通货膨胀。

　　难怪天价“地王”一个接着一个

　　最新一轮的房地产热，源自市场对高通货膨胀的预期，而非地方政府所谓的“土地财政”。道理很简单，如果市场上有两部分人，一部分持有货币（包括债券），另一部分持有资产（包括债务），通货膨胀并不会平均地对两者造成影响。在财富流失过程中，持有货币（包括债权）一方的损失，将会远大于持有资产（债务）的一方。现在，很多人嘲笑房地产市场上的高地价已经是“面粉比面包贵”，但如果考虑到通货膨胀的可能，持有土地并不一定会比持有货币风险更大。

　　更何况这些持有土地的钱又是“借来的”。万德数据显示，2009年前三季度，房地产企业在市场融资累计972.21亿元，还有约40家企业的661.35亿元融资计划等待证监会审批。1～11月，8999亿银行资金注入房地产，同比增长40.17%，较之房地产最火爆的2007年还超出30%。如此多的银行资金注入房地产，难怪天价“地王”一个接着一个，地方政府土地收入纷纷突破历史最高水平。

　　值得注意的是，前100家房地产上市公司目前的存货周转天数、应收账款周转天数、营业周期，分别长达8.61年、12.02年、19.95年。对如此之长的营业周期，唯一的解释就是房地产企业预期未来地价会大幅上涨。否则，仅资金成本，就可能导致其严重亏损。种种迹象表明，不管学界判断如何，市场已经在为应对超级通货膨胀做准备了。市场知道，一旦出现通货膨胀，手上握有现金的企业和个人，几乎没有机会短期内把现金转变为实物。

　　高房价吸收了通胀压力

　　2009年底，印度、越南相继出现通货膨胀。中国刺激经济的力度远在这些国家之上，却没有通胀的迹象。一个合理的解释，就是房价、地价的上涨，导致名义社会财富剧增，大规模地吸收了市场上的流动性。也就是说，房地产市场的高涨，防止（或至少是延缓）了超级通货膨胀的到来。可以想象，如果没有房地产这个巨大的蓄水库吸收了绝大部分货币的话，今天老百姓抢购的就不是房子了，而可能是食盐、粮食、肥皂……

　　正如同发烧是对炎症的正常反应一样，现在的不动产价格大幅上升，乃是对前一阶段市场上货币大增的一种正常反应。也许我们可以通过政策将房价压下去，却如同把发烧降下去并不会解决炎症一样，压低房价反而会进一步恶化衰退周期里货币的过剩。

　　这就意味着当前的房地产“过热”，不仅没有“绑架”宏观经济，相反，是房地产延缓了宏观经济的崩溃。中国经济的深层问题，是释放了过多的货币，而没有创造出相应的利润。房地产“发烧”，不动产价格上涨，只不过是经济“炎症”的外在表征，是市场“吸收”货币的自然机制。

　　尽管靠房地产价格飙升“吸收”流动性是不可持续的，但打压房价，同样解决不了流动性过剩的问题。捅破“房地产泡沫”，不仅不能使过热的经济“消炎”，反而可能导致“病灶”（通货膨胀压力）转移扩散到更危险的部位（如股市、原料，甚至食品），产生一系列无法预料的严重后果。

　　抑制房地产过热的治本之策，在于大规模回收流动性，使市场上的货币与实物财富重新恢复平衡。遗憾的是，迄今为止我们并没有在经济衰退的周期里，找到减少流动性的有效途径。经济高潮时的债务，一旦无法通过创造利润偿还，银行利润就会被用来充抵烂账，导致资本充足率下降，贷款规模也会相应萎缩。此时，为了恢复银行的功能，避免伤及正常运营的企业，不仅不能收紧银根，反而要注入更多的货币。美联储正是汲取了上世纪30年代抽紧银根导致大萧条的教训，在应对金融海啸时，向银行注入了空前规模的流动性。而这又为危害更大的通货膨胀埋下祸根。

　　1998年房改的启示

　　减少货币不可行，恢复货币与财富平衡的唯一途径，就剩下增加财富一途。这就要求新注入的资金所创造的增量财富（利润），必须超过存量财富的减少（亏损）。显然，这在下降的经济周期里，几乎是不可能的。那么，中国是否存在这样的可能？让我们回顾一下1997年亚洲金融风暴时的中国经济，当时的国际、国内形势同今天非常类似。

　　亚洲金融危机爆发于1997年。从1999年开始，中国经济增长开始迅速回升，经济增长率从1998年的7.8%、1999年的7.6%、2000年的8.4%、2001年的8.3%，上升到2002年的9.1%。1998～2002年间，每年基础货币的增加幅度（发行货币）均不低于20%，远高于GDP+CPI的增长率。按正常情况（也就是所谓的“菲利普斯效应”），本该出现通货膨胀。但是1998～2002年却出现了“无法解释”的通货紧缩。零售物价指数RPI在1998年下降了2.28%，1999年为-3%，2000年为-1.5%，2001年为-0.8%，到了2002年还继续下降了1.8%。消费价格指数CPI1998年为-2.6%，1999年为-2.4%，2000年为-1.3%，2001年为-2.5%，2002年下跌0.8%。出现了逆菲利普斯曲线运行的“反常”经济现象。

　　回顾当时的经济，唯一重要的宏观变量，就是肇始于1998年的住房制度改革。这次改革的一个重要特点，就是以远低于市场价格的代价，将存量“公房”的产权转移给居民。随后几年，这些不动产陆续上市，以几万元的房改价获得的住宅，在市场上可以卖到十几万甚至几十万元。市场的名义财富在几乎没有新增货币投入的情况下迅速增加。除了微观上居民财产性收入（家庭“利润”）剧增，一个重要的宏观效果，就是大量吸收市场上的流动性。其吸收货币的效果竟如此显著，以致造成经济高增长的同时，通货不涨反缩。

　　“新房改”：最大规模吸收流动性

　　我们能否有目的地复制1998年房改的过程——释出较少的货币，创造较大的增量财富，从而达到吸收过剩流动性的目的？

　　一个显而易见的思路，就是盘活现有的存量。在土地市场招拍挂之前，大量的企事业用地都是通过划拨的方式取得的。随着城市的快速扩张，这些土地现在大多从城市边缘变为城市的中心，已不适于用作工业。如果将其改变用途（如工业改为商住）、增加强度（容积率），通过评估或招拍挂程序从划拨转为商业用途，价值立刻就可以翻倍。获得的资金可以以资本金的形式再次注入企业，从而大幅改善企业的融资能力。其原理同1998年房改类似，可以视作企事业单位国有资产“房改”。

　　根据厦门市的调查，仅全资市属国有企业，可以盘活的潜在存量土地就高达上百亿元。如果扩大到非市属国企、事业单位乃至非纯国有企业，数量更为巨大。扩大到全国其他城市，可以盘活至少数千亿甚至上万亿的存量资产。由于投资极少（大部分位于基础设施配套齐全的地段），几乎不用增加新的货币供给，就可以释放出被“制度”所压抑的巨额的增量财富。市场上的流动性压力也会随之减少。这是一副几乎没有任何副作用，且立竿见影的“特效药”。但相对于市场上过剩的流动性，其规模还远远不够。

　　这就需要第二个更为主动的办法——复制1998年房改，大规模启动“全民最低保障住宅制度”：首先，大规模建设小户型保障型住宅；然后，以成本价卖给没有参加过房改（且在农村没有宅基地）的居民；获得产权的居民可以市场价上市转让。此时，“成本价”与“市场价”之间的差额，就是社会新增财富。这部分财富没有增加相应的货币供给，可以起到1998年房改时同样的吸收剩余流动性的效果。

　　假设建设成本（土地和建安成本）是每平方米4000元，市场价是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流动性。假设每一套建筑面积是60平方米，就可以吸收24万元的流动性。如果全国每年解决2000万户居民的保障性住宅，就可以吸收4.8万亿元的流动性。三年之内就可以吸收数以十万亿计的流动性。

　　同上一个办法比，“新房改”可能见效较慢——其建设周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不会立即同时上市，与1998年房改一样，其吸收流动性的效果，需在以后数年逐步释放，但就吸收流动性的规模而言，没有任何产业可以与之相比。如果采用“先租后售”分期付款的办法，将“新房改”扩大到包括农民工在内的所有新增市民，其拉动固定资产投资的规模还会更大，社会和经济效果也会更持久。

　　表面上看，以低价格为低收入消费者提供住宅，与美国“次贷”有些类似，但实质上两者完全不同。同“次贷”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本价格（生产者价格）为住宅供给定价，以市场价（消费者价格）交易，价格的变动趋势是上涨；美国“次贷”模式则相反，以市场价（消费者价格）为住宅定价，一旦市场波动，价格变动的趋势是下跌。前者可以吸收货币，导致通缩；后者必然释出货币，加剧通胀。

　　房地产：是问题，更是机会

　　显然，“成本价”与“市场价”的差额越大，吸收流动性的效果就越显著。由于建设成本价几乎是固定的，市场高房价反而有利于吸收流动性。因此，只要减少银行的风险（银行完全退出投资性住宅贷款市场），就没有必要将房价作为政策直接打击的重点。随着流动性的吸收，通货膨胀的预期势必减弱，加上保障房供给的增加，双管齐下，迅速飙升的房价被釜底抽薪，房价高企的“炎症”，就会不治而愈。

　　在上次金融危机中，公共组屋为新加坡住宅主流市场提供了基准价格。因此，尽管高端投资型住宅价格跌幅高达50%，但由于其所占市场比例很少（不到30%），对实体经济的冲击远小于美国房地产市场泡沫破裂带来的严重后果。一旦金融市场与投资住宅市场区隔，高端投资型住宅价格的涨落，就如同古董市场一样，变为局部市场的孤立现象。政府只要控制住保障房的市场价格，并使之成为市场供给的主体，整个房地产市场就有了一个“稳定之锚”，政府就没有必要对高端住宅价格进行直接干预。

　　30年改革开放得出的一条基本经验，就是要“充分发挥市场在配置资源过程中的基础作用”。在没有理解价格形成机制的深层原因之前，仓促出台政策，直接打压房价，很可能会对整体经济产生预想不到的严重后果。理解市场价格，利用市场价格，并因势利导，寻找出有效的解决办法，才是解决住房问题的治本之策。

　　1994年治理经济过热时，抽紧银根导致了大批的烂尾楼和银行烂账。但谁也没有想到1997年金融危机的时候，被我们视为洪水猛兽的房地产居然独撑大局。1998年的房改，不仅几乎以一己之力挽救了中国经济，而且启动了中国近代史上最长的“黄金增长期”。历史经验表明，水能载舟，亦能覆舟。只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁，率先走出金融海啸的阴影。（作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授）