来源：南方日报
旧城改造拆迁补偿安置指导意见出台
最高货币补偿看齐同区域一手房价
拆迁60万人,投入资金超千亿,广州旧城改造规划纲要向市民描绘了新一轮旧城改造的蓝图。60万人动迁后怎么安置,补偿标准怎样,一系列问题如今有了答案。
记者昨日从广州市国土房管局获悉,《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)正式出台,开始执行。其中,最大的亮点是大幅提高拆迁补偿标准,货币补偿金额加上改造奖励费最高可看齐周边一手房价格。
搬得越快奖得越多
《指导意见》规定,旧城更新改造项目可实行搬迁时限奖励制度,以此加速旧城改造的进程。
考虑到各区实际情况不同,《指导意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准,搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定,而具体给付标准授权由各区根据实际情况自行设定。
各区在开展危旧房改造工作时,可以在危旧房改造决定里明确将整个搬迁期限划分为多个阶段,搬迁奖励费分阶段递减,引导被拆迁人加快搬迁进度。
模拟案例:危旧房改造决定作出之日为2009年1月1日,1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段,那么被拆迁人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励,4月1日至6月30日为第二搬迁阶段,搬迁奖励费相应递减10%,被拆迁人在第二阶段搬迁的,就给予90%的搬迁奖励,以下可以类推。
货币补偿标准大幅提高
按照《指导意见》,旧城更新改造项目范围内住宅房屋被拆迁人可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。对于非住宅房屋拆迁主要实行货币补偿,如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的,被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。
在旧城改造中,广州对旧城老房拆迁补偿,以往是按市场评估价为标准进行,但旧城区危旧房年代久远、破损严重,再要根据楼龄等估价,往往不高。原住户在领取货币补偿后,可能难以买到合适房子,尤其在房价高企时。
对此,《指导意见》大幅提高货币补偿标准,被拆迁人选择货币补偿方式的,为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程,还由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励。“住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。”这意味着,最高货币补偿可以达到同一地段的一手房价,基本可以保证被拆迁户在市场上买到适当商品住宅。
记者了解到,作为广州旧城改造的试点,东濠涌便已首先尝鲜,其拆迁补偿高达1.3万元/平方米。
模拟案例:假定旧城更新改造项目位于荔湾区“上下九—陈家祠—站前路”地段,根据采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例,该区域内存量多层住房市场评估均价为7800元/平方米。如2009年12月该被拆迁房屋所处区位“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米,该项目的改造奖励不得高于:12800-7800=5000元/平方米。
外迁越远安置面积越大
为引导被拆迁户向城市新区搬迁,抽疏中心城区人口密度,《指导意见》按照新建普通商品住宅市场价格,结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例,确定了异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积具体计算公式[应当补偿面积=(被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格÷异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格)×被拆迁房屋合法产权建筑面积]。这也意味着,被拆迁人从旧城区向外搬迁,其外迁得越远,获得补偿安置面积也就越大。
广州市国土房管局介绍,由于异地永迁安置住房标准户型的原因,实际安置住房面积可能会出现略大于或小于应当补偿安置面积的情况,即产生结算补差问题。《指导意见》采用了按异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格来补差。
广州市国土房管局表示,按新建普通商品住宅市场价格来补差,可以保证当实际安置面积小于应当补偿面积时,被拆迁人获得实际补偿与应当补偿一致。同时,采取新建普通商品住宅市场价格,被拆迁人在签订协议时就可以清楚地知道补差总额,可以避免事后确定具体标准导致的纠纷。
住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的,按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的,从其约定。
模拟案例:假定旧城更新改造项目位于荔湾区“上下九—陈家祠—站前路”地段,以一套合法产权建筑面积为50平方米,产权性质为住宅的被拆迁房屋为例,如2009年12月该被拆迁房屋所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米。住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的,如永迁安置住房位于白云区金沙洲,假定2009年12月永迁安置房所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为8500元/平方米,则应当补偿安置的住房建筑面积为:(12800÷8500)×50=75.29平方米,面积增幅为25.29平方米。
同一项目由一家机构评估房价
房屋评估结果是否准确直接影响到拆迁补偿,不同评估公司给出的评估结果不同,怎么办?《指导意见》规定,同一旧城更新改造项目原则上由一家房地产评估机构负责实施评估。
被拆迁人对评估结果有异议的,经拆迁当事人申请,可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估。
《指导意见》还明确,各区政府作为旧城更新改造管理工作的责任主体,全面负责本区域范围内的改造工作,在旧城更新改造实施前就改造及补偿安置方案公开征询意见,广泛听取和尊重改造范围内居民意见,以确保动迁工作顺利进行。
广州破解旧城改造四大难题
难题住房困难家庭
设最低补偿面积
40平方米
考虑到广州市危旧房改造范围内被拆迁人的居住条件普遍较差、居住面积较小,《指导意见》规定,对拆迁房屋小于40平方米且属于被拆迁人唯一住房的情形,设定了住宅房屋拆迁最低补偿安置面积,即按40平方米予以补偿。
不过,根据被拆迁人选择补偿安置方式的不同,《指导意见》附加了限制性条件。如被拆迁人选择就近安置的,要具备三大条件:被拆迁人具有广州城镇户籍；被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。被拆迁人符合城市低收入住房困难家庭的住房保障条件。
广州市国土房管局解释,此举主要考虑到将补偿安置与住房保障结合,倾斜照顾低收入住房困难家庭,通过改造同步解决低收入家庭的居住问题,彰显旧城更新改造工作惠民工程的宗旨。同时,通过政策引导被拆迁家庭多选择异地永迁和货币补偿,实现抽疏中心城区人口的目的。
难题直管公房
同意退租
可获30%弃租补偿
在危旧房改造中,部分房屋是属于存在租赁关系的直管公房。
为引导承租人主动解除租赁关系,如承租人同意解除租赁关系的,给予房屋承租人弃租补偿,广州市历史上形成的对于弃租补偿的习惯做法是产权人获得70%,承租人获得30%,《指导意见》维持了历史的做法。
如承租人不同意解除租赁关系的,则需服从拆迁人的统一安排,由拆迁人另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。
难题住改商
货币补偿
以1997年4月1日为界
广州市历史上形成了较多的“住改商”问题,这也是广州未来旧城改造时难啃的“硬骨头”。
对此,《指导意见》规定在符合规划条件下,拥有合法产权的被拆迁人可以选择补偿安置方式。
被拆迁人选择异地永迁或就近安置的,按住宅用途进行补偿安置。
选择货币补偿的,以1997年4月1日《广州市城市规划条例》作为划分的时间界限,按照经营性用房房地产市场评估价的一定比例给予补偿。其中,1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房,被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《指导意见》有关住宅货币补偿的(即市场评估价＋改造奖励),按住宅确定货币补偿。
难题无产权房屋
历史自建房补偿
不超过评估价六成
据介绍,由于开发商倒闭、破产或欠交税费、不办理规划验收等原因,广州还有不少业主时隔多年尚未拿到房产证。
针对这些由于历史遗留问题拿不到房产证的房屋涉及旧城改造拆迁,按照《指导意见》规定,而如果它符合历史遗留办证难处理办法的,即使未领到房产证,也视同已领取房地产权证,按实际测绘面积确定房屋补偿安置面积。
《指导意见》还对被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前,为解决基本生活需要而自行建设的房屋,给予适当、合理补偿,可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。
专家分析
老城区二手房价
可能上涨
“高企的拆迁成本势必加重房价负担。”中原地产项目部总经理黄韬表示,旧城改造拆迁安置标准的提高,有可能带动老城区二手房价的上涨。他指出,如果旧城改造拆迁补偿都看齐周边一手房,可能会提高拆迁成本,使开发商参与旧城改造的积极性下降。
广州市社科院研究员彭澎表示,政府要保证被拆迁户的利益,防止在旧城改造中出现新的钉子户,必须要提高补偿标准。但是,提高补偿标准也是一把双刃剑,会增加旧城改造的成本、抬高地价,进而增加未来的购房成本。
专题撰文
南方日报记者郑佳
通讯员穗房宣
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